ลักษณะทางเข้าโครงการบ้านจัดสรร ควรกว้างเท่าไหร่ ถึงถูกหลักข้อบังคับกฎหมาย

หนึ่งส่วนสำคัญอย่างทางเข้าบ้านจัดสรรส่วนที่ไม่ควรมองข้ามเมื่อคุณกำลังพิจารณาซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร เพราะไม่ใช่แค่เรื่องของความสวยงามหรือความสะดวกในการเข้าออกเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องโดยตรงกับข้อกำหนดทางกฎหมายที่คุ้มครองสิทธิและประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยทุกคน

ดังนั้นการทำความเข้าใจขนาดและความกว้างของทางเข้า รวมถึงสถานะกรรมสิทธิ์ของถนนภายในโครงการ จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่าโครงการที่คุณเลือกนั้นได้มาตรฐานและเป็นไปตามข้อบังคับของกฎหมายจัดสรรที่ดินหรือไม่? บทความนี้ Frasers Property เลยจะพาคุณไปเช็กให้ชัวร์ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรรกัน!

ถนนทางเข้าหมู่บ้านจัดสรรต้องมีความกว้างเท่าไหร่ ตามกฎหมาย?

ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางที่เกี่ยวข้อง ได้กำหนดขนาดความกว้างของถนนทางเข้า-ออก และถนนภายในโครงการจัดสรรไว้อย่างชัดเจน เพื่อให้เพียงพอต่อการจราจรและความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย รวมถึงรถยนต์บริการฉุกเฉินต่าง ๆ ดังนี้

สำหรับถนนทางเข้า-ออกโครงการจัดสรร

• โครงการจัดสรรที่ดินไม่เกิน 99 แปลง ต้องมีถนนทางเข้า-ออกโครงการ กว้างไม่น้อยกว่า 9 เมตร
• โครงการจัดสรรที่ดินเกิน 100 แปลง แต่ไม่เกิน 299 แปลง ต้องมีถนนทางเข้า-ออกโครงการ กว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร
• โครงการจัดสรรที่ดินเกิน 300 แปลง แต่ไม่เกิน 499 แปลง ต้องมีถนนทางเข้า-ออกโครงการ กว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร
• โครงการจัดสรรที่ดินเกิน 500 แปลง หรือมีเนื้อที่เกิน 100 ไร่ ต้องมีถนนทางเข้า-ออกโครงการ กว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

สำหรับถนนภายในโครงการจัดสรร (ถนนหลักและถนนรอง)

• ถนนหลัก (Main Road) คือ ถนนที่เชื่อมต่อจากทางเข้า-ออกโครงการ และเป็นเส้นทางหลักภายในโครงการ มักจะมีความกว้างไม่น้อยกว่า 9-12 เมตร (แล้วแต่ขนาดของโครงการและจำนวนแปลงที่ดิน)
• ถนนซอย/ถนนรอง (Sub-Road) คือ ถนนที่แยกจากถนนหลักไปยังแปลงที่ดินย่อย ๆ หรือบ้านแต่ละหลัง มักจะมีความกว้างไม่น้อยกว่า 8 เมตร

ความกว้างที่กำหนดนี้ คือ ความกว้าง “เขตทาง” ซึ่งรวมถึงไหล่ทางและทางเท้าด้วย ไม่ใช่แค่ความกว้างของทางจราจรเพียงอย่างเดียว นอกจากนี้การจัดสรรที่ดินบางประเภท เช่น จัดสรรเพื่อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว อาจมีข้อกำหนดเรื่องความกว้างของถนนแตกต่างไปจากทาวน์เฮาส์ทาวน์โฮมหรือ-อาคารพาณิชย์เล็กน้อย (ทาวน์โฮมกับทาวน์เฮาส์ต่างกันยังไง เราได้ให้คำตอบไว้ในบทความนี้แล้วครับ) ดังนั้นผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบรายละเอียดจากเอกสารการจัดสรรของโครงการนั้น ๆ ด้วยเสมอ

ถนนทางเข้าบ้านจัดสรรถือเป็นกรรมสิทธิ์ของโครงการ หรือลูกบ้านในโครงการ

ประเด็นเรื่องกรรมสิทธิ์ของถนนภายในหมู่บ้านจัดสรรเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อควรทำความเข้าใจเป็นอย่างยิ่ง เพราะเกี่ยวข้องกับสิทธิในการใช้ประโยชน์และการบำรุงรักษาในระยะยาว โดยทั่วไปแล้วถนนทางเข้าและถนนภายในโครงการจัดสรรที่ได้รับการอนุญาตจัดสรรที่ดินอย่างถูกต้อง จะมีกรรมสิทธิ์เป็น “สาธารณูปโภค” ซึ่งหมายความว่า

• กรรมสิทธิ์ไม่ได้เป็นของโครงการ (ผู้จัดสรร) โดยตรง หลังจากที่ผู้จัดสรรได้ดำเนินการก่อสร้างถนนและสาธารณูปโภคอื่น ๆ ตามที่กฎหมายกำหนดและได้รับการตรวจรับจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้จัดสรรมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคเหล่านั้นให้เป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่ลูกบ้านจัดตั้งขึ้น (หากมีการจัดตั้ง) หรือ โอนให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน โดยมีองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น เทศบาล หรืออบต. เป็นผู้รับผิดชอบดูแล
• ลูกบ้านทุกคนมีสิทธิใช้ประโยชน์ร่วมกัน ไม่ว่ากรรมสิทธิ์จะถูกโอนไปให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแล้วก็ตาม โดยไม่มีใครสามารถกีดกันหรือเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการใช้ถนนได้
• หากมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้น นิติบุคคลฯ จะเป็นผู้รับผิดชอบในการบริหารจัดการและบำรุงรักษาถนนและสาธารณูปโภคส่วนกลาง โดยเก็บค่าส่วนกลางจากลูกบ้าน อย่างไรก็ตามหากไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลฯ และสาธารณูปโภคได้โอนเป็นของสาธารณะแล้ว ภาระการบำรุงรักษาจะตกเป็นขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้น ๆ

การที่ถนนเป็นสาธารณูปโภคทำให้มั่นใจได้ว่าถนนจะไม่ถูกนำไปใช้เพื่อประโยชน์ส่วนตนของผู้จัดสรร หรือถูกกีดกันการเข้าถึงโดยลูกบ้านคนใดคนหนึ่ง แต่จะเป็นทรัพย์สินส่วนรวมที่ทุกคนในโครงการมีสิทธิใช้และได้รับประโยชน์ร่วมกันภายใต้การดูแลตามกฎหมาย

แชร์！ข้อกำหนดในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยตามกฎหมาย