หลักฐานครอบครองปรปักษ์ ที่เจ้าของที่ดินควรรู้ ดูข้อกฎหมาย มาตรา 1382

โดย กิตติคม พจนี

อัปเดตล่าสุด 01 พฤษภาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 1 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

หลักฐานครอบครองปรปักษ์ หมายถึงเอกสารและพยานรู้เห็น เพื่อแสดงว่าการครอบครองปรปักษ์นั้นถูกหลักเกณฑ์ สำหรับใครที่เป็นนักลงทุนหรือกำลังมองหาที่ดินสะสมไว้เป็นทรัพย์สินของตัวเอง จำเป็นต้องทำความเข้าใจกับเรื่องการครอบครองปรปักษ์ รวมถึงหลักฐานครอบครองปรปักษ์ให้ดี เพื่อไม่ให้ที่ดินนั้นหลุดมือ

รู้หรือไม่ว่ายิ่งคุณมีที่ดินมากเท่าไหร่ การดูแลทรัพย์สินก็จะยิ่งยุ่งยากขึ้นไปอีก หลายคนมีที่ดินทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และต่างจังหวัด เก็บโฉนดของที่ดินต่าง ๆ ไว้กับตัวก็จริง แต่ไม่มีเวลาไปดูแลที่ดินของตัวเอง

วันดีคืนดีมีคนหัวหมอมาอ้างสิทธิในที่ดินของคุณ บอกกับคุณว่าที่ดินนี้มีหลักฐานครอบครองปรปักษ์ ถูกครอบครองปรปักษ์จากการเข้ามาแย่งครอบครองเป็นระยะเวลาติดต่อกัน 10 ปี ด้วยความสงบและเปิดเผยเจตนาในการเป็นเจ้าของ

หากเจ้าของที่ดินที่ถูกแย่งครอบครองปรปักษ์ ไม่รู้เรื่องกฎหมายด้านนี้เลย คงต้อง “งง” เป็นไก่ตาแตกและมืดแปดด้านชนิดที่คิดไม่ออกว่าจะทำอย่างไรต่อไป ในเบื้องต้นสามารถศึกษากฎหมายการครอบครองปรปักษ์ และหลักฐานครอบครองปรปักษ์ได้ที่นี่

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• กฎหมายเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382
• ตัวอย่าง กรณีการครอบครองปรปักษ์ แบบมีหลักฐานครอบครองปรปักษ์

กฎหมายเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382

หัวข้อหลัก ๆ ที่เจ้าของที่ดินหรือผู้ที่กำลังมองหาที่ดินทั้งหลายต้องรู้ก็คือ หลักเกณฑ์ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382

มาตรา 1382 บัญญัติไว้ว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” จากการครอบครองปรปักษ์ได้ตามหลักฐานครอบครองปรปักษ์ที่มี

ใจความสำคัญในมาตรา 1382	รายละเอียด
สงบ	ปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวง และไม่มีใครหวงห้ามกีดกันในแสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่
เปิดเผย	ครอบครองโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใด ๆ
เจตนาเป็นเจ้าของ	ใช้ประโยชน์เสมือนเป็นที่ดินของตนเอง ติดป้ายประกาศว่าตัวเองเป็นเจ้าของ

ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่ผู้อื่นเข้ามาตั้งรกรากและครอบครองปรปักษ์ได้นั้น ต้องเป็นทรัพย์สินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่ และในกรณีที่ดินจะต้องมีโฉนดที่ดิน หรือตราจองเท่านั้น (นส.4)

รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีกี่ประเภท แตกต่างกันอย่างไร แบบไหนซื้อ-ขายได้ หาคำตอบได้ที่นี่

อีกหนึ่งข้อที่เจ้าของที่ดินจะต้องรู้ไว้ก็คือ ต่อให้คุณจะมีโฉนดอยู่ในมือก็อย่าได้วางใจ เจอคนหัวหมอคิดจะครอบครองปรปักษ์ที่ดิน มีหลักฐานครอบครองปรปักษ์เข้าไปรับรองว่าคุณอาจเสียที่ดินไปง่าย ๆ

เพราะเมื่อบุคคลที่จะเข้ามาครอบครองปรปักษ์ต้องการจดทะเบียนในการครอบครองจะต้องใช้หลักฐานครอบครองปรปักษ์แสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้

• คำสั่งหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดที่แสดงว่าผู้ขอได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง
• บัตรประจำตัวประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• โฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดิน

สำหรับเอกสารโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดิน ถึงแม้ผู้เข้ามาแย่งครอบครองปรปักษ์ไม่มี เจ้าพนักงานจะถือว่าโฉนดที่ดินสูญหาย และออกใบแทนโฉนดที่ดินแล้วดำเนินการจดทะเบียนตามควรแก่กรณี ในกรณีนี้โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันใช้ไม่ได้ต่อไป

ตัวอย่าง กรณีการครอบครองปรปักษ์ แบบมีหลักฐานครอบครองปรปักษ์

หากเรามีที่ดินในกรรมสิทธิ์ไว้ในครอบครอง และให้ญาติเข้ามาสร้างบ้านอยู่เป็นระยะเวลากว่า 10 ปี ต่อมาเราอยากนำที่ดินในครอบครองของเรานั้นไปใช้ประโยชน์อื่น ๆ

โดยต้องการให้ญาติทำการย้ายหรือรื้อถอนบ้านออกไป แต่ญาติไม่ย้ายออกแล้วนำกรรมสิทธิ์การครอบครองปรปักษ์ หลักฐานครอบครองปรปักษ์มาอ้าง โดยอาศัยสิทธิการอนุญาตจากเจ้าของที่ดินมาเป็นระยะเวลา 10 ปี เราจะสามารถทำอะไรได้บ้างหากต้องการที่ดินคืน

ตามมาตรา 1382 สามารถฟ้องคดีเพื่อเอาคืนที่ดินซึ่งการครอบครองนั้นได้ แต่จะอยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 1376 กล่าวคือ “ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้” โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมสามารถฟ้องคดีได้

แต่ต้องฟ้องภายในระยะเวลาหนึ่งปี นับตั้งแต่เวลาที่ถูกญาติแย่งครอบครองหรือวันที่ญาติได้จดทะเบียนต่อศาลในการครอบครองปรปักษ์นั่นเอง

โดยกรณีนี้เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมจะยื่นฟ้องขอให้เพิกถอนชื่อหรือโฉนดใหม่จากการครอบครองปรปักษ์นั้นเสีย ซึ่งในทางปฏิบัติตามแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาจะยอมรับให้มีการดำเนินการพิสูจน์ใหม่ และถ้าผู้ฟ้องแสดงสิทธิของตนได้ดีกว่า (หรือหมายความว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าจากข้อความข้างตน) ก็จะให้ผู้ฟ้องชนะคดีให้เพิกถอนโฉนดนั้น

ทั้งนี้ โดยอาศัยหลักในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 (2) ที่บัญญัติว่า คำพิพากษาที่วินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินใด ๆ เป็นคุณแก่คู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจใช้ยันแก่บุคคลภายนอกได้ เว้นแต่บุคคลภายนอกนั้นจะพิสูจน์ได้ว่าตนมีสิทธิดีกว่า

นอกเหนือจากคดีพิพาทในกรณีตัวอย่างนี้ หากเจ้าของที่ดินไม่ได้เข้าไปดูแลที่ดิน เข้าไประวังแนวเขตที่ดิน หรือมีการทำสัญญาให้เป็นกิจจะลักษณะกับผู้ที่เข้ามาอยู่อาศัยในฐานะผู้เช่า

จนสามารถมีผู้ครอบครองปรปักษ์ตามเงื่อนไขของกฎหมายมาตรา 1382 ได้ โดยการใช้หลักฐานครอบครองปรปักษ์ต่าง ๆ แจ้งต่อเจ้าพนักงานเพื่อแสดงความเป็นเจ้าของตามข้อมูลด้านบน นับตั้งแต่มีการจดทะเบียน หากล่วงเลยระยะเวลาเกิน 1 ปี โดยไม่มีผู้มาฟ้องร้องแย่งกรรมสิทธิ์ หรือ ฟ้องร้องขับไล่ก็จะถือว่าที่ดินในส่วนนั้นถูกครอบครองปรปักษ์ทันที

ดังนั้น สิ่งที่เจ้าของที่ดินต้องทำเพื่อป้องกันคนหัวหมอมาหักหลังคุณก็คือตรวจเช็กที่ดินในมืออย่างสม่ำเสมอ เสียภาษีให้ถูกต้องตามกฎหมาย รวมไปถึงเข้าไประวังแนวเขตที่ดิน ทำรังวัดที่ดินสัก 4 ปีครั้ง ก็ถือว่าช่วยป้องกันคนที่จะมารุกรานที่ดินของเราได้เช่นกัน

ดูประเด็นถาม-ตอบที่น่าสนใจเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• ทะเบียนบ้าน
• สร้างบ้าน
• สินเชื่อบ้าน
• โฉนด
• โฉนดที่ดิน

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีกันยายน 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

3

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกันยายน 2568

4

ขอลดดอกเบี้ยบ้าน รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) ธนาคารไหนดี 2568

5

ลดหย่อนภาษี 2568 เอกสารยื่นภาษี 2568 ที่ต้องใช้ หักลดหย่อนอะไรได้บ้าง

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

10 กันยายน 2568 • DDproperty Editorial Team

พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมในกรุงเทพฯ 8 จุด เรื่องต้องรู้ก่อนซื้อบ้าน

ตรวจสอบ 8 พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมกรุงเทพฯ จากข้อมูลน้ำท่วมใหญ่ และการตรวจสอบจากความสูง-ต่ำของพื้นที่ ลองมาดูว่ามีพื้นที่ไหนในกรุงเทพฯ ที่เสี่ยงน้ำท่วมบ้าง

ซื้อบ้านหลังแรกซื้อคอนโดซื้อบ้าน

ซื้อ

09 กันยายน 2568 • DDproperty Editorial Team

รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ 17 สถานี ทำเลไหนน่าลงทุน

รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ 17 สถานี เชื่อมต่อกรุงเทพฯ สมุทรปราการ นนทบุรี ความคืบหน้าล่าสุด เวนคืน 11 เขต รฟม.เตรียมเปิดใช้ให้บริการประชาชนตามแผนปลายปี 2570

ซื้อบ้านหลังแรกรถไฟฟ้าสายสีม่วงรถไฟฟ้าสายสีส้ม

ซื้อ

08 กันยายน 2568 • DDproperty Editorial Team

รถไฟฟ้าสายสีส้ม เชื่อมต่อรถไฟฟ้า 7 สาย ทำเลใหม่สำหรับที่อยู่อาศัย

เช็กทำเลที่น่าสนใจของแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก โครงการที่จะมาพลิกโฉมที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก เชื่อมต่อการเดินทางสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกยิ่งขึ้น

ซื้อบ้านหลังแรกการลงทุนคอนโดใกล้รถไฟฟ้าโหลดบทความถัดไป

คำถามยอดนิยม

ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร

ครอบครองปรปักษ์ เปลี่ยนเจ้าของใหม่ หมายถึงอะไร

หลักฐานครอบครองปรปักษ์ มีอะไรบ้าง เมื่อผู้ครอบครองปรปักษ์ต้องการจดทะเบียนครอบครอง

กฎหมายข้อไหน เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ หลักฐานครอบครองปรปักษ์

Try our mobile apps

Android

IOS

Follow us

PropertyGuru Group

เกี่ยวกับเรา

บริการของเรา

ร่วมงานกับเรา

ติดต่อเรา

ห้องข่าว

แสดงความคิดเห็นเว็บไซต์ในเครือ

DDproperty.com – เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ที่ที่เป็นจุดเริ่มต้นของผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-เช่าเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน บนเว็บไซต์ DDproperty คุณจะพบกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งประกาศขาย หรือให้เช่า บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ หอพัก และตึกแถว อาคารพาณิชย์ หลากหลายรายการ รวมทั้งโครงการใหม่

อ่านเพิ่มเติม

DDproperty

ข่าวอสังหาริมทรัพย์

คู่มือซื้อขาย

คู่มือซื้อขายที่น่าสนใจ

View More

อสังหาฯ ประกาศขาย

ขายคอนโด คอนโดมือสอง

ขายบ้าน บ้านมือสอง

ขายทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม

View More

อสังหาฯ สำหรับเช่า

คอนโดให้เช่า เช่าคอนโด

บ้านเช่า

ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ให้เช่า

View More

บ้านโครงการใหม่ ในประเทศไทย

โครงการบ้านใหม่ บ้านจัดสรร

โครงการคอนโดใหม่

ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม โครงการใหม่

View More

ประกาศขายยอดนิยม

ขายคอนโด ขายดาวน์ ราคาต่ำกว่าล้าน

ขายคอนโด ราคาต่ำกว่า 2 ล้า