กู้ร่วมซื้อบ้าน-คอนโด 4 เรื่องต้องรู้ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 31 พฤษภาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

หลายคนที่เจอปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” หรือกู้ได้ไม่เต็มวงเงิน พนักงานขายโครงการก็ดี เจ้าหน้าที่ธนาคารก็ดี จะแนะนำให้ “กู้ร่วม” เพื่อให้กู้ผ่าน แต่สิ่งที่พนักงานขายโครงการ และเจ้าหน้าที่ธนาคารไม่ได้บอกก็คือ ภาระผูกพันที่จะเกิดขึ้นระหว่างการกู้ร่วม ปัญหาที่จะตามมา รวมถึงกรรมสิทธิ์ และสิทธิต่าง ๆ ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจกู้ร่วม

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้กับการกู้ร่วม
• กรรมสิทธิ์บ้านของคนกู้ร่วม
• สิทธิ์ในการหักลดหย่อนภาษี
• หลักเกณฑ์ใหม่ผ่อนเกณฑ์ LTV สำหรับกู้ร่วม

1. ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้กับการกู้ร่วม

การกู้ร่วมนั้นมีโอกาสจะพบกับปัญหาได้หลายอย่าง โดยแบ่งตามการกู้ร่วมของคนแต่ละกลุ่มได้ดังนี้

1) กู้ร่วมของกลุ่มที่เป็นแฟนกัน หรือ ชาย-หญิง ที่ยังไม่ได้แต่งงาน

ปัญหาที่พบเจอมากที่สุด คือ เมื่อต้องเลิกกันเร็วกว่าที่คิดไว้ ชื่อของทั้งคู่ เป็นชื่อที่กู้ร่วมกัน ใครจะเป็นคนผ่อนต่อ ถ้ากรณีที่ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง มีความสามารถในการผ่อนได้เองคนเดียว และคิดว่าจะกู้คนเดียวผ่าน ก็ไม่เป็นปัญหา สามารถดำเนินการถอนชื่อผู้กู้ร่วมออกได้

ทั้งนี้ แต่ละธนาคารจะมีวิธีการไม่เหมือนกัน บางธนาคารจะทำคล้ายกับยื่นกู้ใหม่ รีไฟแนนซ์ ยื่นเอกสารใหม่ (บางธนาคารจะใช้วิธีให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่จะผ่อนต่อ ยื่นเอกสารใหม่) ถ้าความสามารถในการกู้ถึง ก็ไม่เป็นปัญหา แต่ถ้าผ่อนคนเดียวไม่ไหว ถือว่าเป็นปัญหาใหญ่ อาจจะต้องขายบ้าน หรือคอนโดนั้นเลย

ผ่อนบ้านไม่ไหวทำอย่างไร

ถ้าผ่อนบ้านไม่ไหว ขอประนอมหนี้วิธีไหนดีที่สุด ดูได้ที่นี่

โดยทั่วไป มีวิธีแก้ปัญหาการกู้ร่วม 3 วิธีดังนี้

วิธีที่ 1 ถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม

ปัญหาหลักของวิธีนี้ คือ การตกลงกันให้ได้ว่าใครจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของบ้านหลังนี้ และอีกฝ่ายต้องยินยอมโอนกรรมสิทธิ์ เพราะหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอม ก็ไม่สามารถถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วมได้ แต่หากเจรจากันได้ ก็นัดหมายกันไปที่กรมที่ดินเพื่อขอโอนเปลี่ยนชื่อ โดยฝ่ายที่กู้ต่อก็ต้องผ่อนบ้านเพียงลำพัง ทั้งนี้หากผู้กู้มีประวัติการชำระหนี้ที่ไม่ดีหรือรายได้ไม่เพียงพอ ทางธนาคารอาจจะไม่อนุมัติให้ถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม เพราะธนาคารจะมีความเสี่ยงเพิ่ม

วิธีที่ 2 รีไฟแนนซ์จากกู้ร่วมเป็นกู้คนเดียว

อีกหนึ่งทางออกในกรณีที่ธนาคารเก่าไม่อนุมัติการถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม คือ การรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่เพื่อขอกู้คนเดียว โดยทั่วไปธนาคารจะอนุมัติให้กู้คนเดียวแต่ต้องมีการประเมินว่าผู้กู้มีความสามารถในการชำระหนี้หรือไม่ โดยมีเงื่อนไขดังนี้

– ธนาคารจะตรวจสอบข้อมูลต่าง ๆ เช่น หน้าที่การงาน รายได้ แหล่งที่มาของรายได้ ภาระหนี้สิน และความมั่นคงของงาน เป็นต้น โดยเฉพาะพฤติกรรมการผ่อนชำระหนี้ตรงเวลากับธนาคารเก่า

– ธนาคารจะพิจารณารายได้ว่าต้องมีรายได้ที่มากพอคนเดียวที่จะผ่อนชำระบ้านหลังนี้ในแต่ละเดือน หากประเมินรายได้แล้วผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระ ทางธนาคารก็จะอนุมัติสินเชื่อ แต่ถ้าเป็นไปในทางตรงข้าม ธนาคารก็จะไม่อนุมัติในการขอกู้คนเดียว ต่อให้มีประวัติการผ่อนชำระหนี้ธนาคารเก่าตรงเวลาก็ตาม

– ผู้กู้ต้องไม่มีประวัติหนี้เสียในเครดิตบูโร หรือที่มักเรียกกันว่า ติดเครดิตบูโร เช่น ในกรณีที่มีบัตรเครดิตหลายใบและมีวงเงินรวมกันทุกบัตรสูงกว่ารายได้เป็นจำนวนมาก ทางธนาคารจะประเมินว่าเป็นภาระหนี้สินที่มีมากเกินความจำเป็น ทำให้ผู้กู้มีโอกาสติดเครดิตบูโร ทั้งนี้ธนาคารจะไม่อนุมัติการรีไฟแนนซ์

– เมื่อธนาคารอนุมัติการรีไฟแนนซ์เรียบร้อย ในวันที่จดจำนองรีไฟแนนซ์ใหม่ ต้องตามตัวผู้กู้ร่วมมาเซ็นยินยอมโอนบ้าน ทั้งนี้ปัญหาที่มักจะพบ คือ ไม่สามารถติดต่ออีกฝ่ายได้ หรืออีกกรณี คือ ผู้กู้ร่วมบางคนอาจมีข้อเสนอมาแลกเปลี่ยนจึงจะเซ็นยินยอมให้

วิธีที่ 3 ประกาศขาย

หากทั้งสองฝ่ายไม่ต้องการบ้านหลังนี้ การขายบ้านถือเป็นวิธีที่ปิดการกู้ร่วมและจบปัญหาได้ง่ายโดยทั้งสองฝ่ายไม่ต้องรับภาระในการผ่อนบ้านต่อ และมีขั้นตอนในการเตรียมตัวขายบ้านที่ควรรู้ ได้แก่

– เตรียมพร้อมก่อนขายบ้าน เช็กความเรียบร้อยของบ้านว่าอยู่ในสภาพพร้อมขายหรือไม่ และต้องตรวจหาจุดที่ต้องซ่อมแซม ปรับปรุง และทำความสะอาด ทั้งนี้บ้านที่ขายต้องพร้อมเข้าอยู่ เพราะผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ต้องการบ้านที่มีสภาพสมบูรณ์

– ตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เพื่อประกอบการตั้งราคาขาย เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน จึงจำเป็นต้องตรวจสอบค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นระหว่างปิดการขาย เพื่อจะได้ตั้งราคาขึ้นมาให้เหมาะสมและไม่ขาดทุน เพราะหากไม่รู้ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และตั้งราคาต่ำเกินไป

แม้ว่าจะสามารถขายบ้านได้เร็วขึ้นกว่าการตั้งราคาสูง แต่ก็จะสูญเสียรายได้ส่วนที่ไม่ควรเสีย แต่ถ้าตั้งราคาสูงเกินไปก็จะทำให้ขายบ้านได้ยาก ดังนั้นควรตั้งราคาให้เหมาะสมกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น

– ฝากขายบ้านกับเว็บไซต์ที่เชื่อถือได้ เพื่อให้ได้ปิดการขายเร็ว โดยควรเลือกจากเว็บไซต์ที่สามารถใช้งานและค้นหาได้ง่ายไม่ซับซ้อน แบ่งหมวดหมู่การค้นหาชัดเจน เช่น ประเภทอสังหาริมทรัพย์, ทำเล และราคา เป็นต้น รวมไปถึงครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน, ทาวน์โฮม และคอนโด เป็นต้น

หลังจากที่ขายบ้านเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ส่วนแบ่งของกำไรที่ได้จากการขายก็จะถูกนำมาแบ่งกัน อ่านเพิ่มเติมข้อมูลเกี่ยวกับการเตรียมตัวขายบ้าน

สรุปขั้นตอนแก้ปัญหาการกู้ร่วม

วิธีการ	รายละเอียด
ถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม	ตกลงว่าใครจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ โดยผู้ผ่อนต่อต้องมีความสามารถในการชำระหนี้ แจ้งธนาคาร และโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของผู้กู้คนเดียว
รีไฟแนนซ์จากกู้ร่วมมากู้คนเดียว	ยื่นรีไฟแนนซ์เพื่อกู้คนเดียวกับทางธนาคาร โดยผู้กู้ต้องมีความสามารถในการชำระหนี้ และผู้ที่กู้ร่วมต้องเซ็นยินยอมโอน
ประกาศขาย	ต้องได้รับความยินยอมกับผู้ที่กู้ร่วม

2) กู้ร่วมของกลุ่มครอบครัว คู่รักที่แต่งงานแล้ว

จริง ๆ แล้วกรณีนี้ มีโอกาสเกิดขึ้นได้คล้ายกับสถานะของคนที่เป็นแฟนกัน แต่เกิดขึ้นได้น้อยกว่า ซึ่งปัญหาการกู้ร่วมส่วนใหญ่ของคนที่เป็นคู่รักกัน ก็คือ ประวัติทางการเงินของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่อาจจะไม่สวยมากนัก จะฉุดประวัติทางการเงินของฝ่ายที่ดีกว่า และจะมีผลกับวงเงินในการกู้ร่วม ทำให้มีโอกาสที่จะกู้ได้น้อยกว่าที่คาดคิดไว้

3) กู้ร่วมของกลุ่มญาติ พ่อแม่ พี่น้อง

ปัญหาของคนกลุ่มนี้ที่กู้ร่วมกัน มีส่วนหนึ่งที่คล้ายกับกลุ่มครอบครัว นั่นคือ ประวัติทางการเงินของผู้กู้ร่วมไม่ดีเท่าไหร่ ทำงานฟรีแลนซ์ หรือทำงานที่มีรายได้ไม่แน่นอน ไม่มีหลักฐานการรับรายได้ที่ชัดเจน ก็มีโอกาสฉุดประวัติทางการเงินของผู้กู้หลัก

7 วิธีออมเงินซื้อคอนโดเพื่อชาวฟรีแลนซ์

ฟรีแลนซ์อยากซื้อคอนโดลองมาดูวิธีออมเงินที่คุณควรรู้

อีกปัญหาหนึ่ง คือ ตอนตัดสินใจกู้ร่วม ไม่ได้คิดว่าในอนาคตจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเอง โดยเฉพาะกลุ่มพี่น้อง และญาติ ที่วันหนึ่งต้องแต่งงาน หรือมีเหตุจำเป็นต้องกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเอง ปรากฎว่า ไปกู้ใหม่ยาก หรือได้วงเงินที่ต่ำมาก เพราะติดมีชื่อกู้ร่วมไปแล้ว

คู่รัก LGBTQ อยากกู้ร่วม ทำได้หรือไม่

คู่รัก LGBTQ อยากกู้ร่วม สามารถทำได้ไหม มีธนาคารไหนให้บ้าง ดูได้ที่นี่

2. กรรมสิทธิ์บ้านของคนกู้ร่วม

อย่าลืมว่า เมื่อกู้ร่วมแล้ว กรรมสิทธิ์บ้านจะต้องเป็นของทั้งสองฝ่าย จะโอนให้ผู้อื่น หรือจะขาย ต้องได้รับการยินยอมจากผู้กู้ร่วมทุกราย แม้ว่าผู้กู้หลักจะเป็นผู้ผ่อนแต่เพียงผู้เดียว

หากมีปัญหาต้องการกรรมสิทธิ์คืน อาจจะต้องฟ้องร้อง และต้องหาหลักฐานการผ่อน หรือการโอนเงิน ฝากเงินที่แสดงให้เห็นว่า ผู้กู้หลักเป็นผู้ผ่อนแต่เพียงผู้เดียวจริง ๆ แต่ก็ต้องใช้เวลาในการฟ้องร้องพอสมควร

3. สิทธิ์ในการหักลดหย่อนภาษี

ดอกเบี้ยบ้าน สามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท หากการกู้นั้น เป็นการกู้ร่วม ดอกเบี้ยที่จะนำไปหักลดหย่อนภาษีได้นั้น ก็จะต้องถูกหารหัก แม้ว่าผู้กู้หลักจะเป็นผู้ผ่อนแต่เพียงผู้เดียวก็ตาม

ยกตัวอย่างเช่น ดอกเบี้ยบ้านปีภาษี 2567 เท่ากับ 80,000 บาท กู้ร่วมสองคน ก็หารสอง เท่ากับยื่นหักลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยบ้านได้คนละ 40,000 บาทเท่านั้น

รายการลดหย่อนภาษีขั้นพื้นฐาน

อัปเดตรายการลดหย่อนภาษีขั้นพื้นฐาน ทั้งหมดที่คุณควรรู้

4. หลักเกณฑ์ใหม่ผ่อนเกณฑ์ LTV สำหรับกู้ร่วม

จากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV เพื่อเป็นการช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงพิจารณาผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม โดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว โดยมีรายละเอียดดังนี้

กรณีที่มีการกู้ร่วม จะให้นับสัญญาการกู้ร่วมอย่างไร

กรณีที่มีการกู้ร่วมจะนับสัญญาอย่างไรนั้น ขอยกตัวอย่างดังนี้

กรณีที่ 1: ผู้กู้ A มีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว 1 สัญญา และในครั้งนี้มาขอกู้ร่วมกับ B ซึ่ง B ยังไม่เคยกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาก่อน

กรณีที่ 2: ผู้กู้ A และ B กู้ร่วมมาก่อน และในครั้งนี้ B มาขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

หลักการนับสัญญาสำหรับการกู้ร่วมให้นับสัญญาตามผู้กู้ที่มีกรรมสิทธิ์บนที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลัก กล่าวคือ

กรณีที่ 1: หากทั้ง A และ B มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยสำหรับการกู้ร่วม ให้นับสัญญาการกู้ร่วมดังกล่าวเป็นสัญญาที่ 2 ของ A (LTV 90% หรือ 80%) แต่หากกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่กู้ร่วมในครั้งนี้เป็นของ B แต่เพียงผู้เดียว จึงถือว่าสัญญาการกู้ร่วมในครั้งนี้ เป็นสัญญาแรกของ B และไม่นับเป็นสัญญาที่ 2 ของ A

กรณีที่ 2: ในการกู้ร่วมครั้งแรก หาก A มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยแต่เพียงผู้เดียว จะนับสัญญาที่กู้ร่วมเป็นสัญญาแรกของ A โดยไม่นับเป็นสัญญาแรกของ B ดังนั้น ในการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ จะนับเป็นสัญญาแรกของ B แต่หากในการกู้ร่วมครั้งแรก B มีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่อยู่อาศัยดังกล่าวด้วย ก็จะนับสัญญาการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ เป็นสัญญาที่ 2

จากเหตุผลต่าง ๆ ข้างต้น ก่อนกู้ร่วม นอกจากรู้ข้อดีที่จะทำให้กู้ผ่านแล้ว ยังต้องรู้ข้อจำกัดในเรื่องอื่น ๆ ที่จะตามมาด้วย

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้