8 ขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโด ที่คนซื้อบ้านไม่รู้ไม่ได้

อัปเดตล่าสุด 18 มกราคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 1 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

ขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโด หรือการโอนการกรรมสิทธิ์ ถือเป็นอีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการเลือกโครงการที่เหมาะกับตัวเอง รวมถึงขั้นตอนของการจองและทำสัญญา และขอสินเชื่อบ้าน

โดยถือเป็นขั้นตอนสุดท้ายที่ผู้ซื้อห้ามพลาด และควรศึกษาให้ดีเพราะขั้นตอนนี้จะมีทั้งเรื่องของเอกสารต่าง ๆ และค่าใช้จ่ายมาเกี่ยวข้องด้วย อีกทั้งยังเป็นขั้นตอนที่เป็นนิติกรรมทางกฎหมายต้องมีหนังสือหรือลายลักษณ์อักษรในการโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจนว่าผู้ซื้อได้มาอย่างถูกต้อง

HIGHLIGHTS

ขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโด ที่สำคัญที่สุด คือ การตรวจเช็กเอกสารสำคัญต่าง ๆ ทั้งของผู้ซื้อและผู้ขาย
การโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโด มีค่าใช้จ่ายในวันโอนฯ ณ สำนักงานที่ดินด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนฯ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ รวมแล้วประมาณ 5% ของราคาซื้อ ขาย

ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์จึงเป็นขั้นตอนที่สำคัญมาก ๆ และผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้ส่วนประกอบและรายละเอียดของขั้นตอนนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยหรือการซื้อขายที่ถูกต้องตามกฎหมาย โดยทาง DDproperty ได้เรียงลำดับขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโด ที่ผู้ซื้อจะต้องรู้ไว้ ณ ที่นี่แล้ว

1. เช็กความพร้อมก่อนโอนคอนโด-โอนบ้าน

ใครที่จองซื้อที่อยู่อาศัยไว้ และใกล้ที่จะรับโอนคอนโด-โอนบ้านแล้ว ต้องเตรียมตัวให้พร้อม เพื่อให้ถึงเวลาใกล้โอนกรรมสิทธิ์จริง ๆ จะได้ไม่ฉุกละหุก โดยเฉพาะรายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ หลายอย่างที่เราอาจจะมองข้ามไป

2. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ของผู้ขายก่อนซื้อ ป้องกันกลโกงก่อนโอนกรรมสิทธิ์

การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นโอกาสของผู้จะซื้อในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เบื้องต้น ไปพร้อม ๆ กับการอ่านรายละเอียดที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย

จากเอกสารที่ผู้จะขายแนบมาพร้อมกับสัญญาจะซื้อจะขายก็คือ สำเนาบัตรประชาชนของผู้จะขาย สำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย และเอกสารสิทธิ์ที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.), น.ส.3, น.ส.3ก. หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) เป็นต้น สำหรับประเด็นผู้จะซื้อสามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้ในบทความนี้

3. กรณีซื้อบ้าน คอนโดมือสอง ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ต้องรู้จักกับใบปลอดหนี้

เมื่อพูดถึง “ใบปลอดหนี้” เชื่อว่าคนส่วนใหญ่ไม่คุ้นเคยกับคำนี้ และไม่รู้ว่า อะไรคือใบปลอดหนี้ และเกี่ยวอะไรกับในการจะซื้อขายที่อยู่อาศัย

อย่าลืมทำความรู้จักกับเอกสารดังกล่าวที่ถือว่ามีความสำคัญมากสำหรับคนที่อยาก “จะซื้อ” และ “จะขาย” อสังหาริมทรัพย์สักแห่ง

4. ตรวจเช็กบ้านให้ดีก่อนโอนกรรมสิทธิ์ สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อห้ามพลาดเด็ดขาด

งานระบบและการก่อสร้างของบ้าน และคอนโด ที่ผู้ซื้อต้องให้ความสนใจในการตรวจรับก่อนโอน ได้แก่ งานระบบไฟฟ้า, งานระบบน้ำ, งานระบบสื่อสาร, งานก่อสร้างพื้นและผนัง และงานก่อสร้างประตูและหน้าต่าง

โดยในแต่ละส่วนมีประเด็นสำคัญและเทคนิคในการตรวจสอบที่ผู้ซื้อรู้แล้วนำไปทำตามรับรองไม่พลาดงานระบบที่สำคัญอย่างแน่นอน

5. การโอนคอนโด โอนบ้าน มีขั้นตอนอย่างไร

หลายคนกำลังตื่นเต้นและตั้งตารอคอยการย้ายเข้าไปอยู่อาศัยในบ้านหลังใหม่ แต่ก่อนจะไปถึงจุดนั้นยังต้องผ่านหลายขั้นตอน

ทั้งการตรวจรับ และการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งแต่ละขั้นตอนการโอนบ้านและโอนคอนโดก็มีรายละเอียดที่ต้องตัดสินใจ ต้องใช้เวลาในการประสานงานและจัดเตรียมเอกสาร ดังนั้นอันดับแรกที่ผู้ซื้อพลาดไม่ได้เลยก็คือขั้นตอนตั้งแต่การตรวจรับบ้านไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์

6. โอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโด ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

หลังจากรู้ขันตอนในการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ตรวจรับบ้านหรือคอนโด ทำการแก้ไขจุดบกพร่อง เซ็นรับบ้านเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนต่อไปก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนและมีเอกสารหลายอย่างมาเกี่ยวข้อง

ดังนั้น เพื่อไม่ให้การโอนกรรมสิทธิ์มีปัญหา นอกจากขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโดที่ผู้ซื้อต้องรู้แล้ว สิ่งสำคัญอีกหนึ่งอย่างก็คือเรื่องของเอกสารที่ต้องเตรียมเพื่อประกอบการโอนกรรมสิทธิ์

7. ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมไว้ในวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าใช้จ่ายเกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ นั้นมีอยู่หลายรายการจนดูเป็นเรื่องยุ่งยากที่จะทำความเข้าใจ

ทำให้ผู้ซื้อหลายคนมองข้ามความสำคัญในส่วนนี้ไป และตกเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็นเพราะรู้ไม่เท่าทันผู้ขาย

การอ่านรายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายอย่างครบถ้วนให้เข้าใจคือสิ่งสำคัญและจำเป็นมาก DDproperty จึงชวนคุณมาทำความเข้าใจไปพร้อม ๆ กัน

ตารางค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

ประเภทของค่าใช้จ่าย	จ่ายเท่าไหร่
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน แบ่งจ่ายคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาซื้อขาย
ค่าอากรแสตมป์	0.5% ของราคาซื้อขาย
ค่าจดจำนอง	1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด

8. ข้อแนะนำสุดท้ายที่ผู้ซื้อต้องทำหลังจากรับโอนกรรมสิทธิ์บ้าน-คอนโด เรียบร้อยแล้ว

การโอนกรรมสิทธิ์ที่เป็นขั้นตอนที่สำคัญก็จริง แต่ก็ใช่ว่าเมื่อผ่านพ้นการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้วคุณจะได้เป็นเจ้าของบ้านอย่างสบายใจ

เพราะหลังจากรับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ยังมีขั้นตอนหลังการโอนด้วย ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องทำอะไรบ้างนั้นมาดูกัน รวมถึงวิธีการแก้ปัญหาเมื่อเจ้าบ้านเกิดไม่อยากรับโอนอสังหาฯ นั้น ๆ ขึ้นมาด้วย

ทั้งนี้เอง 8 ขั้นตอนการโอนบ้านและคอนโด ในบทความนี้ ถือเป็นขั้นตอนที่สำคัญเพราะเป็นการรวมขั้นตอนทั้งหมดเอาไว้ตั้งแต่การตรวจเอกสารต่าง ๆ

ก่อนทำการโอนฯ ตรวจรับบ้าน จนกระทั่งขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโดจริงที่จะเกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งจะเห็นได้ว่าสำคัญมาก ๆ หากก้าวพลาดไปก้าวเดียวอาจมีปัญหาบานปลาย เพราะเรื่องของกรรมสิทธิ์เป็นเรื่องนิติกรรมที่มีข้อกฎหมายมาเกี่ยวข้อง

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

บทความยอดนิยม

ฤกษ์ดีกรกฎาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

ย้ายทะเบียนบ้าน 2568 ต้องทำอย่างไร รู้ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียม

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2568

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

06 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

บ้านราคา 7 ล้านบาท 6 เรื่องสำคัญ รู้ก่อนตัดสินใจซื้อ

บ้านราคา 7 ล้านบาท รู้จักผ่านการแบ่งเซกเมนต์ ทำเลบ้านราคา 7 ล้านบาท ประเมินความสามารถทางด้านการเงิน จำนวนเงินออมที่ควรมี เลือกบ้านให้เหมาะสมกับการอยู่อาศัย

ซื้อบ้านหลังแรก กู้ซื้อบ้าน บ้าน 2 ชั้น

ซื้อ

06 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

เช็กมาตรการรัฐ-สรุปสถานการณ์ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ไตรมาส 1 ปี 2568

สรุปสถานการณ์ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ไตรมาส 1 ปี 2568 ชาติไหนซื้อมากที่สุดทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า พร้อมเช็ก 2 มาตรการภาครัฐ ดึงต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดในไทย

expats กฎหมายที่ดิน การลงทุน

ซื้อ

01 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

ทำความเข้าใจฟลอร์แปลน แปลนห้องก่อนซื้อบ้าน-คอนโด

ฟลอร์แปลน (Floor Plan) และแปลนห้อง (Unit Plan) ความสำคัญอย่างมาก แต่เชื่อว่าหลายคนยังไม่รู้วิธีการดูฟลอร์แปลน หรือแปลนห้องว่ามีลักษณะอย่างไร ลองมาทำความเข้าใจได้จากบทความนี้

ซื้อบ้านหลังแรก คอนโดใหม่ซื้อคอนโดโหลดบทความถัดไป