ภ.บ.ท.5 คืออะไร ซื้อขาย ออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่ รู้ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 26 มีนาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

ภ.บ.ท.5 คือ ที่ดินประเภทหนึ่ง ซึ่งมีความแตกต่างจากที่ดินประเภทอื่น ๆ และมีความเสี่ยงที่ผู้ต้องการจะซื้อควรทราบก่อนตัดสินใจ มารู้จักว่าที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร และหาคำตอบว่าที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อ-ขายที่ดินได้ไหม ขอเอกสารสิทธิ์ได้หรือไม่ ปลูกสร้างบ้านได้ไหม และสามารถจำนองได้หรือไม่

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร
• ที่ดิน ภ.บ.ท.5 มีลักษณะอย่างไร
• ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อขายได้หรือไม่ อย่างไร
• การซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 มีความเสี่ยงอย่างไร
• ที่ดิน ภ.บ.ท.5 สามารถขอออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่
• ปลูกสร้างบ้านหรืออาคารบนที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้หรือไม่
• จะจำนองสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้หรือไม่
• ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ออกโฉนดได้ไหม

ภ.บ.ท.5 คืออะไร

ภ.บ.ท.5 คือ ภาษีบำรุงท้องที่ หรือที่เรียกกันว่า ภาษีดอกหญ้าหรือ ดังนั้น ภ.บ.ท.5 จึงเป็นเพียงเอกสารที่รับรองการเสียภาษีของผู้ที่ครอบครองที่ดินดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่น ในที่นี้คือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ซึ่งมีหน้าที่รับจ่ายเงินภาษีและลงบันทึกไว้ และออกเอกสารที่เรียกว่า ภ.บ.ท.5 ให้ผู้ชำระภาษีไว้เป็นหลักฐาน

ดังนั้น ภ.บ.ท.5 คืออะไร ใช่เอกสารสิทธิที่ดินหรือไม่ คำตอบ คือ ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิที่ดิน เพราะไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน และ อบต. ไม่มีอำนาจตรวจสอบการครอบครองที่ดิน

รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

เรื่องควรรู้เกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดินเพื่อไม่ให้ถูกหลอกก่อนตัดสินใจซื้อ-ขาย

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 มีลักษณะอย่างไร

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้นเกิดในช่วงหลายสิบปีก่อนซึ่งเกิดภาวะที่ดินทำกินไม่เพียงพอต่อจำนวนประชากร ทำให้เกิดการเข้าไปอาศัยในที่ดินรกร้างหรือถางป่าเพื่อใช้เป็นที่ทำกิน และเพื่อให้มีหลักฐานที่อ้างอิงจากการเข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินนั้น จึงมีการเสียภาษีบำรุงท้องที่เพื่อให้ได้เอกสารรับรองการจ่ายภาษี ภ.บ.ท.5 เพื่ออ้างอิงถึงการครอบครองที่ดินดังกล่าว

ดังนั้น ลักษณะเด่นของที่ดิน ภ.บ.ท.5 คือ ที่ดินซึ่งไม่มีเอกสารสิทธิใดจากกรมที่ดินให้การรับรองการครอบครองหรือถือกรรมสิทธิ

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อขายได้หรือไม่ อย่างไร

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้นมีการซื้อขายเกิดขึ้นแต่จะต่างจากการซื้อขายที่ดินทั่วไปซึ่งมีเอกสารสิทธิที่ดินรับรอง โดยการซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 คือ จะเป็นเพียงการโอนสิทธิการครอบครองจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้ทำให้บุคคลใดมีกรรมสิทธิในที่ดินนั้นขึ้นมาแต่อย่างใด

โดยการซื้อขายโอนสิทธิครอบครองนั้นทำได้โดยการแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่จากชื่อของผู้ขายเป็นชื่อของผู้ซื้อ การดำเนินการเกิดขึ้นที่ อบต. โดยเจ้าพนักงาน อบต. จะลงชื่อเป็นพยานรับทราบ ซึ่งในการซื้อขายจะไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือภาษีในการโอนใด ๆ ทั้งสิ้น

การซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 มีความเสี่ยงอย่างไร

เนื่องจากที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้นไม่อยู่ในการรับรองสิทธิโดยกรมที่ดิน จึงมีความเสี่ยงที่ที่ดินดังกล่าวอาจจะเป็นที่ดินที่บุคคลอื่นครอบครองอยู่แล้ว ที่ดินซึ่งเป็นที่สาธารณะ ที่ป่าสงวน ป่าชายเลนหรืออุทยานแห่งชาติ รวมไปถึงที่ดินในเขตทหาร ซึ่งผู้ครอบครองโดยถือเอกสาร ภบท. นั้นไม่ทำให้เกิดสิทธิที่จะคัดค้านการยึดที่ดินคืนจากภาครัฐได้ จึงต้องยอมรับความเสี่ยงนี้

แต่การตรวจสอบกับกรมป่าไม้และกรมทหารจะทำให้ทราบว่าเป็นที่ป่าไม้หรือที่ทหารหรือไม่ และการตรวจสอบกับกรมที่ดินทำให้ทราบว่าที่ดินเป็นที่ของบุคคลอื่นที่ถือกรรมสิทธิอยู่หรือไม่ ก็สามารถลดความเสี่ยงจากการเรียกคืนที่ดินลงได้บ้าง ข้อมูลที่จะใช้ในการตรวจสอบคือพิกัดและระวางของที่ดินซึ่งระบุอยู่บน ภ.บ.ท.5

นอกจากนี้ ความเสี่ยงในการซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 คือ เรื่องขนาดที่ดินที่จะได้รับ อาจคลาดเคลื่อนจากที่ระบุไว้ในเอกสาร ภ.บ.ท.5 เนื่องจากเอกสาร ภ.บ.ท.5 จะระบุเนื้อที่โดยประมาณจากผู้ที่ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว

ไม่ได้เป็นการรังวัดหรือคำนวณเนื้อที่ตามหลักการของกรมที่ดิน และหลักวิชาการทางแผนที่ซึ่งมีความละเอียดและแม่นยำ ถ้าหากมีการรังวัดเพื่อออกเอกสารสิทธิที่ดินในอนาคตปริมาณเนื้อที่อาจจะลดลงจากที่ระบุใน ภบท5 ได้

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 สามารถขอออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 สามารถขอออกเอกสารสิทธิได้เมื่อรัฐบาลมีประกาศเรียกให้ผู้ครอบครองที่ดิน ภ.บ.ท.5 นำมาออกเอกสารสิทธิที่ดิน โดย ภ.บ.ท.5 คือ เอกสารที่ใช้ประกอบการออกเอกสารสิทธิ ซึ่งมีเงื่อนไขว่าที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในเขตที่ดินของป่าไม้ ทหาร หรือกรรมสิทธิของบุคคลอื่น

โดยผู้ซื้อสามารถให้ผู้ขายยื่นคำขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินเพื่อพิสูจน์สิทธิว่าที่ดินดังกล่าวจะสามารถออกเอกสารสิทธิได้จริงเมื่อรัฐบาลมีประกาศเรียก โดยตรวจสอบได้กับสำนักงานที่ดินในท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ปลูกสร้างบ้านหรืออาคารได้หรือไม่

ผู้ครอบครองที่ดินสามารถปลูกบ้าน หรือสร้างอาคารบนที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้ โดยยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารต่อ อบต. แล้วจึงนำใบอนุญาตก่อสร้างที่ อบต. ออกให้ไปขอบ้านเลขที่จากผู้ใหญ่บ้าน จากนั้นนำเลขที่บ้านไปขอออกทะเบียนบ้าน ณ ที่ว่าการอำเภอ เมื่อมีทะเบียนบ้านแล้วสามารถติดต่อขอใช้ไฟฟ้าและโทรศัพท์ได้ต่อไป

ยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน

ยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

จำนองสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้หรือไม่

อาคาร โรงเรือน บนที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้นสามารถจำนองได้ แต่ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของอาคารโรงเรือนนั้นด้วย อ้างอิงจากหลักกฎหมายว่าด้วยการจำนอง โดยผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่จำนอง ซึ่งก็คืออสังหาริมทรัพย์ อันหมายรวมไปถึงทรัพย์ที่มีลักษณะถาวรและติดอยู่กับที่ดินด้วย

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ออกโฉนดได้ไหม

ในบรรดาที่ดินซึ่งประกาศขายอยู่ จะพบที่ดินซึ่งมีเอกสารสิทธิรับรองสิทธิในที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ส. 3 ก.) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ส. 3) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ค. 3) และหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01)

ประเภทโฉนดที่ดิน	ซื้อ-ขาย-โอน ได้หรือไม่
น.ส.4	ได้
น.ส.3 ก.	ได้
น.ส.3	ไม่ได้
น.ส.3 ข.	ไม่ได้

สำหรับที่ดิน ภ.ท.บ.5 สามารถนำรังวัดออกโฉนดได้โดยการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ตามโครงการของกรมที่ดิน ซึ่งมีโครงการทุกปี แต่ละจังหวัด แต่ละอำเภอ แต่ละตำบล ซึ่งจะประกาศเป็นพื้นที่ไป โดยต้องคอยติดตามประกาศของกรมที่ดิน ได้ที่เว็บไซต์ของกรมที่ดิน

อ้างอิงข้อมูลจาก: กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• contract
• กฎหมายที่ดิน
• การซื้อขายที่ดิน
• การซื้อที่ดิน
• สร้างบ้าน
• สำนักงานที่ดิน
• โฉนด
• โฉนดที่ดิน

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีกรกฎาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

3

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

4

ย้ายทะเบียนบ้าน 2568 ต้องทำอย่างไร รู้ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียม

5

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2568

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

29 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

เช็กทำเล ราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ ปี 2568

เช็กราคาที่ดินแพงสุด-เพิ่มขึ้นสูงสุดในปี 2568 อยู่ในทำเลไหนบ้าง โดยเฉพาะทำเลรถไฟฟ้า BTS, MRT สายปัจจุบัน และสายใหม่ในอนาคต มีทำเลไหนที่ราคาที่ดินเติบโตบ้าง

ซื้อบ้านหลังแรกรถไฟฟ้าสายสีชมพูรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

ซื้อ

28 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

บ้านใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูง 5 ข้อห้าม และระยะห่างจากสิ่งปลูกสร้าง

บ้านใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูง อันตรายจริงหรือไม่ ผิดหลักฮวงจุ้ยไหม 5 ข้อห้าม ต้องเว้นระยะห่างเสาไฟฟ้าแรงสูงกับสิ่งปลูกสร้างเท่าไหร่ อ้างอิงตามมาตรฐานของการไฟฟ้านครหลวง

ซื้อบ้านหลังแรกซื้อคอนโดซื้อบ้าน

ซื้อ

28 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม เช็กมาตรการรัฐ-สถานการณ์ ไตรมาส 1 ปี 2568

สรุปสถานการณ์ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ไตรมาส 1 ปี 2568 ชาติไหนซื้อมากที่สุดทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า พร้อมเช็ก 2 มาตรการภาครัฐ ดึงต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดในไทย

expatsกฎหมายที่ดินการลงทุนโหลดบทความถัดไป

คำถามยอดนิยม

ภ.บ.ท.5 คืออะไร

ที่ดิน ภ.บ.ท.5ซื้อ-ขายได้หรือไม่

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อ-ขายกันเองได้หรือไม่

การซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 มีความเสี่ยงอย่างไร

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ปลูกสร้างบ้านหรืออาคารได้หรือไม่

Try our mobile apps

Android

IOS

Follow us

PropertyGuru Group

เกี่ยวกับเรา

บริการของเรา

ร่วมงานกับเรา

ติดต่อเรา

ห้องข่าว

แสดงความคิดเห็นเว็บไซต์ในเครือ

DDproperty.com – เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ที่ที่เป็นจุดเริ่มต้นของผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-เช่าเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน บนเว็บไซต์ DDproperty คุณจะพบกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งประกาศขาย หรือให้เช่า บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ หอพัก และตึกแถว อาคารพาณิชย์ หลากหลายรายการ รวมทั้งโครงการใหม่

อ่านเพิ่มเติม

DDproperty

ข่าวอสังหาริมทรัพย์

คู่มือซื้อขาย

คู่มือซื้อขายที่น่าสนใจ

View More

อสังหาฯ ประกาศขาย

ขายคอนโด คอนโดมือสอง

ขายบ้าน บ้านมือสอง

ขายทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม

View More

อสังหาฯ สำหรับเช่า

คอนโดให้เช่า เช่าคอนโด

บ้านเช่า

ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ให้เช่า

View More

บ้านโครงการใหม่ ในประเทศไทย

โครงการบ้านใหม่ บ้านจัดสรร

โครงการคอนโดใหม่

ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม โครงการใหม่

View More

ประกาศขายยอดนิยม

ขายคอนโด ขายดาวน์ ราคาต่ำกว่าล้าน

ขายคอนโด ราคาต่ำกว่า 2 ล้าน

ขายคอนโด ราคาต่ำกว่า 3 ล้าน

View More

ประกาศให้เช่ายอดนิยม

คอนโดให้เช่า ราคาถูก

บ้านเช่า ราคาถูก

ทาวน์เฮ้าส์ให้เช่า ราคาถูก

View More