บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

ขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง รวม 4 ค่าธรรมเนียมและภาษีต้องรู้

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 25 กุมภาพันธ์ 2567 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีผู้ขาย

ขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ค่าธรรมเนียมและภาษี ถือเป็นหนึ่งค่าใช้จ่ายหลักที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ แต่ผู้ซื้อหลายคนมักมองข้ามความสำคัญในส่วนนี้ไป จนกลายเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็น จนทำให้การซื้อขายอสังหาฯ บ้าน คอนโด ขาดทุนได้หลังเสียค่าธรรมเนียมและภาษีไปแล้ว

HIGHLIGHTS

• ราคาประเมินและราคาซื้อขาย คือ ราคาที่จะนำไปคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดิน ที่ผู้ขายและผู้ซื้อจะต้องจ่าย
• นอกจากค่าธรรมเนียมและภาษีซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินผู้ขายจำเป็นต้องเสีย ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยคิดจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง

วันนี้ DDproperty ชวนคุณมาทำความเข้าใจว่าขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง รวมทั้งเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นเรื่อง

แต่ก่อนที่จะไปเรื่องของค่าใช้จ่ายประเภทต่าง ๆ ต้องเข้าใจคำว่า “ราคาประเมิน” กับ “ราคาตลาด” เนื่องจากราคาทั้งสองอย่างนี้จะนำไปใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้

5 ขั้นตอนการขาย บ้าน คอนโด

1. เตรียมพร้อมก่อนขายบ้าน คอนโด

2. ตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ก่อนตั้งราคาขาย (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)

3. วิธีตั้งราคาขายอสังหาฯ ไม่ให้ขาดทุน

4. ขายบ้าน คอนโด อย่างไรให้ออกเร็ว

5. วิธีการปิดการขาย บ้าน คอนโด

ราคาประเมิน คืออะไร

ราคาที่กรมธนารักษ์กำหนดให้เป็นราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษีจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศทุก ๆ 4 ปี ซึ่งราคาประเมินอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงก็ได้ แต่โดยส่วนใหญ่แล้วราคาประเมินจะต่ำกว่า

ราคาตลาด คืออะไร

ราคาที่ใช้ในการซื้อขายกันจริง ซึ่งจะสอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละช่วงเวลา มีการปรับตัวตามภาวะค่าครองชีพอยู่ตลอดเวลา ราคาตลาดจึงมักสูงกว่าราคาประเมิน

ค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ผู้ขายต้องจ่าย ประกอบไปด้วย 4 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีเงินได้ และภาษีธุรกิจเฉพาะ มาทำความรู้จักกันไปทีละส่วนกัน

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2%

ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 2% จากราคาประเมิน ซึ่งไม่มีข้อยกเว้นหรือการลดหย่อนใด ๆ และเพื่อความยุติธรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมักนิยมแบ่งค่าธรรมเนียมส่วนนี้ให้แต่ละฝ่ายรับผิดชอบคนละครึ่งคือ ผู้ซื้อค่าธรรมเนียมชำระ 1% และผู้ขายชำระค่าธรรมเนียม 1% เท่า ๆ กันโดยให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย

2. ค่าอากรแสตมป์ 0.5%

ค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ พิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาดร่วมกันโดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่ามาคำนวณในอัตรา 0.5%

เท่ากับว่าผู้ขายจะเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ทุก ๆ 200 บาท โดยผู้ขายจะเป็นฝ่ายชำระฝ่ายเดียว และจะได้รับยกเว้นค่าอากรต่อเมื่อต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตรา 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า

อย่างไรก็ตามมีการยกเว้นเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่ผู้ขายครอบครองอสังหาริมทรัพย์ นานเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน หรือเป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยมรดก

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

เมื่อเกิดการขายอสังหาริมทรัพย์จะนับเป็นรายได้แก่ผู้ขาย จึงต้องนำมาคำนวณเป็นเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ดังนั้น ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ขายจึงต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบเองทั้งหมด ภาษีเงินได้จะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง

จำนวนปีที่ถือครองนั้นจะนับตามปีบัญชี โดยหนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี หากครอบครองตั้งแต่เดือนธันวาคมปีนี้ถึงมีนาคมปีหน้าก็ให้นับเป็นถือครอง 2 ปี

สามารถคำนวณเงินได้โดยนำราคาประเมินคูณกับร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษีตามจำนวนปีที่ถือครองตามอัตราที่แสดงในตารางจะได้จำนวนเงินที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ทั้งหมด จากนั้นนำมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองจะได้จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี

ระยะเวลาถือครอง	เงินได้นำมาคำนวณภาษี
1 ปี	8%
2 ปี	16%
3 ปี	23%
4 ปี	29%
5 ปี	35%
6 ปี	40%
7 ปี	45%
มากกว่า 8 ปี	50%

ยกตัวอย่าง ขายบ้านที่ถือครองมาตั้งแต่ เดือนพฤศจิกายน 2556 ถึงเดือนมกราคม 2559 โดยมีราคาประเมิน 4 ล้านบาท กรณีนี้ระยะเวลาครอบครองเท่ากับ 4 ปี

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = ราคาประเมิน (บาท) x ร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษี ณ การถือครอง 4 ปี (%)

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = 4,000,000 x 29%

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = 1,160,000 บาท

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี = เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี (บาท) / จำนวนปีถือครอง (ปี)

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี = 1,160,000 / 4

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี = 290,000 บาท

นำจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีมาคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปีตามอัตราภาษี ดังนี้

เงินได้ 150,001 – 300,000 เสียภาษีเงินได้ 5%

จากจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี 290,000 บาท สามารถคำนวณภาษีเงินได้ดังนี้

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี = 290,000 x 5%) = 14,500 บาท

คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี (บาท) x จำนวนปีถือครอง (ปี)

คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 14,500 x 4

คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 58,000 บาท

กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคลต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล

กรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคลจะไม่ใช้การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามวิธีการข้างต้น แต่ให้คิดภาษีในอัตรา 1% ของราคาตลาดหรือราคาประเมินขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่า และไม่นำจำนวนปีที่ถือครองเข้ามาพิจารณาคำนวณภาษีเลย

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ และกิตติม พจนี นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้