3 วิธี ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยได้

อัปเดตล่าสุด 09 มิถุนายน 2568 • ใช้เวลาอ่าน 1 นาทีexpats

ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย จะได้รับอนุญาตให้ซื้อเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดหรือซื้อคอนโด แม้ภาครัฐจะมีมาตรการดึงกำลังซื้อจากต่างชาติเพื่อหวังกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แต่ในกรณีเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทย ยังมีหลายปัจจัยที่ต้องพิจารณาและยังไม่มีข้อสรุปที่ชัดเจน

โดยกรณีการถือครองที่ดินนั้น ปัจจุบันกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

แต่ยังมีข้อยกเว้นตามกฎหมายที่ทำให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินในไทยได้ โดยแบ่งได้ 3 วิธี

1. ลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

โดยนำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาท ในธุรกิจหรือกิจการตามกฎกระทรวง เช่น ซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย, พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย, พันธบัตรรัฐวิสาหกิจหรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย หรือลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน เป็นต้น

โดยถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ ถือครองเพื่อเป็นอยู่อาศัยเท่านั้น

มาตรการต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดในไทย

เช็ก 2 มาตรการดึงต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดในไทย มีมาตรการไหนบ้าง เช็กได้ที่นี่

2. รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมตามมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

โดยที่ดินที่ได้รับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้ว (หรือยังไม่เคยมี) ต้องไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ตามความในมาตรา 87 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น

– ใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย มีได้ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่

– ใช้เพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่

– ใช้เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่

– ใช้เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่

3. รับโอนที่ดินผ่านทางกฎหมายประเภทต่าง ๆ ที่รัฐบัญญัติไว้เพื่อเป็นการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศเป็นสำคัญ

ยกตัวอย่างเช่น

– บริษัท มูลนิธิ หรือสหกรณ์ โดยได้รับอนุมัติให้ได้มาซึ่งที่ดินจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนตามมาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520

– คนต่างด้าวผู้ได้รับอนุญาตให้ประกอบอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรม ตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 เป็นกฎหมายเฉพาะที่เปิดโอกาสให้นิติบุคคลต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินในเขตอุตสาหกรรมได้ เพื่อใช้ในกิจการที่ได้รับอนุญาต

อย่างในกรณีซื้อที่ดินเพื่อประกอบกิจการอุตสาหกรรม แต่ต้องได้รับอนุญาตจากการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย และที่ดินต้องตั้งอยู่ภายในเขตนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตประกอบการอุตสาหกรรม รวมทั้งในกรณีเพื่อใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานหรือที่พักอาศัยของผู้บริหาร

– คนต่างด้าวผู้ได้สัมปทานสำรวจหรือผลิตปิโตรเลียมจากรัฐมนตรี โดยได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรีตามมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2514

รวมหนังสือสัญญา

รวมหนังสือสัญญาซื้อขายบ้าน-คอนโด สัญญาเช่า และสัญญาก่อสร้าง

ซื้อที่ดินผ่านการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI (Board of Investment)

ยกตัวอย่างการซื้อที่ดินผ่านการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI (Board of Investment) นั้น กำหนดให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนและมีทุนจดทะเบียนเรียกชำระแล้ว ไม่น้อยกว่า 50 ล้านบาท จะสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ตามวัตถุประสงค์ต่าง ๆ โดยมีข้อกำหนด ดังนี้

– ที่ดินเพื่อสำนักงาน ไม่เกิน 5 ไร่

– ที่ดินเพื่อที่พักอาศัยของผู้บริหาร/ผู้ชำนาญการ ไม่เกิน 10 ไร่

– ที่ดินเพื่อที่พักอาศัยของคนงาน ไม่เกิน 20 ไร่

– ที่ตั้งสำนักงานและที่พักอาศัย สามารถอยู่ในบริเวณเดียวกันหรือแยกจากสถานประกอบการก็ได้

หมายเหตุ: ในกรณีพิเศษ สำนักงาน BOI สามารถพิจารณาอนุญาตเป็นกรณี ๆ ไป

เปรียบเทียบระหว่างกฎหมายการนิคมฯ กับ BOI

ประเด็น

กฎหมายการนิคมฯ

BOI

พื้นที่อนุญาต

เฉพาะในเขตนิคมอุตสาหกรรม

ทั่วประเทศ (ตามกิจการและเกณฑ์ของ BOI)

จุดประสงค์

อุตสาหกรรมและกิจการในนิคมฯ

ธุรกิจทั่วไปที่ได้รับส่งเสริม

การถือครองโดยชาวต่างชาติ

ถือกรรมสิทธิ์ได้ (ได้รับอนุญาต)

ถือกรรมสิทธิ์ได้ตามพื้นที่จำกัด

หน่วยงานที่อนุมัติ

การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

สำนักงาน BOI

อย่างไรก็ตาม การซื้อผ่านการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI มีข้อจำกัดตรงที่ หากบริษัทหมดสถานะการได้รับการส่งเสริมการลงทุน จะต้องจำหน่ายหรือโอนที่ดินภายใน 1 ปี

กรณีการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย

การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายนั้นส่วนใหญ่จะแบ่งเป็น 2 วิธี ได้แก่

1. ถือหุ้นในบริษัทไทยที่มีวัตถุประสงค์ซื้อที่ดินโดยเฉพาะ หากพบว่าเป็นบริษัทนอมินี ถือว่าผิดกฎหมาย

2. ซื้อที่ดินโดยให้ภรรยาคนไทยถือแทน โดยชาวต่างชาติแต่งงานกับหญิงไทย แล้วใช้ชื่อภรรยาไทยถือกรรมสิทธิ์ในโฉนด เรียกว่าภรรยาเป็นเจ้าของในนาม โดยชาวต่างชาติเป็นผู้เก็บโฉนดตัวจริงไว้ เพื่อป้องกันภรรยาโอนขายหรือกระทำการใด ๆ โดยลำพัง

อาจมีการทำสัญญาให้สิทธิอยู่อาศัยหรือเช่าระยะยาว เช่น สัญญาเช่า 30 ปี + ต่อสัญญาอีก 30-60 ปี หรือสัญญาใช้สิทธิเหนือพื้นดินตลอดชีวิต

ทั้งนี้ หากพิสูจน์ได้ว่าเป็นนอมินี ถือเป็น “โมฆะ”

สรุปทางเลือกที่ถูกกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ

1. ซื้อคอนโด โดยซื้อได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคาร

2. เช่าที่ดินระยะยาว สูงสุด 30 ปี + ต่อสัญญาอีก 30 ปี (ตามประมวลกฎหมายแพ่งฯ)

3. ร่วมทุนผ่านบริษัทจำกัด โดยบริษัทต้องเป็นบริษัทไทยจริง ๆ หากมีชาวต่างชาติถือหุ้น ต้องไม่เกิน 49% และไม่เป็นนอมินี

4. ซื้อผ่านการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI

5. ซื้อผ่านการลงทุนตาม พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ