บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

คอนโดในไทยรองรับแผ่นดินไหวได้หรือไม่

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 04 เมษายน 2568 • ใช้เวลาอ่าน 10 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในประเทศไทย เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ทำให้เกิดผลกระทบอย่างมาก โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ จนหลายคนอาจเกิดคำถามในใจว่า จริง ๆ แล้วคอนโด รวมถึงอาคารสูงในไทยนั้น สามารถรองรับแผ่นดินไหวได้หรือไม่ มีกฎหมายอะไรควบคุมบ้าง

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับแผ่นดินไหว
• ประกันคอนโดกับความอุ่นใจในการอยู่อาศัยหลังแผ่นดินไหว
• กรณีที่คอนโดถูกทุบทิ้งหรือพังถล่ม ผู้ซื้อจะไม่เหลืออะไรจริงหรือไม่
• มาตรการช่วยเหลือผู้ประสบภัยแผ่นดินไหว
• กทม. เปิดหลักเกณฑ์ ขั้นตอนขอรับเงินช่วยเหลือกรณีเกิดเหตุแผ่นดินไหว

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับแผ่นดินไหว

หากพิจารณาถึงเรื่องความเสี่ยงในด้านความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากแผ่นดินไหว อาคารที่สูงตั้งแต่ 15 ชั้นขึ้นไป แม้จะมีการสั่นไหวมากกว่าตึกเตี้ย แต่ไม่น่ากลัวถ้ามีการออกแบบที่รองรับการสั่วไหวไว้แล้ว

ส่วนบ้านชั้นเดียวไปจนถึง 6 ชั้นก็ไม่น่ากลัวเพราะการสั่นไหวจะมีน้อยกว่า (หากไม่ได้อยู่ใกล้จุดศูนย์กลางแผ่นดินไหว)

นอกจากนี้ สำหรับอาคารสูงยังมีกฎหมายเข้ามาคอยควบคุมมาตรฐานการก่อสร้างที่ต้องมีความมั่นคงแข็งแรง โดยประเทศไทยเริ่มมีกฎหมายควบคุมการออกแบบอาคารให้ต้านทานแผ่นดินไหวมาตั้งแต่ปี 2540 และมีการอัปเดตอีก 2 ครั้ง ดังนี้

1) กฎกระทรวงปี 2540 กำหนดให้อาคารสูงเกินกว่า 15 เมตร (ประมาณ 5 ชั้นขึ้นไป) ใน 10 จังหวัด ต้องออกแบบโครงสร้างให้สามารถต้านแผ่นดินไหวได้ ใน 10 จังหวัดเสี่ยงแผ่นดินไหว เนื่องจากเป็นจังหวัดที่อยู่ใกล้กลุ่มรอยเลื่อน ได้แก่ เชียงราย, เชียงใหม่, ตาก, น่าน, พะเยา, แพร่, แม่ฮ่องสอน, ลำปาง, ลำพูน และกาญจนบุรี

2) กฎกระทรวงปี 2550 เพิ่มพื้นที่บังคับใช้มาถึงกรุงเทพฯ และปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ และสมุทรสาคร แม้ว่าจังหวัดที่เพิ่มเข้ามาจะไม่ได้อยู่ใกล้รอยเลื่อน แต่โครงสร้างดินในพื้นที่เหล่านี้ค่อนข้างนุ่ม ทำให้มีโอกาสได้รับแรงสั่นจากแผ่นดินไหว

3) กฎกระทรวง กำหนดการรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทนของอาคาร และพื้นดินที่รองรับอาคารในการต้านทานแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว ปี 2564 มีการปรับโซนความเสี่ยงใหม่ เป็น 3 ระดับ

– บริเวณที่ 1 บริเวณหรือพื้นที่ที่ต้องเฝ้าระวังเนื่องจากมีความเป็นไปได้ว่าอาคารอาจได้รับผลกระทบทางด้านความมั่นคงแข็งแรงและเสถียรภาพเมื่อมีแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว ได้แก่ กระบี่, ชุมพร, ตรัง, นครพนม, นครศรีธณรมราช, บึงกาฬ, ประจวบคีรีขันธ์, พิษณุโลก, เพชรบุรี, เลย, สงขลา, สตูล, สุราษฎร์ธารนี และหนองคาย

– บริเวณที่ 2 บริเวณหรือพื้นที่ที่มีความเป็นไปได้ว่าอาคารอาจได้รบผลกระทบทางด้านความมั่นคงแข็งแรงและเสถียรภาพในระดับปานกลางเมื่อมีแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว ได้แก่ กรุงเทพฯ, กำแพงเพชร, ชัยนาท, นครปฐม, นครสวรรค์, นนทบุรี, ปทุมธานี, อยุธยา, พังงา, ภูเก็ต, ระนอง, ราชบุรี, สมุทรปราการ, สมุทรสงคราม, สมุทรสาคร, สุพรรณบุรี และอุทัยธานี

– บริเวณที่ 3 บริเวณหรือพื้นที่ที่มีความเป็นไปได้ว่าอาคารอาจได้รับผลกระทบทางด้านความมั่นคงแข็งแรงและเสถียรภาพในระดับสูงเมื่อมีแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว ได้แก่ กาญจนบุรี, เชียงราย, เชียงใหม่, ตาก, น่าน, พะเยา, แพร่, แม่ฮ่องสอน, ลำปาง, ลำพูน, สุโขทัย และอุตรดิตถ์

หากเราจะโฟกัสไปที่คอนโด แม้จะมีหลายอาคารได้รับความเสียหาย แต่ปัจจุบันยังไม่มีอาคารไหนที่พังทลายลงมา สอดคล้องกับแถลงการณ์ของสมาคมอาคารชุดไทย ที่กล่าวถึงมาตรฐานการก่อสร้างอาคารสูงของไทย รองรับแผ่นดินไหว

การก่อสร้างอาคารสูงทุกอาคารในประเทศไทยหลังปี 2550 ต้องก่อสร้างตามมาตรฐานการก่อสร้างเพื่อรองรับแผ่นดินไหว ทำให้อาคารสูงทั้งคอนโดและอาคารสำนักงานไม่พังลงเป็นอันตรายแก่ชีวิตคนในอาคาร มีแต่ความเสียหายในวงจำกัด เช่น กระเบื้อง/หินอ่อนหลุดร่อนออก, ผนังแตกร้าว, ฝ้าบางจุดหลุดหล่น หรือความเสียหายกับโครงสร้างอาคารบางส่วน แต่ไม่ถึงขั้นร้ายแรง วิบัติพังทลายจากแผ่นดินไหว

สิ่งเหล่านี้แสดงถึงมาตรฐานการก่อสร้างอาคารสูงของไทยจากบททดสอบแผ่นดินไหวขนาด 8.2 ซึ่งถือเป็นระดับสงสุดที่มีมาในประเทศไทย ว่าการก่อสร้างอาคารสูงของไทยได้มาตรฐานจริง ๆ โดยไม่มีอาคารใดเลยที่เปิดใช้อาคารแล้วพังลงมากระทบต่อชีวิตผู้ใช้อาคารแม้แต่อาคารเดียว

ประกันคอนโดกับความอุ่นใจในการอยู่อาศัยหลังแผ่นดินไหว

จากข้างต้นจะเห็นได้ว่า กฎหมายได้ให้ความมั่นใจในระดับหนึ่งแล้วว่ากับมาตรฐานการก่อสร้างอาคารสูง แต่สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของคอนโดแล้วจะทำอย่างไรเมื่อเกิดความเสียหายขึ้น

ในประเด็นนี้ คอนโดส่วนใหญ่จะมีการทำประกันอัคคีภัยคอนโด โดยพื้นฐานจะให้ความคุ้มครองสำหรับความเสียหายที่เกิดจาก 6 ภัยหลัก และ 4 ภัยธรรมชาติ ดังนี้

6 ภัยหลัก

1. ไฟไหม้

2. ฟ้าผ่า

3. ระเบิด

4. ภัยที่เกิดจากการเฉี่ยวการชนของยวดยานพาหนะหรือสัตว์พาหนะ (ช้าง ม้า วัว ควาย) รวมถึงการหล่นทับของสินค้าที่บรรทุกมากับยานพาหนะหรือสัตว์พาหนะ

5. ภัยจากอากาศยานหรือวัตถุที่ตกจากอากาศยาน

6. ภัยเนื่องจากน้ำ (ไม่รวมน้ำท่วม) ที่เกิดจากการปล่อย การรั่วไหล การล้นออกมาของน้ำ จากท่อน้ำ ถังน้ำ ระบบทำความร้อน ระบบทำความเย็น ระบบปรับอากาศ รวมถึงน้ำฝนที่ไหลผ่านเข้าไปภายในอาคารจากการเสียหายของหลังคา หน้าต่าง ประตู

4 ภัยธรรมชาติ

สำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย (คปภ.) กำหนดให้บริษัทประกันภัยต่าง ๆ ขยายความคุ้มครองให้กับผู้เอาประกัน ที่ขยายความคุ้มครองโดยไม่ต้องจ่ายเบี้ยประกันเพิ่ม ได้แก่

1. ลมพายุ

2. น้ำท่วม

3. แผ่นดินไหว

4. ลูกเห็บ

ดังนั้น หากเกิดความเสียหายกับโครงสร้าง หรือส่วนกลางโครงการ ทางบริษัทประกันจะเป็นผู้รับผิดชอบในความเสียหายดังกล่าวนั่นเอง

แต่สำหรับความเสียหายกับทรัพย์สินภายในห้องประกันข้างต้นจะไม่ครอบคลุม ผู้อยู่อาศัยสามารถซื้อประกันทรัพย์สินคอนโดเพิ่มเติมได้

โดยประกันทรัพย์สินคอนโดจะคุ้มครองทรัพย์สินหรือสิ่งของต่าง ๆ ภายในห้องคอนโด ซึ่งจะคุ้มครองตามความเสียหายต่อทรัพย์สินอันเกิดจากไฟไหม้, ฟ้าผ่า, ระเบิด, ภัยเนื่องจากน้ำ, ภัยต่อเครื่องใช้ไฟฟ้า, ภัยโจรกรรม, ภัยต่อกระจก รวมถึงความรับผิดต่อบุคคลภายนอก และภัยอื่น ๆ รวมถึงภัยธรรมชาติอย่างลมพายุ, แผ่นดินไหว และภัยลูกเห็บ

ประกันอัคคีภัยบ้าน

ประกันอัคคีภัยบ้าน 4 ข้อควรรู้ ทั้งเรื่องทุนประกัน เงื่อนไข ความคุ้มครอง และระยะเวลา

ทั้งนี้ ทางสมาคมอาคารชุดไทย เผยว่า ผลจากกฎหมายอาคารชุดถูกวางโครงสรางรองรับอย่างสมบูรณ์แบบ ทั้ง พ.ร.บ.อาคารชุด และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่จัดการทรัพย์ส่วนกลางและจัดเก็บค่าใช้จ่ายจกเจ้าของร่วม เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดูแลอาคาร ทำให้เกิดการประกันความเสียหายเพื่อคุ้มครองอาคารชุดในทุกอาคาร

โดยวงเงินรองรับโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดระหว่างปี 2550-2568 ในเขตกรุงเทพฯ ที่เปิดตัวสะสมมากว่า 20 ปี ประมาณ 5,994 โครงการ มีวงเงินคุ้มครองความเสียหายรวกว่า 3.8 ล้านล้านบาท

ถือเป็นผลมาจากธุรกิจคอนโด มีการแบกภาระเบี้ยประกันปีละกว่า 2,200 ล้านบาท ในปัจจุบัน พร้อมยังเพิ่มวงเงินคุ้มครองภายในห้องชุดและอื่น ๆ มูลค่าคุ้มครองกว่า 2.7 แสนล้านบาท ทำให้มีวงเงินการคุ้มครองภายในห้องชุดของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดในทุกห้อง 1-2 แสนบาทต่อห้อง

ช่วยลดภาระและความเดือดร้อนจากความเสียหายภายในห้องชุดของผู้พักอาศัยในอาคารชุด ในการซ่อมแซมส่วนที่เสียหายจากแผ่นดินไหวครั้งใหญ่ครั้งนี้ซึ่งหลีกเลี่ยงไม่ได้ และสร้างความมั่นใจโครงการคอนโดระหว่างก่อสร้างกว่า 200 โครงการ ด้วยวงเงินประกันภัยคุ้มครองรวมกว่า 1.2 แสนล้านบาท

กรณีที่คอนโดถูกทุบทิ้งหรือพังถล่ม ผู้ซื้อจะไม่เหลืออะไรจริงหรือไม่

อย่างไรก็ตาม หากเกิดแผ่นดินไหวจนส่งผลให้เกิดความเสียหายของตัวอาคารจนต้องถูกทุบทิ้งหรือพังถล่ม ทางนิติบุคคลจะได้เงินประกันมาหนึ่งก้อนซึ่งจะถูกจัดสรรให้แก่ลูกบ้านตามกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงโดยคิดส่วนแบ่งได้จาก จำนวนตารางเมตรของยูนิตของคุณ หารด้วยพื้นที่สุทธิทั้งหมดของโครงการ

สมมติว่า พื้นที่ทั้งหมดของโครงการคือ 20,000 ตารางเมตร พื้นที่ของห้องคุณคือ 40 ตารางเมตร จะเท่ากับ (40 x 100) ÷ 20,000 = 0.2% นั่นคือสมมติว่าค่าเสียหายที่โครงการเรียกร้องได้จากบริษัทประกันคือ 1,000 ล้านบาท คุณจะได้เงินคืนประมาณ 2 ล้านบาทนั่นเอง

อย่างไรก็ตาม ทางนิติบุคคลสามารถเรียกประชุมลูกบ้านเพื่อลงมติต่าง ๆ ได้ตั้งแต่ลงเสียงเพื่อกระจายเงินก้อนนี้คืนหรือจะนำเงินก้อนที่ได้ไปซ่อมแซมหรือสร้างอาคารใหม่โดยอาจจะลงมติกันว่าจะเพิ่มส่วนต่างเท่าไร

นอกจากนี้ในส่วนของที่ดินโครงการหากมีการขายต่อก็จะได้เงินจากการขายที่ดินมาแบ่งกันตามสัดส่วนการถือครองด้วยเช่นกัน

กรรมสิทธิ์ห้องชุด มีสิทธิ์แค่อากาศจริงหรือไม่

ซื้อคอนโดไม่ได้มีกรรมสิทธิ์เพียงแค่อากาศเท่านั้น หากคอนโดพังไปคุณยังมีสิทธิ์ได้เงิน

มาตรการช่วยเหลือผู้ประสบภัยแผ่นดินไหว

นอกจากประกันอัคคีภัยคอนโดแล้ว ปัจจุบันธนาคารหลายแห่งได้ออกมาตรการช่วยเหลือหนี้บ้านจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ซึ่งลูกหนี้สามารถติดต่อธนาคารเพื่อขอรับสิทธิ์ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยมีรายละเอียดของแต่ละธนาคารดังนี้

ธนาคารอาคารสงเคราะห์

โครงการเงินกู้เพื่อช่วยเหลือที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบจากสาธารณภัย จำนวน 2 มาตรการ ได้แก่

1. สำหรับลูกค้าปัจจุบัน ลดเงินงวดและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เป็นระยะเวลา 1 ปี โดยพักชำระหนี้นาน 3 เดือน พร้อมลด อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เหลือ 0% ต่อปี 3 เดือนแรก และเดือนที่ 4-12 คิดอัตราดอกเบี้ยเพียง 2.00% ต่อปี

พร้อมลดเงินงวดลง 50% ของเงินงวดที่ชำระในปัจจุบัน โดยเมื่อครบระ