ซื้อบ้านกรมบังคับคดี ประมูลซื้อบ้านมือสอง 4 ขั้นตอนที่ควรรู้

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 26 มีนาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

ซื้อบ้านกรมบังคับคดี เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่น่าสนใจ สำหรับคนที่กำลังหาบ้าน-คอนโดขายทอดตลาด บ้านมือสอง สภาพดี ราคาเบา ๆ สามารถประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีได้ และเพื่อให้ผู้ที่สนใจดำเนินการประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดีได้อย่างคล่องมือ ต้องทำความเข้าใจทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ว่ามีขั้นตอนอย่างไรบ้าง

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ซื้อบ้านกรมบังคับคดี คืออะไร
• การเตรียมตัวซื้อบ้านกรมบังคับคดี
• ขั้นตอนการซื้อบ้านกรมบังคับคดี
• การซื้อบ้านกรมบังคับคดี ผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์
• ขั้นตอนหลังการซื้อบ้านกรมบังคับคดี

ซื้อบ้านกรมบังคับคดี คืออะไร

ซื้อบ้านกรมบังคับคดี คือ การซื้อบ้านหรือคอนโดที่ถูกเจ้าหนี้ฟ้องร้อง ทรัพย์สินของลูกหนี้ก็จะต้องถูกขายเพื่อนำเงินไปชดใช้หนี้ กรมบังคับคดีมีหน้าที่นำบ้านหรือคอนโดซึ่งเป็นสินทรัพย์ของจำเลย (ลูกหนี้) ออกประมูลขายตามคำตัดสินของศาล หรือที่เรียกว่าหมายเลขคดีแดง

โดยบ้านที่กรมบังคับคดี ขายทอดตลาด มีจุดประสงค์เพื่อจ่ายชำระหนี้ให้กับโจทก์ (เจ้าหนี้) เป็นหลัก ราคาเปิดประมูลทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี จึงมักจะต่ำกว่าราคาบ้านที่ขายในท้องตลาดมากพอสมควร ทำให้คนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยของตัวเอง หันมาซื้อบ้านกรมบังคับคดีกันมากขึ้น

การเตรียมตัวประมูลบ้าน ซื้อบ้านกรมบังคับคดี

1. ค้นหาบ้านที่ต้องการประมูล

ค้นหาทรัพย์ขายทอดตลาด ประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดีได้จากเว็บไซต์กรมบังคับคดี หรือ แอปพลิเคชัน LED Property Plus เมื่อพบบ้านที่ถูกใจ ต้องการซื้อบ้านกรมบังคับคดีหลังนั้น ต้องไปตรวจสอบสภาพบ้านด้วยตัวเอง

โดยสอบถามเงื่อนไขการประมูลบ้านแต่ละหลังได้ที่สายด่วนกรมบังคับคดี โทร. 1111 ต่อ 79

2. จัดเตรียมเอกสารและเงินประกัน

เพียงใช้บัตรประจำตัวประชาชนพร้อมสำเนา หากมีผู้ประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดีแทน ก็ให้ใช้หนังสือมอบอำนาจปิดอากรแสตมป์ 30 บาท พร้อมเตรียมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจให้ครบถ้วน

ในส่วนเงินประกัน ผู้ประมูลต้องเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามเงินประกันที่กรมบังคับคดีกำหนด

มือใหม่หัดลงทุนกับบ้าน-คอนโดขายทอดตลาด

ก่อนซื้อบ้าน-คอนโดขายทอดตลาด ควรตรวจดูรายละเอียดให้ดีเพื่อลดค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงก่อนขาย

ขั้นตอนการประมูลทรัพย์ขายทอดตลาด ซื้อบ้านกรมบังคับคดี

1. ผู้ประมูลเข้าลงทะเบียน

ในวันประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดี ผู้ประมูลต้องลงทะเบียนกับเจ้าพนักงาน พร้อมวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นหลักประกันและทำสัญญาในการเสนอราคา จึงรับป้ายประมูลและเข้าไปนั่งในสถานที่ที่จัดเตรียมไว้

2. เจ้าพนักงานกำหนดราคาเริ่มต้น

ก่อนเริ่มการประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดี เจ้าพนักงานจะอธิบายเงื่อนไขในการประมูลให้ทราบโดยสังเขป และกำหนดราคาเริ่มต้นของบ้านที่จะเปิดประมูลกับกรมบังคับคดี

โดยคณะกรรมการหรือเจ้าพนักงานของกรมบังคับคดีจะเป็นผู้กำหนดราคาเริ่มต้นในการประมูลรอบที่ 1 แต่ถ้าไม่มีผู้เสนอราคาในรอบนั้น ราคาเริ่มต้นในรอบที่ 2 จะลดเหลือ 90% ของราคาเริ่มต้น และในรอบที่ 3 จะลดเหลือ 80% ของราคาเริ่มต้น และราคาเริ่มต้นจะเหลือ 70% ของราคาเริ่มต้น ในรอบที่ 4 เป็นต้นไป จนกว่าจะมีผู้ประมูล

DDproperty Tip

หากเข้าประมูลแล้วเห็นว่าไม่มีคนเข้าร่วมประมูล อาจตัดสินใจรอจนถึงรอบที่ 4 เพื่อให้ราคาเริ่มต้นลดลงเหลือเพียง 70% แต่ต้องระวังว่า ผู้เข้าร่วมประมูลคนอื่นก็จะคิดเหมือนกับคุณเช่นกัน

3. ผู้ประมูลยกป้ายเสนอราคา

เมื่อเจ้าพนักงานเปิดประมูล ผู้ที่สนใจสามารถยกป้ายเพื่อขอเสนอราคาตามราคาเริ่มต้น หรือยกป้ายสู้ราคากับผู้ประมูลอื่น โดยเจ้าพนักงานจะเป็นผู้กำหนดว่าจะเพิ่มราคาครั้งละเท่าใด แต่ผู้ประมูลสามารถเพิ่มราคาได้เท่ากับหรือมากกว่าที่กำหนดไว้ก็ได้

4. เจ้าพนักงานเคาะไม้ให้ผู้ชนะประมูล

เมื่อบ้านถูกประมูลจนได้ราคาสูงสุด เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีก็จะถามหาผู้คัดค้านจากฝ่ายที่มีส่วนได้ส่วนเสีย (ตัวแทนโจทก์หรือจำเลย)

หากไม่มีผู้ใดคัดค้าน เจ้าพนักงานก็จะเคาะไม้ขายบ้านหลังนั้นให้ผู้ชนะประมูล ผู้ชนะประมูลก็ต้องชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ในขั้นตอนต่อไป ส่วนผู้แพ้ประมูลก็รับเงินประกันคืนได้ทันที

การคัดค้านการขายทอดตลาด

เจ้าของเดิมสามารถดำเนินการคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ลองมาดูว่ามีขั้นตอนในการคัดค้านอย่างไร

การประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดี ผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์

กรมบังคับคดีได้จัดประมูลบ้านผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ (e-Offering Auction) ณ สำนักงานบังคับคดีจังหวัดทั้ง 9 แห่ง ได้แก่ นนทบุรี ชลบุรี นครปฐม นครราชสีมา ขอนแก่น เชียงใหม่ พิษณุโลก สุราษฎร์ธานี และสงขลา

เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ที่อยู่ห่างไกลจากสถานที่จัดประมูล สามารถเข้าประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดี ได้ที่สำนักงานบังคับคดีทั่วทุกภาค โดยผู้ที่สนใจต้องลงทะเบียนจองอุปกรณ์ล่วงหน้า ณ สำนักงานบังคับคดีที่ต้องการใช้บริการ

ขั้นตอนการซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด ซื้อบ้านกรมบังคับคดีทางอิเล็กทรอนิกส์

ขั้นตอน	รายละเอียด
หาทรัพย์ที่สนใจ	เข้าสู่เว็บไซต์กรมบังคับคดี หัวข้อ e-service เลือก “ค้นหาทรัพย์ประกาศขายทอดตลาด” เลือกทรัพย์ที่สนใจแล้วจำลำดับทรัพย์ไว้
จองเครื่อง	เมื่อเลือกทรัพย์ที่สนใจเรียบร้อยแล้ว ติดต่อจองเครื่องคอมพิวเตอร์ พร้อมบอกลำดับทรัพย์ที่สำนักงานนั้น ๆ
วางเงินประกัน	ในวันที่ซื้อทรัพย์ ตรวจสอบเครื่องและลำดับทรัพย์ที่ทำการจองไว้กับสำนักงาน จากนั้นวางเงินมัดจำตามที่กำหนดไว้กับเจ้าหน้าที่
รับรหัส	เจ้าหน้าที่มอบรหัสผู้ใช้ เป็นรหัสผ่าน สำหรับทำการประมูล และแจ้งรายละเอียดข้อห้ามต่าง ๆ จากนั้นรอลำดับทรัพย์ที่จะทำการขายที่ได้จองไว้
ประมูล	เมื่อถึงลำดับทรัพย์ที่จองไว้ จะมีเจ้าหน้าที่แจ้งให้ทราบ จากนั้นทำการใส่รหัสผู้ใช้ และรหัสผ่านให้เรียบร้อย รอสัญญาณเริ่มการประมูล

ขั้นตอนหลังการประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดี

1. ทำสัญญาซื้อขาย

ผู้ชนะประมูลทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดีจะต้องทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินตามราคาประมูล ณ วันที่ซื้อ ในกรณีที่ผู้ชนะประมูลอยู่ในระหว่างการรวบรวมเงินหรือรอผลการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร กรมบังคับคดีจะขยายระยะเวลาได้ 15-90 วัน

โดยต้องมีเหตุผลอันสมควรหรือมีเอกสารยืนยันจากธนาคาร ส่วนเงินประกันจะถือเป็นเงินมัดจำและไม่สามารถขอคืนได้

2. โอนกรรมสิทธิ์

หลังจากชำระเงินครบถ้วนแล้ว เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีจะมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานกรมที่ดิน พร้อมมอบเอกสารสิทธิ์และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ ให้ผู้ชนะประมูลดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ประมูลจากกรมบังคับคดี ณ สำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง

3. ชำระค่าใช้จ่าย

การเข้าร่วมประมูลทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี มีค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมหลายอย่าง โดยแบ่งตามหน่วยงานที่เป็นผู้รับเงิน

สำนักงานบังคับคดี

– เงินที่ต้องนำมาวางไว้เป็นหลักประกันในการประมูล ขึ้นอยู่กับราคาประเมินของบ้านที่จะซื้อ

– เงินส่วนต่างที่จะนำมาชำระในส่วนที่เหลือหากประมูลได้ ซึ่งมาจากเงินออมของตนเอง หรือมาจากการกู้เงินธนาคาร โดยแนะนำให้ยื่นกู้กับธนาคารที่เป็นเจ้าของทรัพย์เพื่อความสะดวกในการดำเนินธุรกรรม หรือจะยื่นกู้กับธนาคารที่ผู้ซื้อมีบัญชีอยู่ก็ได้ แต่ควรทำเรื่องรอไว้ทันทีที่คิดว่าจะเข้าประมูล เพื่อจะได้ทันตามระยะเวลาที่กำหนด

– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย (ราคาที่ชนะการประมูล)

สำนักงานที่ดิน

– ค่าโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน

– ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กรมสรรพากรกำหนด แล้วนำมาคำนวณด้วยอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยไม่ยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแรก

– ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า)

หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้นำใบเสร็จที่ได้รับจากกรมที่ดินไปขอคืนค่าอากรแสตมป์ 0.5% ภายใน 7 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ของกรมบังคับคดี หากเกิน 7 วันต้องไปทำเรื่องขอคืนเองที่กรมสรรพากร

– ค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท หากเป็นห้องชุดไม่มีเพดานสูงสุด (กรณีกู้เงินธนาคาร)

ธนาคาร (กรณีต้องกู้เงินจากธนาคาร)

– ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน (ตามประกาศธนาคาร)

– ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท

– ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ตามอัตราของบริษัทประกันภัย)

DDproperty Tip

การประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดีที่ผู้พักอาศัยเดิมยังไม่ย้ายออก ถ้าชนะการประมูลและชำระเงินเรียบร้อยแล้ว หากผู้พักอาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก สามารถยื่นคำร้องต่อศาลที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่เพื่อขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี และให้เจ้าพนักงานบังคับคดีไปขับไล่แทนได้

ทั้งหมดนี้คือขั้นตอนและเรื่องควรรู้เกี่ยวกับการประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดี การซื้อบ้านมือสองขายทอดตลาดอีกรูปแบบหนึ่งที่ทุกคนควรทราบ เพื่อมีโอกาสในการเข้าถึงบ้านและคอนโดในราคาที่ถูกกว่าท้องตลาด ยิ่งถ้าได้บ้านที่มีสภาพดี ผู้ซื้อก็จะยิ่งประหยัดค่าใช้จ่ายได้เป็นอย่างมากเลยทีเดียว

ขอขอบคุณข้อมูลบางส่วนจาก K-Expert

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• auction
• ขายทอดตลาด
• บ้านมือสอง

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีกรกฎาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

3

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

4

ย้ายทะเบียนบ้าน 2568 ต้องทำอย่างไร รู้ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียม

5

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2568

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

29 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

เช็กทำเล ราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ ปี 2568

เช็กราคาที่ดินแพงสุด-เพิ่มขึ้นสูงสุดในปี 2568 อยู่ในทำเลไหนบ้าง โดยเฉพาะทำเลรถไฟฟ้า BTS, MRT สายปัจจุบัน และสายใหม่ในอนาคต มีทำเลไหนที่ราคาที่ดินเติบโตบ้าง

ซื้อบ้านหลังแรกรถไฟฟ้าสายสีชมพูรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

ซื้อ

28 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

บ้านใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูง 5 ข้อห้าม และระยะห่างจากสิ่งปลูกสร้าง

บ้านใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูง อันตรายจริงหรือไม่ ผิดหลักฮวงจุ้ยไหม 5 ข้อห้าม ต้องเว้นระยะห่างเสาไฟฟ้าแรงสูงกับสิ่งปลูกสร้างเท่าไหร่ อ้างอิงตามมาตรฐานของการไฟฟ้านครหลวง

ซื้อบ้านหลังแรกซื้อคอนโดซื้อบ้าน

ซื้อ

28 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม เช็กมาตรการรัฐ-สถานการณ์ ไตรมาส 1 ปี 2568

สรุปสถานการณ์ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ไตรมาส 1 ปี 2568 ชาติไหนซื้อมากที่สุดทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า พร้อมเช็ก 2 มาตรการภาครัฐ ดึงต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดในไทย

expatsกฎหมายที่ดินการลงทุนโหลดบทความถัดไป

คำถามยอดนิยม

ประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดี คืออะไร

ประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดี มีขั้นตอนอย่างไร

ประมูลซื้อบ้านกรมบังคับคดีออนไลน์ มีขั้นตอนอย่างไร

ซื้อบ้านกรมบังคับคดีต้องจ่ายอะไรบ้าง

ซื้อบ้านกรมบังคับคดีที่ผู้พักอาศัยเดิมยังไม่ย้ายออกทำอย่างไร

Try our mobile apps

Android

IOS

Follow us

PropertyGuru Group

เกี่ยวกับเรา

บริการของเรา

ร่วมงานกับเรา

ติดต่อเรา

ห้องข่าว

แสดงความคิดเห็นเว็บไซต์ในเครือ

DDproperty.com – เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ที่ที่เป็นจุดเริ่มต้นของผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-เช่าเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน บนเว็บไซต์ DDproperty คุณจะพบกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งประกาศขาย หรือให้เช่า บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ หอพัก และตึกแถว อาคารพาณิชย์ หลากหลายรายการ รวมทั้งโครงการใหม่

อ่านเพิ่มเติม