หลักฐานครอบครองปรปักษ์ ที่เจ้าของที่ดินควรรู้ ดูข้อกฎหมาย มาตรา 1382

โดย กิตติคม พจนี

อัปเดตล่าสุด 01 พฤษภาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 1 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

หลักฐานครอบครองปรปักษ์ หมายถึงเอกสารและพยานรู้เห็น เพื่อแสดงว่าการครอบครองปรปักษ์นั้นถูกหลักเกณฑ์ สำหรับใครที่เป็นนักลงทุนหรือกำลังมองหาที่ดินสะสมไว้เป็นทรัพย์สินของตัวเอง จำเป็นต้องทำความเข้าใจกับเรื่องการครอบครองปรปักษ์ รวมถึงหลักฐานครอบครองปรปักษ์ให้ดี เพื่อไม่ให้ที่ดินนั้นหลุดมือ

รู้หรือไม่ว่ายิ่งคุณมีที่ดินมากเท่าไหร่ การดูแลทรัพย์สินก็จะยิ่งยุ่งยากขึ้นไปอีก หลายคนมีที่ดินทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และต่างจังหวัด เก็บโฉนดของที่ดินต่าง ๆ ไว้กับตัวก็จริง แต่ไม่มีเวลาไปดูแลที่ดินของตัวเอง

วันดีคืนดีมีคนหัวหมอมาอ้างสิทธิในที่ดินของคุณ บอกกับคุณว่าที่ดินนี้มีหลักฐานครอบครองปรปักษ์ ถูกครอบครองปรปักษ์จากการเข้ามาแย่งครอบครองเป็นระยะเวลาติดต่อกัน 10 ปี ด้วยความสงบและเปิดเผยเจตนาในการเป็นเจ้าของ

หากเจ้าของที่ดินที่ถูกแย่งครอบครองปรปักษ์ ไม่รู้เรื่องกฎหมายด้านนี้เลย คงต้อง “งง” เป็นไก่ตาแตกและมืดแปดด้านชนิดที่คิดไม่ออกว่าจะทำอย่างไรต่อไป ในเบื้องต้นสามารถศึกษากฎหมายการครอบครองปรปักษ์ และหลักฐานครอบครองปรปักษ์ได้ที่นี่

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• กฎหมายเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382
• ตัวอย่าง กรณีการครอบครองปรปักษ์ แบบมีหลักฐานครอบครองปรปักษ์

กฎหมายเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382

หัวข้อหลัก ๆ ที่เจ้าของที่ดินหรือผู้ที่กำลังมองหาที่ดินทั้งหลายต้องรู้ก็คือ หลักเกณฑ์ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382

มาตรา 1382 บัญญัติไว้ว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” จากการครอบครองปรปักษ์ได้ตามหลักฐานครอบครองปรปักษ์ที่มี

ใจความสำคัญในมาตรา 1382	รายละเอียด
สงบ	ปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวง และไม่มีใครหวงห้ามกีดกันในแสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่
เปิดเผย	ครอบครองโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใด ๆ
เจตนาเป็นเจ้าของ	ใช้ประโยชน์เสมือนเป็นที่ดินของตนเอง ติดป้ายประกาศว่าตัวเองเป็นเจ้าของ

ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่ผู้อื่นเข้ามาตั้งรกรากและครอบครองปรปักษ์ได้นั้น ต้องเป็นทรัพย์สินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่ และในกรณีที่ดินจะต้องมีโฉนดที่ดิน หรือตราจองเท่านั้น (นส.4)

รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีกี่ประเภท แตกต่างกันอย่างไร แบบไหนซื้อ-ขายได้ หาคำตอบได้ที่นี่

อีกหนึ่งข้อที่เจ้าของที่ดินจะต้องรู้ไว้ก็คือ ต่อให้คุณจะมีโฉนดอยู่ในมือก็อย่าได้วางใจ เจอคนหัวหมอคิดจะครอบครองปรปักษ์ที่ดิน มีหลักฐานครอบครองปรปักษ์เข้าไปรับรองว่าคุณอาจเสียที่ดินไปง่าย ๆ

เพราะเมื่อบุคคลที่จะเข้ามาครอบครองปรปักษ์ต้องการจดทะเบียนในการครอบครองจะต้องใช้หลักฐานครอบครองปรปักษ์แสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้

• คำสั่งหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดที่แสดงว่าผู้ขอได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง
• บัตรประจำตัวประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• โฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดิน

สำหรับเอกสารโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดิน ถึงแม้ผู้เข้ามาแย่งครอบครองปรปักษ์ไม่มี เจ้าพนักงานจะถือว่าโฉนดที่ดินสูญหาย และออกใบแทนโฉนดที่ดินแล้วดำเนินการจดทะเบียนตามควรแก่กรณี ในกรณีนี้โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันใช้ไม่ได้ต่อไป

ตัวอย่าง กรณีการครอบครองปรปักษ์ แบบมีหลักฐานครอบครองปรปักษ์

หากเรามีที่ดินในกรรมสิทธิ์ไว้ในครอบครอง และให้ญาติเข้ามาสร้างบ้านอยู่เป็นระยะเวลากว่า 10 ปี ต่อมาเราอยากนำที่ดินในครอบครองของเรานั้นไปใช้ประโยชน์อื่น ๆ

โดยต้องการให้ญาติทำการย้ายหรือรื้อถอนบ้านออกไป แต่ญาติไม่ย้ายออกแล้วนำกรรมสิทธิ์การครอบครองปรปักษ์ หลักฐานครอบครองปรปักษ์มาอ้าง โดยอาศัยสิทธิการอนุญาตจากเจ้าของที่ดินมาเป็นระยะเวลา 10 ปี เราจะสามารถทำอะไรได้บ้างหากต้องการที่ดินคืน

ตามมาตรา 1382 สามารถฟ้องคดีเพื่อเอาคืนที่ดินซึ่งการครอบครองนั้นได้ แต่จะอยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 1376 กล่าวคือ “ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้” โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมสามารถฟ้องคดีได้

แต่ต้องฟ้องภายในระยะเวลาหนึ่งปี นับตั้งแต่เวลาที่ถูกญาติแย่งครอบครองหรือวันที่ญาติได้จดทะเบียนต่อศาลในการครอบครองปรปักษ์นั่นเอง

โดยกรณีนี้เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมจะยื่นฟ้องขอให้เพิกถอนชื่อหรือโฉนดใหม่จากการครอบครองปรปักษ์นั้นเสีย ซึ่งในทางปฏิบัติตามแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาจะยอมรับให้มีการดำเนินการพิสูจน์ใหม่ และถ้าผู้ฟ้องแสดงสิทธิของตนได้ดีกว่า (หรือหมายความว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าจากข้อความข้างตน) ก็จะให้ผู้ฟ้องชนะคดีให้เพิกถอนโฉนดนั้น

ทั้งนี้ โดยอาศัยหลักในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 (2) ที่บัญญัติว่า คำพิพากษาที่วินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินใด ๆ เป็นคุณแก่คู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจใช้ยันแก่บุคคลภายนอกได้ เว้นแต่บุคคลภายนอกนั้นจะพิสูจน์ได้ว่าตนมีสิทธิดีกว่า

นอกเหนือจากคดีพิพาทในกรณีตัวอย่างนี้ หากเจ้าของที่ดินไม่ได้เข้าไปดูแลที่ดิน เข้าไประวังแนวเขตที่ดิน หรือมีการทำสัญญาให้เป็นกิจจะลักษณะกับผู้ที่เข้ามาอยู่อาศัยในฐานะผู้เช่า

จนสามารถมีผู้ครอบครองปรปักษ์ตามเงื่อนไขของกฎหมายมาตรา 1382 ได้ โดยการใช้หลักฐานครอบครองปรปักษ์ต่าง ๆ แจ้งต่อเจ้าพนักงานเพื่อแสดงความเป็นเจ้าของตามข้อมูลด้านบน นับตั้งแต่มีการจดทะเบียน หากล่วงเลยระยะเวลาเกิน 1 ปี โดยไม่มีผู้มาฟ้องร้องแย่งกรรมสิทธิ์ หรือ ฟ้องร้องขับไล่ก็จะถือว่าที่ดินในส่วนนั้นถูกครอบครองปรปักษ์ทันที

ดังนั้น สิ่งที่เจ้าของที่ดินต้องทำเพื่อป้องกันคนหัวหมอมาหักหลังคุณก็คือตรวจเช็กที่ดินในมืออย่างสม่ำเสมอ เสียภาษีให้ถูกต้องตามกฎหมาย รวมไปถึงเข้าไประวังแนวเขตที่ดิน ทำรังวัดที่ดินสัก 4 ปีครั้ง ก็ถือว่าช่วยป้องกันคนที่จะมารุกรานที่ดินของเราได้เช่นกัน

ดูประเด็นถาม-ตอบที่น่าสนใจเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• ทะเบียนบ้าน
• สร้างบ้าน
• สินเชื่อบ้าน
• โฉนด
• โฉนดที่ดิน

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีตุลาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

3

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

4

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนตุลาคม 2568

5

ขอลดดอกเบี้ยบ้าน รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) ธนาคารไหนดี 2568

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

02 ตุลาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

กู้บ้านหลังที่ 2 ผ่านง่าย อัปเดตมาตรการ LTV ของ ธปท. ให้กู้ได้ 100%

กู้บ้านหลังที่ 2 มีเรื่องควรรู้อะไรบ้าง อัปเดตมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน ข้อควรพิจารณาต่าง ๆ และเทคนิคกู้บ้านผ่านง่าย

ซื้อบ้านหลังแรกกู้ซื้อบ้านกู้ร่วม

ซื้อ

02 ตุลาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

เงินเดือน 20,000 ซื้อบ้าน 2 ล้านได้ไม่ยากเกินจริง เพียงรู้เทคนิคนี้

เงินเดือน 20,000 ซื้อบ้าน 2 ล้าน เป็นไปได้ด้วยการวางแผนให้เป็นและเทคนิคการขอกู้เงินซื้อบ้าน การออมเงิน ซื้อสลากออมสิน ธนาคารออมสิน และเพิ่มรายรับ เพิ่มรายได้

ซื้อบ้านหลังแรกกู้ซื้อบ้านกู้ร่วม

ซื้อ

02 ตุลาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

บ้านชั้นเดียวยกสูง เปรียบเทียบข้อดี-ข้อด้อย และ 3 ข้อที่ควรระวังก่อนซื้อ

บ้านชั้นเดียวยกสูง เหมาะกับสภาพอากาศประเทศไทยหรือไม่ น่าซื้อไหม มีลักษณะอย่างไร ราคาถูกกว่าบ้าน 2 ชั้น บ้าน 3 ชั้น หรือไม่ เปรียบเทียบข้อดี-ข้อด้อย ข้อควรระวัง

ซื้อบ้านหลังแรกบ้าน 2 ชั้นบ้าน 3 ชั้น