คู่มือซื้อขาย เตรียมตัวก่อนขายรู้ก่อนขาย! 5 กรณีที่จะทำให้ราคาห้องชุดของคุณตก

รู้ก่อนขาย! 5 กรณีที่จะทำให้ราคาห้องชุดของคุณตก

อัปเดตล่าสุด 14 กรกฎาคม 2559 • ใช้เวลาอ่าน 1 นาทีลงทุนอสังหา

ปัจจุบันการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในการลงทุนที่ได้รับความนิยมอย่างมาก และมีการซื้อ-ขายเปลี่ยนมือเจ้าของกันอยู่ตลอดเวลา แต่ทั้งนี้ นอกจากการซื้อ – ขายแล้ว ผู้ขายย่อมอยากได้กำไรจากการขายที่มากกว่าต้นทุนที่ซื้อมา ดังนั้นสำหรับคนที่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียมอยู่ในมือ และกำลังคิดจะขายจึงควรศึกษาข้อมูลของอสังหาฯ ตนเองให้ดีก่อนขาย และรอจังหวะเวลาที่เหมาะสม เพราะหากผู้ซื้อมีความสนใจจะซื้อห้องชุดต่อ แน่นอนว่าผู้ซื้อก็ต้องศึกษาข้อมูลทั้งปัจจุบัน และอนาคตมาพอสมควร คงไม่มีใครเห็นห้องราคาถูก ทำเลดี แล้วก็รีบควักเงินซื้อเลย เพราะยังมีอีกหลายๆ ปัจจัยที่อาจทำให้ห้องชุดของคุณราคาตกได้ โดยสาเหตุหลักๆ ที่ทำให้คุณต้องยอมขายห้องชุดในราคาที่ไม่เป็นไปตามคาด มีดังนี้

ผู้ขายมีความจำเป็นต้องใช้เงินด่วน (ร้อนเงิน)

กรณีนี้ถือเป็นปัจจัยที่ใกล้ตัวผู้ขายที่สุด ไม่ว่าผู้ขายจะถือครองห้องชุดประเภทไหนก็ตามสิ่งสำคัญที่นักลงทุนควรคำนึงอยู่เสมอคือผลกำไรหรือการซื้อ-ขายที่ไม่ขาดทุนจนเกินไป ในกรณีห้องชุดของคุณมีราคาตกอันเนื่องจากปัจจัยอื่นๆ ในฐานะผู้ขาย คุณจะต้องตั้งราคาโดยนำปัจจัยต่างๆ มาพิจารณา ซึ่งต้องใช้เวลา ดังนั้น คุณต้องใจเย็นๆ เพราะการซื้อ – ขาย แลกเปลี่ยน ไม่ว่าจะเป็นสินค้าประเภทไหนย่อมมีการเจรจาต่อรองกันอยู่ตลอด ผู้ขายอยากขาย ผู้ซื้ออยากต่อ หาก รีบร้อนที่จะขาย คุณอาจจะตกอยู่ในสถานะที่เป็นรอง จำต้องยอมรับราคาที่ผู้ซื้อเสนอมาเท่านั้น

วิกฤติวิกฤติทางเศรษฐกิจ

อีกหนึ่งปัจจัยที่อยู่เหนือการควบคุมของเราก็คือภาวะทางเศรษฐกิจ แน่นอนหากเศรษฐกิจกำลังตกต่ำ กำลังซื้อก็ย่อมหดหายไปด้วย ในภาวะที่มีแต่คนอยากขาย แต่ไม่มีคนซื้อ การแข่งขันทางการตลาดจึงวกกลับมาที่การตั้งราคา ทำให้มีการปรับลดราคาห้องชุดของตนเองให้ต่ำกว่าราคาของผู้ขายอื่นๆ เพื่อที่จะขายออกได้เร็วกว่า ปัจจัยนี้จึงไปเกี่ยวโยงกับผู้ขายที่จำเป็นต้องใช้เงินด่วนในข้อที่ 1 ที่ว่าด้วยความใจเย็นและระยะเวลาอันเหมาะสม เนื่องจากเศรษฐกิจมีความผกผันแปรเปลี่ยนตลอดเวลา แต่การที่เศรษฐกิจชะลอตัวก็ทำให้ยังมองเห็นโอกาสในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่ไม่น้อย ดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำไปตามสภาพเศรษฐกิจก็มีผลให้คนอยากเอาเงินมาลงทุนมากกว่า และหนึ่งในการลงทุนที่น่าสนใจก็คือการซื้อ – ขายอสังหาริมทรัพย์

ซัพพลายคอนโดฯ ที่เพิ่มสูงขึ้น

ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก บางพื้นที่ในรัศมีไม่เกิน 2 กม. (หรือประมาณ รถไฟฟ้าสถานีหนึ่งไปสู่อีกสถานีหนึ่ง) มีห้องชุดจากทั้งผู้ประกอบการในพื้นที่และผู้ประกอบการเจ้าใหญ่ๆ ในตลาด เข้ามาปักหมุดเป็นดอกเห็ด โดยเฉพาะบริเวณเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ บางทำเลมีจำนวนห้องชุดรวมกันมากถึง 10,000 ยูนิต บางโครงการใช้ระยะเวลานานหลายปีกว่าจะขายหมด รวมไปถึงโครงการที่เสร็จพร้อมอยู่แล้วก็ยังขายไม่หมด ในจุดนี้แสดงข้อดีในเรื่องของศักยภาพทำเลก็จริง แต่จำนวนสินค้าที่มีอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมากจนไม่สอดคล้องกับความต้องการ ทำให้ผู้ขายบางคนต้องตัดใจขายห้องชุดก่อนเวลาอันสมควร จากการแข่งขันที่สูง และอาจทำให้ราคาตกลงไปเรื่อยๆ ทางที่ดี คุณควรสร้างจุดขายให้กับห้องชุดของคุณ อาจจะเป็นการตกแต่งเพิ่มเติม แถมเฟอร์นิเจอร์ หรือมีบริการเสริมบางอย่างเพื่อดึงดูดใจผู้ซื้อ

ภาระผูกพันของห้องชุดที่จะขาย

สิทธิ์ในการถือครองห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมในเมืองไทยจะมีสองแบบด้วยกัน คือแบบ ลีสโฮลด์ (Leasehold) หรือการถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่าซื้อ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่ผู้พัฒนาโครงการเช่าระยะยาวมาจากเจ้าของที่ดินที่แท้จริง จะพบได้ในโครงการทำเลใจกลางเมืองอย่าง ราชดำริ เป็นต้น ส่วนมากจะมีระยะเวลาในการเช่าประมาณ 30 ปีและอาจจะสามารถต่ออายุกรรมสิทธิ์การถือครองได้อีก 30 ปี ในขณะที่การถือครองอีกรูปแบบคือ ฟรีโฮลด์ (Freehold) ที่ผู้ซื้อมีสิทธิ์ขาดในการถือครองห้องชุดนั้นๆ หลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ในจุดนี้เป็นเรื่องที่ผู้ขายทราบดีอยู่แล้วว่ากรรมสิทธิ์ของคอนโดมิเนียมนั้นๆ ตกอยู่ในเงื่อนไขใด แต่ปัจจัยที่มีส่วนเกี่ยวข้องจะทำให้ราคาห้องชุดของคุณตกก็คือระยะเวลาในการถือครอง หากเป็นห้องชุดที่ถือครองในรูปแบบลีสโฮลด์ ยิ่งถือยาวเท่าไหร่ยิ่งมีความเสี่ยงที่ราคาห้องชุดจะตกลงเรื่อยๆ ตามระยะเวลาสิทธิการเช่าที่ลดลงไป ตัวอย่างเช่น ผู้ขายถือครองห้องชุดแบบลีสโฮลด์ (เช่าซื้อระยะเวลา 30 ปี) อาจจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือปล่อยเช่าก็ตาม หากผู้ขายถือครองมาเป็นระยะเวลากว่า 15 ปี เท่ากับว่าผู้ซื้อต่อจะมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ห้องชุดนั้นอีกเพียง 15 ปีจาก 30 ปี ยังไม่รวมค่าเสื่อมสภาพที่จะทำให้ราคาห้องชุดตกลงไปด้วย ดังนั้นนักลงทุนอสังหาฯ ประเภทคอนโดฯ ส่วนใหญ่จึงไม่ค่อยนิยมถือห้องชุดในแบบลีสโฮลด์นานเกินกว่า 2-3 ปี ทั้งนี้ยังมีเรื่องของการขายห้องชุดระหว่างที่มีคนเช่าอยู่ด้วยที่จะทำให้ราคาห้องชุดตกลงไปได้อีก จากค่าเสียเวลาที่ผู้ซื้อต้องรอให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง

ทำเลที่ตั้งกับการพัฒนาในอนาคตที่เหนือการคาดเดา

ทำเลถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหลักที่มีผลต่อการลด – เพิ่มของราคาห้องชุดนั้นๆ คำว่า “ทำเล” ในที่นี้ หมายถึงสิ่งแวดล้อมโดยรอบโครงการ จริงอยู่ว่าพื้นที่รอบโครงการตอนที่คุณซื้อมาจากผู้พัฒนาโครงการ อาจเป็นอาคารบ้านเรือนหรือสิ่งก่อสร้างที่ไม่ได้มีผลกระทบกับวิวทิวทัศน์โดยรอบ แต่หากเวลาผ่านไปที่ดินรอบโครงการอาจถูกแปรสภาพไปเป็นสิ่งที่ (ตัวคุณ) ไม่พึงประสงค์ เช่น กลายเป็นคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่เป็นตึกสูงมาบล็อควิวโครงการที่คุณซื้อไว้ หรือพื้นที่โดยรอบกลายเป็นสภาพแวดล้อมที่เสื่อมโทรม ถึงแม้คอนโดมิเนียมจะอยู่ในแหล่งธุรกิจหรือแหล่งงานแต่หากเจอสภาพเหล่านี้เข้าไป แน่นอนว่า โอกาสที่ผู้ซื้อจะหันมาสนใจห้องชุดที่คุณกำลังเสนอขายอาจจะน้อยลงไป และโยงไปถึงเรื่องของราคาที่ลดลงอย่างแน่นอน ดังนั้นสิ่งที่ควรระวังเป็นพิเศษก่อนราคาห้องชุดจะตกจากราคาที่ควรจะได้รับก็คือการติดตามข่าวอสังหาริมทรัพย์ (www.ddproperty.com) และบัญญัติผังเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา รวมไปถึงราคาประเมินและความเจริญในอนาคต ซึ่งหากทราบข้อมูลตรงนี้คร่าวๆ ย่อมสามารถคาดเดาอนาคตของพื้นที่รอบๆ คอนโดมิเนียมของตนเองได้ในระดับหนึ่ง

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ