บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

ค่าโอนที่ดิน 2568 และ 7 ขั้นตอนการโอนที่ดินใน 1 วัน ณ สำนักงานที่ดิน

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 26 มีนาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 3 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

ค่าโอนที่ดิน 2568 ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ขั้นตอนการโอนที่ดิน ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง มีค่าใช้จ่ายและค่าภาษีอะไรบ้าง โอนที่ดินที่ไหน ใช้เวลานานหรือไม่

ทั้งหมดนี้เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อที่ดินเปล่า บ้านพร้อมที่ดิน หรือที่ดินพร้อมปลูกสร้างควรรู้ เพื่อไม่ให้เสียเวลาและสามารถทำเรื่องค่าโอนที่ดิน 2568 ให้จบครบอย่างรวดเร็วในวันเดียว โดยหลังจากที่มีการตกลงซื้อขายกันแล้ว จะต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดิน และดำเนินการโอนที่ดิน เป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่จะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
• เอกสารโอนที่ดิน
• ขั้นตอนการโอนที่ดิน

ค่าโอนที่ดิน 2568 และค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

1. ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท

2. ค่าอากร 5 บาท

3. ค่าพยาน 20 บาท

4. ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ซึ่งคิดที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ

ตัวอย่าง เจ้าหน้าที่กรมที่ดินประเมินราคาที่ดิน 5,000,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท คำนวณราคาค่าโอนที่ดิน 2568 โดย 5,500,000 x 2% = 110,000 บาท

5. ค่าจดจำนอง เฉพาะสำหรับกรณีกู้เงินจากสถาบันการเงินมาซื้อ ซึ่งคิดที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

ตัวอย่าง กู้เงิน 5,000,000 บาทมาซื้อที่ดิน มูลค่าที่จดจำนองคือ 5,000,000 บาท และคำนวณค่าจดจำนองโดย 5,000,000 x 1% = 50,000 บาท

6. ค่าอากรแสตมป์ ซึ่งคิดที่ 0.50% ของราคาซื้อขาย แต่หากต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณราคาค่าโอนที่ดิน แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

ตัวอย่าง เจ้าหน้าที่กรมที่ดินประเมินราคาที่ดิน 5,000,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท คำนวณค่าอากรแสตมป์โดย 5,500,000 x 0.50% = 27,500 บาท

7. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขาย หากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณราคาโอนที่ดิน (หากมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ครบ 5 ปีแล้ว ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยจะเสียแค่ค่าอากรแสตมป์เท่านั้น)

ตัวอย่าง เจ้าหน้าที่กรมที่ดินประเมินราคาที่ดิน 5,000,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 5,500,000 บาท คำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะโดย 5,500,000 x 3.3% = 181,500 บาท

8. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หากบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ได้ จะต้องเสียภาษีเงินได้ โดยนำราคาประเมินมาคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้ พร้อมหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง ดังนี้

อัตราภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย

เงินได้สุทธิ (บาท)

จำนวนเงินได้ (บาท)

อัตราภาษี

0-300,000

300,000

5%

300,001-500,000

200,000

10%

500,001-750,000

250,000

15%

750,001-1,000,000

250,000

20%

1,000,001-2,000,000

1,000,000

25%

2,000,001-5,000,000

3,000,000

30%

ตั้งแต่ 5,000,001 ขึ้นไป

–

35%

การหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง

จำนวนปี	% ของเงินได้ (จากราคาประเมิน)
1 ปี	92%
2 ปี	84%
3 ปี	77%
4 ปี	71%
5 ปี	65%
6 ปี	60%
7 ปี	55%
8 ปีขึ้นไป	50%

สำหรับค่าโอนที่ดิน 2568 ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์นั้น ผู้ซื้อกับผู้ขายอาจออกคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทั้งหมด ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย

นอกจากนี้ หากเป็นการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอย่างบ้าน ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก นอกเหนือจากราคาค่าโอนที่ดิน 2568 ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน เช่น ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้า หรือค่าส่วนกลาง

ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน-คอนโด

รวม 10 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน-คอนโด เช็กได้ที่นี่

เอกสารโอนที่ดิน 2568

เอกสารกรณีบุคคลธรรมดา

1. บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง

2. หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)

3. ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง

4. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

5. สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ

6. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารกรณีนิติบุคคล

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน

2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึง 40% ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด

3. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ซึ่งระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ

4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

6. หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ

8. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

ค่าโอนที่ดิน 2568 โอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละกรณี

1. โอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

โอนกรรมสิทธิ์ให้บุตรที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน

– ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% เฉพาะในกรณีที่มูลค่าที่ดินหรือบ้านมากกว่า 20 ล้านบาท (หมายถึงจะได้รับการยกเว้นภาษีในส่วน 20 ล้านบาท แต่จะต้องเสียภาษี 5% ในส่วนที่เกินจาก 20 ล้านบาท)

2. โอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

โอนกรรมสิทธิ์ให้บุตรที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน รวมถึงกรณีที่พ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน

– ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดของราคาประเมิน โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

3. โอนให้สามี-ภรรยา

สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสกัน โดยไม่ได้อยู่ในรูปแบบมรดก

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน

– ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดของราคาประเมิน โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

4. โอนให้ญาติพี่น้อง

เมื่อญาติพี่น้อง ที่ไม่ว่าจะเป็น พี่น้อง ป้าลุง น้าอา หรือลูกสะใภ้ ลูกเขย และลูกบุญธรรม ต้องการโอนที่ดิน โอนบ้าน หรือโอนคอนโด โดยไม่ได้อยู่ในรูปแบบมรดก จะมีค่าธรรมเนียมโอน ดังนี้

ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน แต่ในกรณี ปู่ย่าหรือตายาย ต้องการโอนที่ดินให้หลานผู้สืบสันดาน จะมีค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน

ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดของราคาประเมิน โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

5. โอนมรดก

โอนกรรมสิทธิ์ในรูปแบบมรดก

– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดานหรือคู่สมรส)

– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม)

– ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดกแปลงละ 50 บาท

– ค่าประกาศมรดกแปลงละ 10 บาท

ในกรณีการโอนมรดกที่มีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท ผู้ที่ได้รับจะต้องเสียภาษีมรดก ดังนี้

– ถ้าผู้รับมรดก คือ ญาติพี่น้องหรือบุตรบุญธรรม ต้องเสียภาษี 10% ในส่วนของมูลค่าที่เกินมา

– ถ้าผู้รับมรดก คือ พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หรือผู้สืบสันดาน อย่างบุตรหลาน ต้องเสียภาษี 5% ในส่วนของมูลค่าที่เกินมา

– ถ้าผู้รับมรดก คือ สามีหรือภรรยาที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้นและไม่ต้องเสียภาษี

ขั้นตอนการโอนที่ดิน 2568

ระยะเวลาที่ใช้ในการโอนที่ดินจะมากน้อยเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับคิวหรือจำนวนคนที่ใช้บริการที่สำนักงานที่ดิน หากไม่มีคิวยาว ก็น่าจะใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง อย่างไรก็ดี ขอแนะนำให้ไปสำนักงานที่ดินแต่เช้าเพื่อจองคิวและลดเวลาที่ต้องรอคอย

1. กรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินตามที่ระบุในข้างต้น

2. นำคำขอและเอกสารดังกล่าวไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อผ่านการตรวจสอบเอกสารแล้ว เจ้าหน้าที่ฯ จะให้บัตรคิวเพื่อไปรอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน

3. เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน

4. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะประเมินราคาที่ดินและนำไปใช้ในการคำนวณค่าโอนที่ดิน 2568 ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนที่ดิน เมื่อทราบยอดราคาค่าโอนที่ดินแล้ว จะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่

5. ให้นำใบคำนวณราคาค่าโอนที่ดิน 2568 ไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง

6. ให้มอบใบเสร็จสีเหลืองแก่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน และรับสำเนาใบเสร็จรับเงินสีฟ้าจากผู้ขาย (ตัวจริงผู้ขายเก็บรักษา)

7. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ซึ่งถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ของที่ดินก็ถือเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์

หากไม่สะดวกไปดำเนินการโอนที่ดินด้วยตนเอง สามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่นทำแทนได้

หนังสือมอบอำนาจที่ดิน

หนังสือมอบอำนาจที่ดิน (ท.ด.21) กับ 7 ข้อควรระวัง ก่อนซื้อ-ขาย-โอน

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้