กฎหมายต่อเติมบ้าน เรื่องที่คนซื้อบ้าน ต่อเติมบ้าน ต้องรู้

โดย อารยา ศิริพยัคฆ์

อัปเดต : 01/07/2025

โดย อารยา

กฎหมายต่อเติมบ้าน เรื่องที่คนซื้อบ้าน ต่อเติมบ้าน ต้องรู้

เมื่อคิดอยากจะต่อเติมหรือรีโนเวท ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือห้องชุด ใช่ว่าคิดจะทำสามารถทำได้เลย เพราะบางแบบอาจจำเป็นต้องขออนุญาตทั้งเพื่อนบ้านข้างเคียง หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ทางที่ดีคนซื้อบ้าน ที่คิดอยากต่อเติมเพิ่มเติม ควรทำการศึกษาข้อบังคับ กฎหมายต่อเติมบ้านที่เกี่ยวข้อง รวมถึงแยกให้ออกระหว่างต่อเติมบ้านและซ่อมแซมบ้านนั้นความแตกต่างกันยังไง

แยกให้ออก ต่อเติมบ้าน VS ซ่อมแซมบ้าน

นาทีนี้เชื่อว่ายังมีคนแยกไม่ออกระหว่างการต่อเติมบ้าน กับซ่อมแซมบ้านแตกต่างกันอย่างไร เพราะดูเหมือนเป็นการปรับปรุง เปลี่ยนแปลงบ้านให้ดีขึ้นเหมือนกัน ซึ่งแท้จริงแล้วมีความหมายแตกต่างกันดังนี้

การต่อเติมบ้าน คือ การดัดแปลง เปลี่ยนแปลง หรือขยายต่อเติมส่วนต่างๆ ของบ้านที่มีอยู่เดิม อาจจะเป็นเพิ่มห้องใหม่ ต่อเติมระเบียง ปรับปรุงห้องน้ำ หรือแม้แต่การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างบางส่วนของบ้าน และบางกรณีจำเป็นต้องขออนุญาต

กู้ต่อเติมบ้าน ทางออกของมนุษย์เงินเดือนมีงบจำกัด

โครงการเดอะ ริเวอร์ บ้านเพื่อการพักผ่อนอย่างแท้จริง กับการต่อเติมสระว่ายน้ำ ที่มองเห็นวิวแม่น้ำ ในมุมพื้นที่ส่วนตัวลงทะเบียน คลิก

อยากต่อเติมบ้าน ต้องขออนุญาตกับใคร

ใครที่คิดจะต่อเติมบ้านบางประเภท อาจจำเป็นต้องขออนุญาต ซึ่งตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดให้ ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้าย จะต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ในที่นี้รวมไปถึงผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร นายกเทศมนตรี นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด นายกเมืองพัทยา นายกองค์การบริหารส่วนตำบล และผู้บริหารท้องถิ่นขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่นหรือเพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น ก็คือการขออนุญาตจากผู้ปกครองในพื้นที่ที่บ้านตั้งอยู่ โดยให้สถาปนิกหรือวิศวกร ที่มีใบอนุญาตลงชื่อรับรองแบบที่ทำการต่อเติมบ้าน

ต่อเติมบ้าน 3 แบบนี้ จำเป็นต้องขออนุญาต

แบบที่ 1 : ต่อเติมบ้านส่วนที่เป็นเสา คาน ทำห้องใหม่ และต่อเติมในพื้นที่ใช้สอยเกิน 5 ตร.ม. ต้องทำการขออนุญาต
แบบที่ 2 : ต่อเติมบ้านที่มีระยะร่นชิดกับรั้วข้างบ้าน ต้องขออนุญาตข้างบ้านก่อน
แบบที่ 3 : ต่อเติมบ้าน ที่มีการเปลี่ยนแปลงส่วนใดๆ ภายในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม จำเป็นต้องขออนุญาต

ต่อเติมบ้าน 5 แบบนี้ ไม่จำเป็นต้องขออนุญาต

แบบที่ 1 : เพิ่ม หรือ ลด เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่ง รวมกันไม่เกิน 5 ตร.ม. และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
แบบที่ 2 : เพิ่ม หรือ ลด เนื้อที่ของหลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตร.ม. และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
แบบที่ 3 : เปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม
แบบที่ 4 : เปลี่ยนแปลงส่วนใดๆ ภายในบ้าน ที่ไม่ใช่ส่วนโครงสร้างอาคาร โดยใช้วัสดุเดียวกับของเดิม หรือวัสดุอื่นที่ไม่ได้เพิ่มน้ำหนัก โครงสร้างเดิมของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม
แบบที่ 5 : เปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร และไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างเดิม

เอกสารยื่นกู้บ้านมีอะไรบ้าง กับเทคนิคยื่นกู้บ้านให้ผ่านฉลุย

เอกสารยื่นขออนุญาตต่อเติมบ้าน มีอะไรบ้าง

สำหรับเอกสารที่ใช้ในการต่อเติมบ้าน จะถูกแบ่งออกเป็น 2 ส่วนดังนี้

เอกสารยื่นให้กับเจ้าหน้าที่ กรณีต่อเติมไม่ติดกับพื้นที่เพื่อนบ้าน
- คำขออนุญาต ปลูกสร้างอาคาร ดัดแปลงหรือรื้อถอนอาคาร 1 ชุด
- แบบแปลนบ้าน พร้อมแสดงลักษณะขอบเขตที่ดัดแปลง 5 ชุด
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้ที่ต้องการต่อเติม 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ที่ต้องการต่อเติม 1 ชุด
- สำเนาโฉนดที่ดินขนาดเท่าฉบับจริงทุกหน้า 1 ชุด

เอกสารยื่นให้กับเจ้าหน้าที่ กรณีต่อเติมบ้านติดกับพื้นที่เพื่อนบ้าน
- สำเนาบัตรประชาชนของเจ้าของที่ดินข้างเคียง 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนบ้านของเจ้าของบ้านข้างเคียง 1 ชุด
- สำเนาโฉนดที่ดินขนาดเท่าฉบับจริงทุกหน้า 1 ชุด
- หนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน 1 ชุด

บุราสิริ พระราม 2 บ้านเดี่ยวสไตล์รีสอร์ท ใกล้ทางด่วน ลงทะเบียน คลิก

ฮาบิเทีย พราวน์ ประชาอุทิศ 72 บ้านแฝด 4 ห้องนอน ใกล้สาทร – พระราม 3 ลงทะเบียน คลิก

กฎหมายต่อเติมบ้าน เรื่องที่คนคิดต่อเติมบ้านต้องรู้

คิดจะต่อเติมบ้าน ใช่ว่าจะต่อเติมได้ทันที ควรศึกษาข้อกำหนด รวมถึงกฎหมายตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่ว่าด้วยเรื่องรายละเอียดการดัดแปลง ต่อเติมอาคารต่างๆ ซึ่งยังคงยึดหลักปฏิบัติมาจนถึงปัจจุบัน

ห้ามต่อเติมอาคารเต็มพื้นที่ที่ดิน จำเป็นต้องมีพื้นที่ว่างเหลือไม่น้อยกว่า 30%
ห้ามต่อเติมบ้านหรืออาคาร โดยใช้ที่ดินเกิน 60% ของพื้นที่ดินทั้งหมด (ไม่รวมถนน) และกรณีรวมพื้นถนน ต้องไม่เกิน 80%
กฎหมายกำหนดให้บ้านหรืออาคารสูงน้อยกว่า 15 เมตร จำเป็นต้องออกแบบให้มีที่ว่างโดยรอบ 1 เมตร และบ้านหรืออาคารสูงตั้งแต่ 15 เมตร จำเป็นต้องออกแบบให้มีพื้นที่ว่างโดยรอบ 2 เมตร
บ้านหรืออาคารสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร กำหนดให้ผนังของอาคาร ช่องเปิดหน้าต่าง ประตู ช่องลม ช่องแสงธรรมชาติ และระเบียงบ้าน จำเป็นต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดิน 3 เมตร
บ้านหรืออาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร กำหนดให้ผนังของอาคาร ช่องเปิดหน้าต่าง ประตู ช่องลม ช่องแสงธรรมชาติ และระเบียงบ้าน จำเป็นต้องอยู่ห่างจากแนวเขตไม่น้อยกว่า 2 เมตร แต่ถ้าเป็นผนังทึบต้องเว้นระยะห่างไม่น้อยกว่า 0.5 เมตร
รั้วหรือกำแพงถูกกำหนดให้สร้างได้สูงไม่เกิน 3 เมตร
ระยะห่างของชายคา กันสาด จะต้องห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 0.5 เมตร
กรณีต่อเติมระเบียงชั้นบน จะต้องเว้นระยะจากระเบียงถึงแนวเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 2-3 เมตร

คำถามที่พบบ่อย

Q :

ต่อเติมบ้าน ต้องดูกฎหมายอะไรบ้าง?

A :

ก่อนต่อเติมบ้านจำเป็นต้องศึกษากฎหมายพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กฎหมายท้องถิ่น และข้อบังคับของนิติบุคคล

Q :

ต้องขออนุญาตใครบ้าง ก่อนต่อเติมบ้าน?

A :

หากต่อเติมบ้าน หรือต่อเติมอาคาร แบบที่จำเป็นต้องขออนุญาต ควรขออนุญาตหน่วยงานต่างๆ ดังนี้

สำนักงานเขต หรือองค์การบริหารจัดการส่วนท้องถิ่นของจังหวัดนั้นๆ
นิติบุคคล (สำหรับโครงการบ้าน ในหมู่บ้าน หรือคอนโด)
หน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น การไฟฟ้า การประปา หรือแม้แต่เพื่อนบ้าน

Q :

ใช้เวลาในการพิจารณาต่อเติมบ้านกี่วัน?

A :

หน่วยงานหรือเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องจะทำการพิจารณาแปลนบ้าน หรือแปลนอาคารที่ทำการต่อเติม ซึ่งบางกรณีค่อนข้างซับซ้อน จึงอาจทำให้ใช้เวลาพิจารณาค่อนข้างนาน โดยส่วนใหญ่ใช้เวลาประมาณ 1-2 เดือน

Q :