น.ส.4 จ. คืออะไร รู้จักโฉนดครุฑแดง ใช้ซื้อ ขาย โอนที่ดิน ได้หรือไม่

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 06 พฤษภาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

น.ส.4 จ. หรือโฉนดครุฑแดง คือ โฉนดที่ดินประเภทหนึ่ง แต่ละประเภทก็จะมีลักษณะและรายละเอียดบังคับใช้ตามกฎหมายแตกต่างกันไป ไขข้อสงสัย น.ส.4 จ. สามารถนำมาใช้ซื้อขายที่ดินได้ไหม กรณีที่อยากซื้อที่ดิน น.ส.4 จ. มีขั้นตอนการดำเนินการอย่างไร รวมถึงข้อควรรู้เมื่อต้องจดทะเบียนซื้อที่ดิน เพื่อไม่ให้พลาดเมื่อถึงคราวต้องจ่ายเงินซื้อที่ดินที่หมายตาไว้

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• น.ส.4 จ. คืออะไร ใช้ซื้อขายที่ดินได้หรือไม่
• อยากซื้อที่ดิน น.ส.4 จ. ต้องทำอย่างไร ดูอะไรบ้าง

น.ส.4 จ. คืออะไร ใช้ซื้อขายที่ดินได้หรือไม่

น.ส.4 จ. หรือโฉนดครุฑแดง คือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์เจ้าของที่ดิน ออกโดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมาย ลักษณะเอกสารประกอบด้วยตราครุฑแดง มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ และระบุขอบเขตหรือตำแหน่งที่ดินอย่างละเอียดและถูกต้อง

ผู้ครอบครองโฉนดฉบับนี้จะถือกรรมสิทธิ์ครอบครองที่ดินดังกล่าวโดยสมบูรณ์ สามารถดำเนินการเพื่อสิทธิประโยชน์ได้ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ว่าจะซื้อ ขาย โอนที่ดิน รวมทั้งนำไปจำนองหรือค้ำประกันก็ได้ หากเทียบกับโฉนดที่ดินอย่างโฉนดครุฑเขียวหรือโฉนดครุฑดำแล้ว ถือว่าเป็นเอกสารที่นิยมใช้ในการซื้อขายที่ดินมากที่สุด

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่กำลังจะนำโฉนดที่ดินนี้ไปจำนองหรือค้ำประกัน ควรวางแผนในการไถ่คืนให้รอบคอบ เพราะมีเงื่อนไขด้านกรรมสิทธิ์ที่อยู่ในมือคนอื่น กฎหมายระบุไว้ว่าสิทธิเจ้าของโฉนดจะหมดลงในกรณีที่ผู้อื่นครอบครองเป็นเวลา 10 ปี

ที่สำคัญการซื้อ ขาย หรือโอนที่ดินนั้นต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน ไม่เช่นนั้นจะถือว่าเป็นโมฆะ ไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์

อยากซื้อที่ดิน น.ส.4 จ. ต้องทำอย่างไร ดูอะไรบ้าง

การซื้อขายที่ดินมีโฉนดหลายประเภท หากสนใจซื้อที่ดินสักผืนจึงจำเป็นต้องดูตรวจสอบโฉนดที่ดินให้รอบคอบเสียก่อน

1. ตรวจสอบโฉนดครุฑแดง

เดิมทีโฉนดครุฑแดงจะมีทั้งหมด 6 ประเภท ได้แก่

• โฉนดที่ดิน น.ส.4 ก.
• โฉนดที่ดิน น.ส.4 ข.
• โฉนดที่ดิน น.ส.4 ค.
• โฉนดที่ดิน น.ส.4 ง.
• โฉนดที่ดิน น.ส.4
• โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ.

สาเหตุที่โฉนดครุฑแดงมีหลายประเภท ก็เพราะโฉนดแต่ละประเภทออกตามกฎกระทรวงในปีต่าง ๆ และเมื่อกฎกระทรวงบางอย่างถูกยกเลิกไปแล้ว โฉนดครุฑแดงที่ออกตามกฎกระทรวงนั้นก็ตกไป ทำให้โฉนดครุฑแดงประเภทอื่นเกิดขึ้นมาใหม่ตามกฎกระทรวงที่บัญญัติขึ้นมาใหม่ โดยโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. เป็นโฉนดครุฑแดงฉบับล่าสุดที่ราชการจะออกให้กับประชาชน ไม่ว่าจะครอบครองโฉนดครุฑแดงประเภทไหนก็ยังซื้อ ขาย หรือโอนที่ดินได้

ทั้งนี้ ก่อนซื้อขายที่ดินจำเป็นต้องอ่านรายละเอียดเอกสารให้ดี เพราะจะมีหนังสือราชการอีกแบบที่มีหัวหนังสือประทับตราครุฑแดงเหมือนโฉนด น.ส.4 จ. นั่นก็คือ ส.ป.ก. 4-01 หรือ “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน” โดยเอกสารนี้เป็นการอนุญาตให้เกษตรกรเข้ามาทำกินในที่ดินเท่านั้น ไม่ได้มอบกรรมสิทธิ์ในการซื้อ ขาย โอน จำนอง หรือค้ำประกันที่ดินได้แต่อย่างใด

เรื่องควรรู้เกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

ทำความรู้จักกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน 6 ประเภท มีความแตกต่างกันอย่างไร ดูได้ที่นี่

2. รู้จักโฉนดที่ดิน

นอกจาก น.ส.4 จ. หรือโฉนดที่ดินครุฑแดงแล้ว ยังมีโฉนดที่ดินประเภทอื่นที่ใช้ซื้อ ขาย โอน จำนอง หรือค้ำประกันได้ นั่นก็คือ โฉนดครุฑเขียว และโฉนดครุฑดำ แต่โฉนดทั้งสองแบบนี้มีลักษณะและรายละเอียดในการครอบครองกรรมสิทธิ์ต่างจากโฉนดครุฑแดง คุณจึงต้องทำความเข้าใจก่อน เพื่อเอาไว้เป็นแนวทางในกรณีที่ต้องทำการซื้อขายที่ดินกับเจ้าของที่ดินที่มีโฉนดแบบนี้

– โฉนดครุฑเขียว หรือ น.ส.3 ก. คือ หนังสือแสดงการรับรองในการทำประโยชน์บนที่ดินนั้น ๆ โดยจะระบุขอบเขตหรือระวางทางอากาศอย่างชัดเจน แม้จะไม่ได้รับมอบกรรมสิทธิ์เจ้าของที่ดินให้แก่ผู้ถือโฉนด แต่ก็นำมาใช้ซื้อ ขาย โอน หรือจำนองที่ดินกับสถาบันการเงินได้ และสามารถไปยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ในอนาคต

– โฉนดครุฑดำ หรือ น.ส.3, น.ส.3 ข. คือ หนังสือรับรองในการทำประโยชน์บนที่ดินนั้น ๆ ไม่ได้ระบุขอบเขตหรือระวางภาพถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจน อาจใช้อ้างอิงจากวัตถุหรือต้นไม้ที่อยู่โดยรอบแทน นั่นหมายความว่าเอกสารดังกล่าวไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ ซื้อขายได้ แต่ต่องรังวัดที่ดินและรอประกาศจากทางการ 30 วัน

หากจะกล่าวโดยสรุปแล้ว การซื้อขายที่ดินด้วยโฉนด น.ส.4 จ. หรือโฉนดครุฑแดงนั้น จะได้รับมอบกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินอย่างสมบูรณ์และถูกต้องตามกฎหมายนั่นเอง

เช็กโฉนดที่ดิน ป้องกันก่อนโดนโกง

เช็กโฉนดที่ดิน 5 วิธี ดูเลขโฉนดที่ดินให้เป็น ป้องกันก่อนโดนโกง

3. โอนที่ดิน

การซื้อขายที่ดินที่มีหนังสือ น.ส.4 จ. ต้องทำการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น โดยมีขั้นตอนการโอนที่ดิน ดังนี้

1. กรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินตามที่ระบุในข้างต้น

2. นำคำขอและเอกสารดังกล่าวไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อผ่านการตรวจสอบเอกสารแล้ว เจ้าหน้าที่ฯ จะให้บัตรคิวเพื่อไปรอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน

3. เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน

4. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะประเมินราคาที่ดินและนำไปใช้ในการคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนที่ดิน เมื่อทราบยอดค่าใช้จ่ายแล้ว จะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่

5. ให้นำใบคำนวณค่าใช้จ่ายไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง

6. ให้มอบใบเสร็จสีเหลืองแก่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน และรับสำเนาใบเสร็จรับเงินสีฟ้าจากผู้ขาย (ตัวจริงผู้ขายเก็บรักษา)

7. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ซึ่งถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ของที่ดินก็ถือเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์

ค่าใช้จ่ายโอนที่ดิน

รายละเอียด	ค่าใช้จ่าย
ค่าคำขอโอนที่ดิน	5 บาท
ค่าอากร