บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภาษีขายบ้าน) คืออะไร และ 4 ค่าใช้จ่ายก่อนขายบ้าน

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 30 เมษายน 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีลงทุนอสังหา

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภาษีขายบ้าน) ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่จะเกิดขึ้นก่อนขายบ้านหรือคอนโด ผู้ขายควรพิจารณาค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเหล่านี้ให้ถี่ถ้วน เพื่อวางแผนลดค่าใช้จ่ายลง เช่น เพิ่มการถือครองบ้านให้ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ช่วยให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ถึง 3.3%

HIGHLIGHTS

• การซื้อขายอสังหาฯ ผู้ขายจำเป็นต้องเสียภาษีหลัก ๆ 2 ตัวคือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ
• การเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี ก็ต่อเมื่อถือครองบ้านหรือคอนโดฯ เกิน 5 ปี มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี บ้านหรือคอนโดฯ ที่ขายนั้นได้รับมาโดยมรดก และถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน

สำหรับผู้ที่ต้องการขายบ้านเดิมแล้วนำเงินค่าขายบ้านมาเป็นทุนในการซื้อบ้าน ต้องบอกว่าเมื่อขายบ้านได้จะต้องทำการเสียภาษีและค่าใช้จ่ายที่ตามมา อาจทำให้ต้องสำรองเงินไว้ก้อนหนึ่งสำหรับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ หรือต้องควักเงินในกระเป๋ามาจ่ายค่าบ้านมากขึ้น ซึ่งภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายบ้านหรือคอนโดได้นั้น มีอะไรบ้าง K-Expert มีข้อมูลมาฝาก ดังนี้

1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภาษีขายบ้าน)

การเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ แต่จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในกรณีดังนี้

• ถือครองบ้านหรือคอนโด เกิน 5 ปี
• มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
• บ้านหรือคอนโด ที่ขายนั้นได้รับมาโดยมรดก
• ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน

2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ราคาบ้านที่นำมาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายนั้น จะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยไม่ได้คำนึงว่าราคาซื้อขายจริงจะเป็นเท่าไร เช่น ราคาขายบ้านอยู่ที่ 4 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 3 ล้านบาท ก็จะคำนวณการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากราคาประเมิน 3 ล้านบาท เมื่อได้ราคาประเมินแล้ว จะหักด้วยค่าใช้จ่าย ซึ่งแบ่งเป็น 2 กรณี ดังนี้

• กรณีที่ 1 บ้านหรือคอนโด ที่ได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
• กรณีที่ 2 บ้านหรือคอนโด ที่ได้มาโดยการซื้อขาย สามารถหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปี พ.ศ. ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านวันที่ 1 มีนาคม 2556 และขายวันที่ 19 เมษายน 2559 เท่ากับถือครองมา 4 ปี จะหักค่าใช้จ่ายได้ 71%

จำนวนปีที่ถือครอง	% ของเงินได้
1	92
2	84
3	77
4	71
5	65
6	60
7	55
8 ปีขึ้นไป	50

เมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือเท่าไร ให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ก่อนคำนวณตามฐานภาษี แล้วคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้งจะได้ภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยตารางคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายของการซื้อขายบ้าน เป็นดังนี้

ขั้นเงินได้สุทธิตั้งแต่	อัตราภาษี
0-300,000 บาท	5%
300,001-500,000 บาท	10%
500,001-750,000 บาท	15%
750,001-1,000,000 บาท	20%
1,000,001-2,000,000 บาท	25%
2,000,001-4,000,000 บาท	30%
ตั้งแต่ 4,000,001 บาทขึ้นไป	35%

จากตารางคำนวณการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย จะเห็นได้ว่า ภาษีจากการขายบ้านจะไม่มีการยกเว้นภาษีจากเงินได้สุทธิ 150,000 บาท ซึ่งแตกต่างจากการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เงินได้สุทธิ 0-150,000 บาทแรก ได้รับการยกเว้นภาษี

ค่าโอนบ้านต้องจ่ายเท่าไหร่

ค่าโอนบ้านต้องจ่ายเท่าไหร่ แจกสูตรคำนวณค่าโอนบ้าน

3. ค่าอากรแสตมป์

ถ้าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีขายบ้าน จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า ทั้งนี้ เมื่อขายบ้านได้ จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภาษีขายบ้าน) หรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้นจะไม่เก็บค่าธรรมเนียมทั้ง 2 ประเภทพร้อมกัน

4. ค่าธรรมเนียมการโอน

การเสียค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่อัตรา 2% ของราคาประเมิน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นคนจ่าย หรือจ่ายคนละครึ่ง

เช็กราคาประเมินที่ดิน

เช็กราคาประเมินที่ดิน 77 จังหวัด จากกรมธนารักษ์

ยกตัวอย่างการคำนวณกรณีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ สมมติขายบ้านได้ 10 ล้านบาท ซึ่งราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท ถือครองบ้านมา 4 ปี จะเสียภาษีและค่าใช้จ่าย ดังนี้

– ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ราคาประเมิน = 9,000,000 บาท

หักค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 4 ปี หักได้ 71%) = 6,390,000 บาท

คงเหลือ = 2,610,000 บาท

หารด้วยจำนวนปีที่ถือ (2,610,000 บาท/4 ปี) = 652,500 บาท

คำนวณภาษี (300,000 x 5%) + (200,000 x 10%) + (152,500 x 15%) = 57,875 บาท

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง = 57,875 บาท x 4 ปี) = 231,500 บาท

– ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% x 10,000,000 บาท = 330,000 บาท

– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% x 9,000,000 บาท = 180,000 บาท

รวมค่าใช้จ่ายและภาษีทั้งหมด เท่ากับ 231,500 + 330,000 + 180,000 = 741,500 บาท

แต่ถ้าเป็นกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะเสียค่าอากรแสตมป์แทน ซึ่งอยู่ที่ 0.5% x 10,000,000 บาท = 50,000 บาท ทำให้ภาษีและค่าใช้จ่ายจากการบ้านทั้งหมดเท่ากับ 231,500 + 50,000 + 180,000 = 461,500 บาท

จะเห็นได้ว่า ถ้าเสียค่าอากรแสตมป์จะทำให้มีค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่าค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งวิธีที่ช่วยให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น ถือครองบ้านให้ครบ 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่จะขายอย่างน้อย 1 ปี เป็นต้น

ดังนั้น ผู้ที่จะขายบ้าน หากมีการวางแผนให้ดี ศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับภาษีและค่าใช้จ่ายในการขายบ้าน สามารถประหยัดเงินในกระเป๋าได้อย่างมาก

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์, CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• ค่าโอนคอนโด
• ค่าโอนบ้าน
• ทะเบียนบ้าน
• อสังหาริมทรัพย์

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีกรกฎาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

3

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

4

ย้ายทะเบียนบ้าน 2568 ต้องทำอย่างไร รู้ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียม

5

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2568

ดูบทความเพิ่มเติม