เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน 3 กรณีตัวอย่างปัญหาชวนปวดหัว

โดย กิตติคม พจนี

อัปเดตล่าสุด 18 สิงหาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 1 นาทีผู้ให้เช่า

เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน ชื่อไม่ตรงกัน อาจนำไปสู่ปัญหาที่สร้างความปวดหัวให้ในภายหลังได้

ปัญหาเจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคนนี้ เกิดขึ้นได้ในหลายกรณี แต่ที่พบบ่อยที่สุดคือ กรณีที่บ้านถูกสร้างบนที่ดินที่ได้รับสืบทอดเป็นมรดก หรือการไปสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่น เช่น ที่ดินของพ่อตา แม่ยาย หรือญาติพี่น้อง ซึ่งมีความสัมพันธ์ที่ดีในตอนแรก แต่ภายหลังอาจเกิดความขัดแย้งกัน

แล้วจะจัดการกับปัญหาดังกล่าวอย่างไร บทความนี้จะเจาะลึกถึงประเด็น “เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน” เข้าใจถึงสิทธิ์และผลกระทบทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อหาทางออกที่ดีที่สุดสำหรับปัญหา

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน แล้วบ้านเป็นของใคร
• เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน ต้องการขายที่ดิน ทำได้ไหม
• เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน ปล่อยเช่าที่ดินให้ผู้อื่นได้ไหม

1. เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน แล้วบ้านเป็นของใคร

สิ่งสำคัญที่จะต้องรู้เลยก็คือ หากเราไปสร้างบ้านอยู่บนที่ดินของคนอื่น บ้านก็จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนั้นไปเลย ผู้มีกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจึงเป็นเจ้าของที่ดินดังกล่าว ถึงแม้เจ้าของบ้านจะมีชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนราษฎร์ก็ตาม แต่ก็ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินแปลงนี้เลย

ดังนั้น หากคิดจะใช้งบประมาณในการสร้างบ้านสักหลัง สิ่งที่ดีที่สุดก็คือการสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง เพราะหากเกิดปัญหาไม่ว่าจะเป็นการทะเลาะเบาะแว้งกัน หรือเจ้าของที่ดินต้องการขายที่ดิน สุดท้ายก็เป็นเราเองที่จะต้องย้ายออก

เรื่องควรรู้เกี่ยวกับเจ้าบ้าน

เจ้าบ้านคือใคร แตกต่างจากเจ้าของบ้านอย่างไร ดูได้ที่นี่

2. เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน ต้องการขายที่ดิน ทำได้ไหม

เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน อีกหนึ่งกรณีที่เป็นปัญหาก็คือเมื่อเจ้าของที่ดินต้องการจะขายที่ดิน แต่เจ้าของบ้านไม่ยอมย้ายออก ตรงนี้เจ้าของที่ดินสามารถทำการขายที่ดินได้เลย และทำการฟ้องร้องให้เจ้าของบ้านย้ายออก โดยอาจจะต้องเสียค่าขนย้ายให้กับเจ้าของบ้าน หรือวิธีที่ดีสุดก็คือเอาโฉนดที่ดินไปที่เขตพร้อมทะเบียนบ้านตัวจริงแล้วเปลี่ยนชื่อเจ้าบ้านให้เป็นชื่อเดียวกับเจ้าของที่ดิน

3. เจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน ปล่อยเช่าที่ดินให้ผู้อื่นได้ไหม

ส่วนอีกหนึ่งปัญหาสำหรับเจ้าของที่ดินกับเจ้าของบ้านเป็นคนละคน ที่พบเห็นกันบ่อย ๆ ก็คือการที่เจ้าของที่ดินปล่อยให้ผู้อื่นอาศัยอยู่บนที่ดิน โดยไม่มีสัญญาเช่า และให้ผู้ที่อาศัยอยู่นั้นเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน ซึ่งตรงนี้เจ้าของที่ดินอาจจะมีความประสงค์เพื่อให้เจ้าบ้านหรือเจ้าของบ้านมาดูแลที่ดินให้หรือด้วยเหตุผลอื่น ๆ ก็ตาม

เรื่องควรรู้เกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ดิน

สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว-ระยะสั้น 2 แบบต่างกันอย่างไร พร้อมตัวอย่าง

หากเป็นที่ดินที่มีโฉนดเมื่อเวลาผ่านไปเกินระยะเวลา 10 ปี โดยที่เจ้าของที่ดินไม่ได้มาดูแลที่ดินที่มีเจ้าบ้านมาอยู่อาศัยในกรณีดังกล่าวเลย เจ้าของบ้านก็อาจจะใช้ข้ออ้างทางกฎหมายมาอ้างในการครอบครองปรปักษ์ เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของเจ้าของที่ดินได้

ยิ่งหากถ้าเจ้าของที่ดินถือเอกสารสิทธิที่ดินเป็น นส.3 หรือ นส.3 ก. แล้วเจ้าของบ้านมีการอ้างว่าได้แย่งการครอบครองมาเป็นระยะเวลาเกิน 1 ปี โดยที่เจ้าของที่ดินไม่ได้มีการโต้แย้งหรือฟ้องร้องการอ้างสิทธิดังกล่าว เจ้าของที่ดินก็อาจจะเสียสิทธิการครอบครองที่ดินนั้นได้

ในแง่ของเจ้าของที่ดินหากมีความจำเป็นจะต้องให้ผู้อื่น หรือญาติก็ตามมาอาศัยอยู่บนที่ดินของตัวเองก็ควรมีสัญญา หรือระบุชัดเจนว่าผู้ที่เข้ามาอาศัยเป็นที่ดินของตนเองนั้นอยู่ในฐานะผู้เช่า เจ้าบ้าน หรืออย่างอื่น เพื่อไม่ให้เกิดการครอบครองปรปักษ์เกิดขึ้น

โดยสัญญาเช่าระยะยาวแบ่งออกเป็น สัญญาเช่าธรรมดา และสัญญาเช่าต่างตอบแทน โดยมีรายละเอียดดังนี้

สัญญาเช่าธรรมดา	สัญญาเช่าต่างตอบแทน
จ่ายค่าเช่าต่อผู้เช่า	จ่ายค่าตอบแทน นอกเหนือจากค่าเช่า
โอนสิทธิ์การเช่าไม่ได้	โอนสิทธิ์การเช่าไปยังทายาทได้
ฟ้องร้องได้ หากมีการทำหนังสือสัญญาเช่าชัดเจน	สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า
ระยะเวลาฟ้องร้องภายใน 3 ปี	การปรับปรุงต่อเติมเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• ทะเบียนบ้าน
• สร้างบ้าน
• สัญญาเช่า
• สินเชื่อบ้าน
• โฉนด
• โฉนดที่ดิน

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีตุลาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

3

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

4

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนตุลาคม 2568

5

ขอลดดอกเบี้ยบ้าน รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) ธนาคารไหนดี 2568

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

02 ตุลาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

กู้บ้านหลังที่ 2 ผ่านง่าย อัปเดตมาตรการ LTV ของ ธปท. ให้กู้ได้ 100%

กู้บ้านหลังที่ 2 มีเรื่องควรรู้อะไรบ้าง อัปเดตมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน ข้อควรพิจารณาต่าง ๆ และเทคนิคกู้บ้านผ่านง่าย

ซื้อบ้านหลังแรกกู้ซื้อบ้านกู้ร่วม

ซื้อ

02 ตุลาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

เงินเดือน 20,000 ซื้อบ้าน 2 ล้านได้ไม่ยากเกินจริง เพียงรู้เทคนิคนี้

เงินเดือน 20,000 ซื้อบ้าน 2 ล้าน เป็นไปได้ด้วยการวางแผนให้เป็นและเทคนิคการขอกู้เงินซื้อบ้าน การออมเงิน ซื้อสลากออมสิน ธนาคารออมสิน และเพิ่มรายรับ เพิ่มรายได้

ซื้อบ้านหลังแรกกู้ซื้อบ้านกู้ร่วม

ซื้อ

02 ตุลาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

บ้านชั้นเดียวยกสูง เปรียบเทียบข้อดี-ข้อด้อย และ 3 ข้อที่ควรระวังก่อนซื้อ

บ้านชั้นเดียวยกสูง เหมาะกับสภาพอากาศประเทศไทยหรือไม่ น่าซื้อไหม มีลักษณะอย่างไร ราคาถูกกว่าบ้าน 2 ชั้น บ้าน 3 ชั้น หรือไม่ เปรียบเทียบข้อดี-ข้อด้อย ข้อควรระวัง

ซื้อบ้านหลังแรกบ้าน 2 ชั้นบ้าน 3 ชั้นโหลดบทความถัดไป