Presale (พรีเซล) และ Backlog (แบ็กล็อก) คืออะไร ควรรู้ก่อนลงทุนอสังหาริมทรัพย์

Research and Knowledge

สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโครงการบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในทางเลือกที่มั่นคง แต่สิ่งหนึ่งที่มักถูกมองข้ามไปก็คือเรื่องของ “ตัวเลขเบื้องหลัง” อย่าง Presale (พรีเซล) และ Backlog (แบ็กล็อก) ที่ช่วยบอกใบ้ว่าควรลงทุนโครงการไหนดี ที่จะมีโอกาสประสบความสำเร็จมากที่สุด บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักกับ 2 คำนี้ให้มากขึ้น พร้อมเทคนิคดูจังหวะการลงทุนให้คุ้มค่าและมั่นใจกว่าเดิม

Presale (พรีเซล) คืออะไร ?

Presale (พรีเซล) หรือ “การขายล่วงหน้า” เป็นช่วงเวลาที่โครงการเปิดให้ลูกค้าเข้าจองสิทธิ์ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ หรือแม้กระทั่งก่อนจะเริ่มก่อสร้างจริง จุดเด่นของช่วง Presale (พรีเซล) คือราคาที่มักจะดึงดูดกว่าราคาขายจริงในอนาคต เพื่อกระตุ้นยอดจองเบื้องต้นและสร้างความเชื่อมั่นให้ทั้งลูกค้าและผู้ร่วมลงทุน

ประเด็นสำคัญเกี่ยวกับ Presale (พรีเซล) 

• เป็นเพียง “การจองสิทธิ์” ไม่มีผลทางบัญชี และยังไม่ถือเป็นรายได้ของโครงการ
• ยังไม่มีการวางเงินดาวน์หรือเซ็นสัญญาซื้อขายจริง
• เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อราคาต้น หรือล็อกยูนิตที่ถูกใจ แต่ยังมีความเสี่ยงหากโครงการไม่คืบหน้าหรือมีการเปลี่ยนแปลง

Presale (พรีเซล) จึงเป็นเหมือน “สัญญาณความสนใจจากตลาด” ที่บอกได้ว่าโครงการมีคนจับตาแค่ไหน แต่ยังไม่ใช่การการันตีว่ารายได้จะเกิดขึ้นจริง

Backlog (แบ็กล็อก) คืออะไร ?

Backlog (แบ็กล็อก) คือยอดขายที่มีการทำสัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการ และมีการวางเงินดาวน์แล้วเรียบร้อย แต่ยังไม่สามารถนับเป็นรายได้ในงบการเงิน เพราะโครงการยังไม่แล้วเสร็จหรือยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า

Backlog (แบ็กล็อก) ช่วยบอกอะไรเราได้บ้าง ?

• สะท้อนความต้องการของตลาดที่ “ซื้อจริง จ่ายจริง” ไม่ใช่แค่จอง
• แสดงให้เห็นกระแสเงินสดในอนาคตที่บริษัทจะทยอยรับรู้
• ยอด Backlog (แบ็กล็อก) สูง บ่งชี้ว่าบริษัทมีรายได้รอเข้ามาในอนาคต และมีโอกาสเดินหน้าโครงการอย่างต่อเนื่องโดยไม่ติดขัด

Presale (พรีเซล) vs Backlog (แบ็กล็อก) ต่างกันอย่างไร ?

Presale (พรีเซล) เปรียบได้กับ “สัญญาณความสนใจจากตลาด”
เป็นการแสดงเจตจำนงเบื้องต้นของผู้ซื้อว่า “สนใจจะซื้อ” แต่ยังไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ทางกฎหมาย จึงยังไม่สามารถยืนยันได้ว่าจะเกิดการซื้อขายจริงในอนาคตหรือไม่ 

ในขณะที่ Backlog (แบ็กล็อก) คือ “ยอดขายที่ยืนยันแล้ว” ซึ่งสะท้อนความมั่นใจของผู้ซื้อที่ตัดสินใจแน่นอนแล้วว่าพร้อมจะซื้อจริง
เพราะมีทั้งการเซ็นสัญญาและวางเงินดาวน์เรียบร้อยแล้ว ทำให้ยอด Backlog (แบ็กล็อก) ถูกนับเป็นรายได้รอรับรู้ที่มีความแน่นอนทางธุรกิจมากกว่า Presale (พรีเซล)

ทำไม Backlog (แบ็กล็อก) จึงสำคัญกว่าตัวเลข Presale (พรีเซล) ?

แม้ว่ายอด Presale (พรีเซล) จะช่วยสะท้อนความน่าสนใจของโครงการในสายตาของผู้บริโภค แต่ในเชิงธุรกิจและการเงินแล้ว Backlog (แบ็กล็อก) ถือเป็นดัชนีที่มี “น้ำหนักมากกว่า” โดยเฉพาะเมื่อใช้เพื่อประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในระยะกลางถึงยาว

เหตุผลที่ Backlog (แบ็กล็อก) สำคัญในมุมมองของนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการ

• สะท้อนรายได้ที่รอรับรู้จริง: Backlog (แบ็กล็อก) มาจากการขายที่มีการทำสัญญาและวางเงินดาวน์แล้ว ทำให้สามารถคาดการณ์รายได้ในอนาคตได้อย่างมีความแม่นยำมากกว่าการจองแบบ Presale (พรีเซล)
• ช่วยลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ: เมื่อมี Backlog (แบ็กล็อก) สะสมมากพอ บริษัทสามารถใช้ข้อมูลนี้ประกอบการยื่นขอสินเชื่อเพื่อใช้ในกระบวนการก่อสร้างหรือพัฒนาโครงการให้แล้วเสร็จ
• สร้างความเชื่อมั่นต่อภาคการเงินและนักลงทุน: บริษัทที่มี Backlog (แบ็กล็อก) ต่อเนื่องสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารงานขายและสร้างยอดขายที่เปลี่ยนเป็นกระแสรายได้ได้จริง
• แสดงถึงความมั่นคงของธุรกิจในระยะยาว: ต่างจาก Presale (พรีเซล) ซึ่งลูกค้ายังสามารถเปลี่ยนใจได้ง่าย ยอด Backlog (แบ็กล็อก) จึงแสดงถึงความผูกพันของผู้ซื้อกับโครงการ ทำให้บริษัทสามารถวางแผนดำเนินธุรกิจได้อย่างมั่นคง

สรุปแล้ว Backlog (แบ็กล็อก) ไม่เพียงเป็นตัวบ่งชี้ถึงยอดขาย แต่ยังเป็น “เครื่องชี้วัดความแข็งแรง” ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเชิงกลยุทธ์ด้วย 

กลยุทธ์เลือกจังหวะลงทุน: ดู Backlog (แบ็กล็อก) ก่อนตัดสินใจ

การลงทุนในโครงการอสังหาฯ โดยอาศัยข้อมูลเพียงแค่ช่วงโปรโมชั่นหรือราคา Presale (พรีเซล) อาจไม่เพียงพอ เพราะในบางกรณี โครงการที่มียอดจองสูงในช่วงเปิดตัว อาจไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดขายจริงได้ทั้งหมด หรืออาจประสบปัญหาด้านการก่อสร้างหากไม่มีเงินทุนมาสนับสนุน 

การพิจารณายอด Backlog (แบ็กล็อก) ก่อนตัดสินใจลงทุนจึงเป็นกลยุทธ์สำคัญ โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดแข่งขันสูงและต้นทุนการก่อสร้างมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

แนวทางการวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบ

• พิจารณายอด Backlog (แบ็กล็อก) ในช่วงกลางหรือปลายของรอบ Presale (พรีเซล): หากพบว่าโครงการมียอด Backlog (แบ็กล็อก) สะสมต่อเนื่อง แสดงถึงความพร้อมด้านงบประมาณและมีโอกาสก่อสร้างจนแล้วเสร็จตามแผน
• วิเคราะห์ความสมดุลระหว่างราคาและความเสี่ยง: ราคาช่วง Presale (พรีเซล) อาจต่ำกว่าราคาเปิดจริง แต่หากไม่มี Backlog (แบ็กล็อก) รองรับ อาจต้องชั่งน้ำหนักระหว่างต้นทุนที่ประหยัดกับความเสี่ยงของความล่าช้า
• ใช้ Backlog (แบ็กล็อก) เป็นตัวชี้วัดโอกาสโอนกรรมสิทธิ์ภายในเวลาเป้าหมาย: ยอด Backlog (แบ็กล็อก) ที่สม่ำเสมอในแต่ละไตรมาสสามารถใช้คาดการณ์กำหนดการโอนได้แม่นยำยิ่งขึ้น เหมาะกับนักลงทุนที่วางแผนกระแสเงินสดจากการปล่อยเช่าในอนาคต

แนวทางนี้ไม่เพียงช่วยลดความเสี่ยง แต่ยังเพิ่มโอกาสในการเลือกโครงการที่มีศักยภาพสูงทั้งด้านรายได้และมูลค่าในระยะยาว

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q: Presale (พรีเซล) ถือเป็นยอดขายจริงไหม ?

A: ไม่ใช่ ยอด Presale (พรีเซล) คือยอดจองเบื้องต้นที่ยังไม่มีผลผูกพันทางกฎหมายหรือการเงิน บริษัทจะยังไม่สามารถรับรู้ว่าเป็นรายได้จนกว่าจะมีการทำสัญญาและวางเงินดาวน์

Q: Backlog (แบ็กล็อก) มีผลต่อราคาหุ้นหรือไม่ ?

A: มีผลโดยตรง เนื่องจาก Backlog (แบ็กล็อก) สะท้อนรายได้ในอนาคตที่มีความชัดเจน นักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์มักใช้ข้อมูลนี้ประกอบการประเมินมูลค่าหุ้น ความมั่นคงของบริษัท และแนวโน้มการเติบโตของรายได้

Q: ถ้าลงทุนใน Presale (พรีเซล) แล้วโครงการไม่สร้างต่อจะเป็นยังไง ?

A: หากโครงการมียอด Presale (พรีเซล) สูงแต่ไม่สามารถเปลี่ยนเป็น Backlog (แบ็กล็อก) ได้มากพอ บริษัทอาจเผชิญปัญหาทางการเงินหรือไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างต่อได้ตามแผน รวมถึงยังอาจเสี่ยงต่อการยกเลิกโครงการหรือเลื่อนระยะเวลาก่อสร้างออกไปโดยไม่มีกำหนด

เริ่มต้นลงทุนในอสังหาอย่างมั่นใจ ด้วยการศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน

เพราะการลงทุนที่ดีไม่ใช่แค่เลือกโครงการที่ชอบ แต่ต้องรู้ “เบื้องหลัง” ว่าโครงการนั้นขายดีจริงหรือไม่ และมีความมั่นคงมากน้อยแค่ไหน

SC Asset พร้อมพัฒนาโครงการคุณภาพที่มียอด Presale (พรีเซล) ที่แข็งแรงและ Backlog (แบ็กล็อก) ที่สะท้อนความเชื่อมั่นจากผู้ซื้อจริง ไม่ว่าจะเป็นคอนโดในทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือบ้านแฝดสไตล์บ้านเดี่ยว โทร. 1749 เพื่อพูดคุยกับที่ปรึกษาอสังหาฯ ที่พร้อมช่วยให้คุณลงทุนอย่างมั่นใจ