บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

วิธีคิดภาษีขายบ้าน คอนโด และที่ดิน พร้อม 3 ตัวอย่างวิธีคำนวณ

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 13 พฤษภาคม 2566 • ใช้เวลาอ่าน 4 นาทีลงทุนอสังหา

วิธีคิดภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการขายบ้าน ขายคอนโด หรือขายที่ดิน โดยปกติจะมีภาษีที่จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อยู่ด้วยกัน 4 รายการ ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย, ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์

สำหรับวิธีคิดภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ ในบทความนี้ จะกล่าวเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น ที่ “มิใช่มรดก” หรือ “มิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา”

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• วิธีคิดภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์
• ยกตัวอย่างการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

วิธีคิดภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์

วิธีคิดภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณจากรายละเอียดต่าง ๆ ดังนี้

1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครอง โดยเริ่มนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ จนถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่เกิน 10 ปี ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี (นับตามปีปฏิทิน)

2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย

3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์

4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ให้ใช้ราคาสูงสุด ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็ใช้ราคาขาย แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขายก็ใช้ราคาประเมิน)

หัก ค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง

ค่าโอนบ้าน ต้องจ่ายเท่าไหร่

ค่าโอนบ้าน ต้องจ่ายเท่าไหร่ แจกสูตรคำนวณค่าโอนบ้าน

ยกตัวอย่างการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ตัวอย่างที่ 1 บ้านหรือห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี

1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี)

ตัวอย่าง

• วันเริ่มถือครอง 02/01/2560
• วันสิ้นสุด 01/08/2561
• จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี

2. ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน

3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ 2,000,000 บาท

4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จำนวน 1,500,000 บาท

• กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย
• กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย

5. หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง

ตัวอย่าง

• ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน (1,500,000 x 84% = 1,260,000)

6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์-ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)

ตัวอย่าง

1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท

7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ/จำนวนปีที่ถือครอง)

ตัวอย่าง

240,000/2 ปี = 120,000 บาท

8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า)

ตัวอย่าง คือ 6,000 บาท

9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำน

ราคาประเมินที่ดิน 3 เรื่องต้องรู้ก่อนซื้อขายบ้าน

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 03 เมษายน 2566 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีผู้ขาย

ถ้าจะต้องซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นประเภทใดก็ตาม จะที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ล้วนต้องมีเรื่องของ “ราคาประเมินที่ดิน” เข้ามาเกี่ยวข้องอย่างแน่นอน แล้วราคาประเมินที่ดิน คืออะไร ในฐานะผู้บริโภค หรือคนที่สนใจจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรต้องศึกษาเรื่องนี้ให้ดี

นิยามของคำว่า “ราคาประเมินที่ดิน” ก็คือ ราคากลางที่มีผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินได้กำหนดไว้เป็นมาตรฐาน เพื่อใช้เป็นแนวทางด้านราคาในการซื้อขายที่ดินให้กับทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย ซึ่งผู้เชี่ยวชาญที่ทำหน้าที่กำหนดราคาประเมินที่ดิน ไม่ได้มีเฉพาะภาครัฐเท่านั้น แต่ยังมีผู้เชี่ยวชาญด้านราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนด้วย

ใครบ้างเป็นผู้กำหนด “ราคาประเมินที่ดิน”

ในการซื้อขายที่ดิน จะมี “ราคาประเมินที่ดิน” ด้วยกัน 3 ราคา คือ 1. ราคาประเมินที่ดินของภาคราชการ 2.ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และ 3.ราคาตลาด

ยกตัวอย่างเช่นราคาประเมินที่ดินของภาคราชการ ก็คือ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ซึ่งกรมธนารักษ์จะกำหนดทั้งราคาประเมินที่ดิน และราคาประเมินที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างด้วย

1. ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์

ปัจจุบันกรมธนารักษอัปโหลดข้อมูลเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ เพื่อให้ประชาชนได้เข้าไปตรวจสอบเบื้องต้น บนเว็บไซต์กรมธนารักษ์ เพื่อให้ผู้ที่จะซื้อ หรือจะขายที่ดิน จะได้กำหนดราคาได้เหมาะสม

โดยสามารถค้นหาราคาประเมินที่ดิน ได้จากเลขที่โฉนด จากเลขที่ดิน ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ราคาประเมินอาคารชุด ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง เช่น คลังสินค้า, ตลาด, ท่าเทียบเรือ, ตึกแถว, บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์, โรงงาน, โรงแรม, โรงมหรสพ, ลานกีฬาอเนกประสงค์ และสถานพยาบาล

นอกจากนี้ ในส่วนของกรุงเทพฯ ยังมีข้อมูลเจาะลึกไปอีก ด้วยการนำราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่กำหนดไว้เป็นรอบ ๆ มาอัปโหลดไว้ให้ประชาชนได้รับทราบ

แต่หากต้องการการราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ละเอียดและชัดเจนขึ้น ก็ต้องติดต่อสำนักงานที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่จังหวัดนั้น ๆ

เช็กราคาประเมินที่ดิน

เช็กราคาประเมินที่ดิน ราคาที่ดิน 77 จังหวัด จากกรมธนารักษ์

2. ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน

ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนเป็นการประเมินราคาจากผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินของบริษัทเอกชน ซึ่งมีทั้งบริษัทประเมินราคาที่ดิน บริษัทที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินต่าง ๆ ที่มีหน่วยงานประเมินราคาที่ดิน

โดยราคาของภาคเอกชนจะอิงทั้งจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ และอิงจากราคาตลาด แล้วกำหนดเป็นราคากลางของตัวเอง ซึ่งแต่ละบริษัท แต่ละสถาบันจะมีเกณฑ์ในการกำหนดราคากลางในแต่ละพื้นที่แตกต่างกัน ราคากลางในพื้นที่เดียวกันแต่ต่างบริษัทกัน ก็แตกต่างกัน (แต่แตกต่างกันไม่มากนัก)

3. ราคาตลาด

ราคาตลาดคือ ราคาที่มีการซื้อขายกันจริง ๆ ในพื้นที่นั้น ๆ ซึ่งมีทั้งราคาจากฝั่งผู้ขาย และราคาจากฝั่งผู้ซื้อ นั่นหมายถึง ผู้กำหนดราคาตลาด ก็คือ ผู้ซื้อกับผู้ขายนั่นเอง ซึ่งในบางพื้นที่ ราคาตลาด กับ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนอาจจะใกล้เคียงกัน หรือเป็นราคาเดียวกัน แต่บางพื้นที่ราคาตลาดก็สูงกว่า หรือต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน

เรื่องที่ดินทำเองได้ด้วยแอปฯ SmartLands

15 บริการเรื่องที่ดินทำเองได้ ไม่ต้องไปสำนักงานที่ดิน ด้วยแอปฯ SmartLands

ผู้บริโภคต้องเชื่อราคาไหน?

ราคาประเมินที่ดินทั้ง 3 ราคานั้น ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และราคาตลาดส่วนใหญ่จะสูงกว่าราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ประมาณ 20-40% แล้วแต่พื้นที่ หรือแล้วแต่จังหวะเวลาในช่วงนั้น ๆ เช่น ถ้ามีกระแสข่าวว่าจะมีรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนตัดใหม่ เมืองใหม่ ราคาประเมินที่ดินก็มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นแรงกว่าสถานการณ์ปกติ

ในการซื้อขายจริง ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย ส่วนใหญ่แล้วจะอิงไปทาง “ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน” กับ “ราคาตลาด” เป็นหลัก น้อยมากที่จะซื้อขายกันตามราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ แต่ก็ต้องนำทั้ง 3 ราคา ทั้งราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และราคาตลาดมาเป็นองค์ประกอบในการตัดสินใจเรื่องราคาว่าจะกำหนดราคาขายหรือควรซื้อที่เท่าไหร่

ประกาศขายที่ดินในกรุงเทพฯ

รวมประกาศขายที่ดิน ที่ดินเปล่า ที่ดินหลุดจำนองในกรุงเทพฯ หลายทำเลและระดับราคา

กดค้นหาได้ที่นี่

ราคาประเมินที่ดินแบบไหนมีผลกับค่าธรรมเนียมโอน

ในการจ่ายค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์จะถูกนำมาเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริง โดยราคาไหนสูงกว่า ก็เลือกใช้ราคานั้นเป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมฯ

ตารางค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

ประเภทของค่าโอน	จ่ายเท่าไหร่
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน แบ่งจ่ายคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาซื้อขาย
ค่าอากรแสตมป์	0.5% ของราคาซื้อขาย (หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่จำเป็นต้องจ่ายส่วนนี้)
ค่าจดจำนอง	1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด

หากจะยกตัวอย่างการใช้ราคาประเมินให้เห็นภาพ จะมี 3 กรณีหลัก ๆ ดังนี้

กรณีที่ 1 ซื้อขายกันเองด้วยเงินสด