น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส. 3 ข., น.ส.4 ต่างกันอย่างไร ซื้อ-ขาย ได้ไหม

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 26 มีนาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แสดงถึงกรรมสิทธิ์ที่ดินและที่อยู่อาศัย ส่วนโฉนดที่ดินเป็นเอกสารสิทธิแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินผืนนั้น ๆ และเป็นหลักฐานสำคัญที่ต้องใช้เมื่อยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน

ดังนั้น ก่อนสร้างบ้านจะต้องมีโฉนดที่ดิน ซึ่งมีหลายประเภท ทั้ง น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข., น.ส.4 เสียก่อนถึงจะก่อสร้างได้ หรือกรณีเช่าที่ดินปลูกสร้างบ้าน ก็จะต้องมีเอกสารแสดงสิทธิที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของ

เนื่องจากมีข้อกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้อง ทำให้ผู้ที่คิดจะซื้อบ้าน สร้างบ้าน ซื้อที่ดิน ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือซื้อเพื่อลงทุน จำเป็นต้องรู้ข้อมูลเกี่ยวกับโฉนดบ้านพร้อมที่ดินเสียก่อน

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• รู้จัก น.ส.3 และโฉนดบ้านพร้อมที่ดิน ประเภทไหนดี
• โฉนดบ้านพร้อมที่ดินคืออะไร
• ประโยชน์ของโฉนดบ้านพร้อมที่ดิน

รู้จัก น.ส.3 และโฉนดบ้านพร้อมที่ดิน ประเภทไหนดี

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน สร้างบ้าน หรือซื้อที่ดิน ควรรู้ข้อมูลในเบื้องต้นเกี่ยวกับโฉนดที่ดินเสียก่อน โฉนดบ้านพร้อมที่ดิน ประเภทไหนดี มีกี่ประเภท

เนื่องจากปัจจุบันโฉนดที่ดิน ถูกแบ่งออกเป็นหลายประเภท เช่น น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส. 3 ข., น.ส.4 ซึ่งมีทั้งแบบเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและเอกสารสิทธิที่ดิน

โดยประเภทที่ดินที่สามารถซื้อขายได้ คือ ต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ชัดเจนเท่านั้น

โฉนดที่ดิน	ประเภท
น.ส.3	หนังสือรับรองการทำประโยชน์
น.ส.3 ก.	หนังสือรับรองการทำประโยชน์
น.ส.3 ข.	หนังสือรับรองการทำประโยชน์
น.ส.4	โฉนดที่ดิน หรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์

1. เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. (โฉนดครุฑเขียว)

น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ระวางที่ดินและรูปถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจนแล้ว และสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ตามปกติ แต่ยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ผู้ครอบครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ได้ โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย สามารถยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

2. เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (โฉนดครุฑดำ)

น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน เช่นเดียวกับ น.ส.3 ข. ซึ่งยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ๆ อาจใช้การอ้างอิงวัตถุหรือต้นไม้ในบริเวณนั้นเพื่อเขียนร่างแผนที่ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง

โดย น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองให้ ส่วน น.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองให้ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ จนกว่าจะมีการสอบเขตชัดเจน จึงสามารถนำไปขอออกโฉนดที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

3. เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 (โฉนดครุฑแดง)

น.ส.4 เป็นประเภทโฉนดที่ดิน หรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่พบเห็นได้ทั่วไป น.ส.4 สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

โดยความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 สามารถดูได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน รู้จักโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. คืออะไร โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ใช้ซื้อขายที่ดินได้ไหม

นอกจากโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ยังมี น.ส.4 ก. ซึ่งเป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด เก่ากว่า น.ส.4 จ.

หากมีซื้อขาย ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ

โฉนดบ้านพร้อมที่ดิน คืออะไร

กรมที่ดินได้ให้คำจำกัดความ โฉนด คือ เอกสารสำคัญที่แสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน

นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน

ผู้เป็นเจ้าของที่ดินก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนโฉนดบ้านพร้อมที่ดิน แม้จะไม่ได้มีคำจำกัดความตายตัว แต่จากคำจำกัดความของโฉนดที่ดินข้างต้น อธิบายได้ว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือที่เรียกว่า โฉนดบ้านพร้อมที่ดินนั้น เป็นเอกสารซึ่งบ่งบอกถึงสิทธิในทรัพย์สิน เพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของ การครอบครอง และสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้

โดยจะมีชื่อเจ้าของสลักอยู่ด้านหลังโฉนดบ้านพร้อมที่ดินฉบับนั้น และยังมีหน้าที่ในการจ่ายภาษี เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีเงินได้ และอื่น ๆ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีที่ดินว่างเปล่า ต้องจ่ายเท่าไหร่ เช็กได้ที่นี่

ประโยชน์ของโฉนดบ้านพร้อมที่ดิน

เมื่อมีโฉนดที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมาย สามารถซื้อขาย โอน เพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัย การมีโฉนดบ้านพร้อมที่ดินยังมีประโยชน์อีกหลายด้าน เช่น

1. แสดงถึงการเป็นผู้ครอบครองบ้านพร้อมที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย โดยมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน

2. ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน

3. รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของบ้านพร้อมที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง

4. สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในบ้านพร้อมที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินได้

5. ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงิน

เอกสารกู้ซื้อบ้านควรมีอะไรบ้าง

เตรียมเอกสารกู้ซื้อบ้านให้พร้อม ขอสินเชื่อบ้านไม่ยาก

นอกจากข้อมูลข้างต้น อีกหนึ่งเรื่องสำคัญก่อนซื้อที่ดิน หรือซื้อบ้าน คือ ต้องไม่ลืมตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าเป็นโฉนดที่ดินปลอมหรือไม่

เนื่องจากมีบางกรณีที่มีการแอบอ้างขายโฉนดจริง แต่ผู้ขายไม่ใช่เจ้าของตัวจริง หรือเป็นที่ดินที่ถูกเพิกถอนสิทธิ์ ติดจำนอง ไม่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมาย และอีกหลายข้อควรระวัง อ่านข้อแนะนำในการตรวจสอบโฉนดที่ดินเพิ่มเติมได้

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• การลงทุน
• สร้างบ้าน
• อสังหาริมทรัพย์
• โฉนด

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีกรกฎาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

3

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

4

ย้ายทะเบียนบ้าน 2568 ต้องทำอย่างไร รู้ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียม

5

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2568

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

29 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

เช็กทำเล ราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ ปี 2568

เช็กราคาที่ดินแพงสุด-เพิ่มขึ้นสูงสุดในปี 2568 อยู่ในทำเลไหนบ้าง โดยเฉพาะทำเลรถไฟฟ้า BTS, MRT สายปัจจุบัน และสายใหม่ในอนาคต มีทำเลไหนที่ราคาที่ดินเติบโตบ้าง

ซื้อบ้านหลังแรกรถไฟฟ้าสายสีชมพูรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

ซื้อ

28 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

บ้านใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูง 5 ข้อห้าม และระยะห่างจากสิ่งปลูกสร้าง

บ้านใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูง อันตรายจริงหรือไม่ ผิดหลักฮวงจุ้ยไหม 5 ข้อห้าม ต้องเว้นระยะห่างเสาไฟฟ้าแรงสูงกับสิ่งปลูกสร้างเท่าไหร่ อ้างอิงตามมาตรฐานของการไฟฟ้านครหลวง

ซื้อบ้านหลังแรกซื้อคอนโดซื้อบ้าน

ซื้อ

28 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม เช็กมาตรการรัฐ-สถานการณ์ ไตรมาส 1 ปี 2568

สรุปสถานการณ์ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ไตรมาส 1 ปี 2568 ชาติไหนซื้อมากที่สุดทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า พร้อมเช็ก 2 มาตรการภาครัฐ ดึงต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดในไทย

expatsกฎหมายที่ดินการลงทุนโหลดบทความถัดไป

คำถามยอดนิยม

น.ส.3 ทำเป็นโฉนดได้ไหม

น.ส.3 ซื้อขายได้ไหม

น.ส.3 จำนองได้ไหม

น.ส.3 มีกี่ประเภท

โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท

Try our mobile apps

Android

IOS

Follow us

PropertyGuru Group

เกี่ยวกับเรา

บริการของเรา

ร่วมงานกับเรา

ติดต่อเรา

ห้องข่าว

แสดงความคิดเห็นเว็บไซต์ในเครือ

DDproperty.com – เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ที่ที่เป็นจุดเริ่มต้นของผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-เช่าเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน บนเว็บไซต์ DDproperty คุณจะพบกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งประกาศขาย หรือให้เช่า บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ หอพัก และตึกแถว อาคารพาณิชย์ หลากหลายรายการ รวมทั้งโครงการใหม่

อ่านเพิ่มเติม

DDproperty

ข่าวอสังหาริมทรัพย์

คู่มือซื้อขาย

คู่มือซื้อขายที่น่าสนใจ

View More

อสังหาฯ ประกาศขาย

ขายคอนโด คอนโดมือสอง

ขายบ้าน บ้านมือสอง

ขายทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม

View More

อสังหาฯ สำหรับเช่า

คอนโดให้เช่า เช่าคอนโด

บ้านเช่า

ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ให้เช่า

View More

บ้านโครงการใหม่ ในประเทศไทย

โครงการบ้านใหม่ บ้านจัดสรร

โครงการคอนโดใหม่

ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม โครงการใหม่

View More

ประกาศขายยอดนิยม

ขายคอนโด ขายดาวน์ ราคาต่ำกว่าล้าน

ขายคอนโด ราคาต่ำกว่า 2 ล้าน

ขายคอนโด ราคาต่ำกว่า 3 ล้าน

View More

ประกาศให้เช่ายอดนิยม

คอนโดให้เช่า ราคาถูก

บ้านเ