วิธีคำนวณ Yield อสังหาฯ และเพิ่มผลตอบแทน

Research and Knowledge

เมื่อตลาดหุ้นผันผวนและดอกเบี้ยเงินฝากให้ผลตอบแทนต่ำ หลายคนจึงหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้น แต่น้อยคนนักที่จะเข้าใจอย่างถ่องแท้ว่าอะไรคือตัวชี้วัดความคุ้มค่าในการลงทุน “Yield” คือหนึ่งในคำศัพท์ที่นักลงทุนควรทำความรู้จักเอาไว้ เพราะไม่เพียงแต่เป็นตัวบ่งชี้ผลตอบแทนที่จะได้รับ แต่ยังสะท้อนถึงศักยภาพของทรัพย์สินในระยะยาว

การเข้าใจเรื่อง Yield อย่างลึกซึ้งจึงไม่ต่างจากการถือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในการลงทุนด้านอสังหาฯ เพราะในหลาย ๆ กรณีที่นักลงทุนตัดสินใจลงทุนโดยไม่ได้พิจารณา Yield ให้ถี่ถ้วน ทำให้ต้องเผชิญกับภาระค่าใช้จ่ายที่เกินคาด หรือได้รับผลตอบแทนที่ไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง โดยเฉพาะในตลาดที่มีการแข่งขันสูงอย่างปัจจุบัน

บทความนี้จะพาคุณไปทำความรู้จักกับ Yield ในทุกแง่มุม พร้อมเทคนิคการคำนวณและเคล็ดลับที่จะช่วยให้การลงทุนของคุณสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าและยั่งยืน

Yield คืออะไร ? ในบริบทของอสังหาริมทรัพย์

Yield หรือ “ผลตอบแทน” ในอสังหาริมทรัพย์ หมายถึงอัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับจากการลงทุนในทรัพย์สิน โดยคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปี เทียบกับมูลค่าเงินลงทุนเริ่มแรก ซึ่งแตกต่างจากการลงทุนในหุ้นหรือพันธบัตรที่มุ่งเน้นการเติบโตของราคาหรือการจ่ายเงินปันผล

ประโยชน์หลัก ๆ ของการใช้ Yield เพื่อช่วยตัดสินใจลงทุน ได้แก่ การเปรียบเทียบความคุ้มค่าระหว่างทรัพย์สินต่าง ๆ การประเมินความเสี่ยงและผลตอบแทน และการวางแผนกระแสเงินสดในระยะยาว

ประเภทของ Yield ในอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนควรรู้จัก

การเข้าใจประเภทของ Yield ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในตลาดอสังหาฯ เป็นพื้นฐานสำคัญที่จะช่วยให้นักลงทุนเลือกใช้วิธีการวิเคราะห์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของตนเอง อีกทั้ง Yield ในแต่ละประเภทยังให้ข้อมูลที่แตกต่างกันและมีจุดประสงค์การใช้งานเฉพาะอีกด้วย

Rental Yield: ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

• Gross Rental Yield: เป็นการคำนวณผลตอบแทนแบบคร่าว ๆ โดยใช้รายได้ค่าเช่าทั้งหมดหารด้วยราคาซื้อทรัพย์สิน
• Net Rental Yield: เป็นการคำนวณที่แม่นยำกว่า เพราะหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ออกจากรายได้ค่าเช่าก่อน
• Cash on Cash Rental Yield: เป็นการคำนวณที่เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ใช้สินเชื่อ เพราะจะคำนวณจากเงินสดที่ลงทุนจริงเท่านั้น ไม่ใช่ราคาทรัพย์สินทั้งหมด

Yield Guarantee: การรับประกันผลตอบแทนโดยผู้พัฒนาโครงการ

Yield Guarantee เป็นสัญญาที่ผู้พัฒนาโครงการหรือบริษัทจัดการรับประกันผลตอบแทนให้นักลงทุนในอัตราและระยะเวลาที่กำหนด โครงการที่มักมี Yield Guarantee ได้แก่ คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย โรงแรมและเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ และโครงการในแหล่งท่องเที่ยว

ข้อดี: ความแน่นอนของรายได้ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการความเสี่ยงต่ำ

ข้อควรระวัง: ควรศึกษาเงื่อนไขอย่างละเอียด ความมั่นคงทางการเงินของผู้ให้การรับประกัน และแผนการหาผู้เช่าหลังหมดระยะรับประกัน

เทคนิคการคำนวณและวิเคราะห์ Yield สำหรับนักลงทุน

สูตรพื้นฐานในการคำนวณ Yield

สูตรมาตรฐาน: Yield = (รายได้ต่อปี ÷ เงินลงทุน) × 100

รายได้ต่อปี หมายถึง รายได้ทั้งหมดที่ได้รับจากทรัพย์สินในรอบ 12 เดือน ประกอบด้วย

• ค่าเช่าจากผู้เช่า (รายได้หลัก)
• ค่าบริการเสริม เช่น ค่าจอดรถ ค่าเก็บของ
• เงินประกันความเสียหายที่ได้รับดอกเบี้ย
• รายได้อื่น ๆ เช่น ค่าโฆษณาบนอาคาร (กรณีอาคารพาณิชย์)

เงินลงทุน สามารถคำนวณได้ 2 แบบ ขึ้นอยู่กับประเภท Yield ที่ต้องการ:

1. ราคาซื้อทรัพย์สินทั้งหมด (สำหรับ Gross/Net Rental Yield) รวมค่าโอน ค่าภาษี และค่าใช้จ่ายในการซื้อ
2. เงินสดที่ลงทุนจริง (สำหรับ Cash on Cash Yield) หมายถึงเงินดาวน์ + ค่าใช้จ่ายเริ่มแรก ไม่รวมเงินกู้

ตัวอย่างการคำนวณ Yield ในสถานการณ์จริง

ตัวอย่างการคำนวณ Cash on Cash Yield

นักลงทุนซื้อคอนโด 2.5 ล้านบาท โดยจ่ายดาวน์ 500,000 บาท ให้เช่าได้ 10,000 บาทต่อเดือน มีค่าใช้จ่าย 15,000 บาทต่อปี

ขั้นตอนการคำนวณ:

1. คำนวณรายได้ค่าเช่าต่อปี = 10,000 × 12 = 120,000 บาท
2. คำนวณรายได้สุทธิต่อปี = 120,000 – 15,000 = 105,000 บาท
3. คำนวณ Cash on Cash Yield = (รายได้สุทธิต่อปี ÷ เงินลงทุนจริง) × 100

แทนค่าในสูตร: (105,000 ÷ 500,000) × 100 =21%

หมายความว่า นักลงทุนได้ผลตอบแทน 21% ต่อปี จากเงินสดที่ลงทุนจริง

ปัจจัยที่มีผลต่อ Yield ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ทำเลที่ตั้ง

ทำเลใจกลางเมืองมักให้ Yield ต่ำกว่าแต่มีความมั่นคงสูง ในขณะที่ทำเลรอบนอกอาจให้ Yield สูงแต่มีความเสี่ยงมากขึ้น ความสัมพันธ์นี้เกิดจากอุปสงค์และอุปทาน รวมถึงศักยภาพการเติบโตของพื้นที่

ประเภทอสังหาริมทรัพย์

คอนโดมิเนียมมักให้ Yield 3-6% บ้านเดี่ยว 2-4% และอาคารพาณิชย์ 5-8% ขึ้นอยู่กับทำเลและสภาพตลาด อีกทั้งที่อยู่อาศัยในแต่ละประเภทมีข้อดีข้อเสียที่แตกต่างกันในแง่ของการบริหารจัดการและเสถียรภาพของผู้เช่า

สภาพตลาดและเศรษฐกิจโดยรวม

เศรษฐกิจที่เติบโตส่งผลให้ค่าเช่าและราคาทรัพย์สินปรับตัวสูงขึ้น อีกทั้งนโยบายการเงินของธนาคารกลางก็มีผลต่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนการลงทุนและอุปสงค์ในตลาด

Yield ที่ดีควรอยู่ในระดับใด ?

• เกณฑ์การพิจารณา Yield ที่เหมาะสมในตลาดไทย:ในตลาดไทยปัจจุบัน Yield ที่ถือว่าดีสำหรับคอนโดมิเนียมจะอยู่ในช่วง 4-6% ต่อปี บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ 3-5% ส่วนอาคารพาณิชย์และโชว์รูมให้ผลตอบแทนสูงสุดที่ 6-8% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงแนวทางเบื้องต้น เพราะ Yield ที่ดีจริงต้องพิจารณาร่วมกับปัจจัยอื่น ๆ เช่น ความเสี่ยง สภาพคล่อง และศักยภาพการเติบโตในอนาคต
• การเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยและทางเลือกการลงทุนอื่น:การประเมิน Yield ที่คุ้มค่าควรเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร (ปัจจุบันประมาณ 0.5-1.5%) บวกความเสี่ยงพรีเมียม 2-4% รวมถึงเปรียบเทียบกับการลงทุนในหุ้น (ผลตอบแทนเฉลี่ย 8-12% แต่มีความผันผวนสูง) พันธบัตรรัฐบาล (2-3% แต่มีความเสี่ยงต่ำ) และกองทุนรวม เพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะให้ผลตอบแทนที่สมเหตุสมผลตามระดับความเสี่ยงที่รับได้
• ความแตกต่างของ Yield ที่เหมาะสมในแต่ละพื้นที่และประเภทอสังหาริมทรัพย์:ทำเลในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มักให้ Yield ต่ำกว่า (3-5%) เพราะมีความมั่นคงสูงและสภาพคล่องดี ในขณะที่ต่างจังหวัดจะให้ Yield ที่สูงกว่า (5-8%) แต่อาจมีความเสี่ยงด้านการหาผู้เช่าและการขายต่อ คอนโดใกล้รถไฟฟ้าหรือมหาวิทยาลัยดัง Yield ที่ได้แม้จะมีเปอร์เซ็นที่ต่ำแต่ก็มีความเสถียร ส่วนทรัพย์สินในย่านธุรกิจใหม่หรือพื้นที่ท่องเที่ยวอาจให้ Yield สูงแต่มีความไม่แน่นอนมากกว่า

กลยุทธ์เพิ่ม Yield ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

• การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ:การศึกษาแผนพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐานในอนาคต เช่น สถานีรถไฟฟ้าสายใหม่ ถนนสายหลัก หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่กำลังจะเปิด พื้นที่ใกล้สถาบันการศึกษาชั้นนำหรือโรงพยาบาลใหญ่มักมีอุปสงค์การเช่าที่คงที่ การเลือกทำเลในย่านที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องจะช่วยให้ค่าเช่าและมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นตามเวลา ซึ่งส่งผลดีต่อ Yield ในระยะยาว
• การปรับปรุงและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน:การตกแต่งภายในให้ทันสมัยและตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย เช่น การติดตั้งเฟอร์นิเจอร์บิลต์อิน Smart Home System หรือการปรับปรุงห้องครัวและห้องน้ำ การแบ่งพื้นที่ให้เหมาะสมกับการใช้งาน เช่น การตี Wall เพื่อสร้างห้องนอนเพิ่มเติม หรือการสร้างพื้นที่ทำงานในบ้าน การปรับปรุงเหล่านี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าการเช่าได้ 10-30% ขึ้นอยู่กับประเภทและขอบเขตการปรับปรุง
• การบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ:การเลือกใช้บริการบำรุงรักษาที่มีคุณภาพแต่ราคาเหมาะสม การติดตั้งอุปกรณ์ประหยัดพลังงานเพื่อลดค่าใช้จ่ายระยะยาว การจัดการภาษีอย่างถูกต้องเพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับ และการทำประกันทรัพย์สินในอัตราที่เหมาะสม การลดค่าใช้จ่ายเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่ม Net Rental Yield อย่างมีนัยสำคัญ

สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงในยุคที่ Yield มีความสำคัญ โครงการคุณภาพจาก SC Asset ถือเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน ด้วยทำเลศักยภาพที่ให้ Yield น่าสนใจ บวกกับการออกแบบที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคนยุคใหม่ อีกทั้งงานก่อสร้างยังอยู่ในระดับคุณภาพ ทำให้โครงการของเราสามารถรักษามูลค่าได้ดีในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจ บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ในทำเลแห่งอนาคตที่มีศักยภาพการเติบโต

ค้นหาโครงการที่ใช่และเหมาะกับการลงทุนของคุณได้ที่ SC Asset หรือโทร 1749 เพื่อนัดชมโครงการ หรือให้เจ้าหน้าที่ช่วยแนะนำยูนิตที่เหมาะกับแผนการเงินและไลฟ์สไตล์ของคุณ