การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

Last updated ธันวาคม 7, 2022

1,560 จำนวนผู้เข้าชม

https://social-plugins.line.me/widget/share?url=https%3A%2F%2Ffuturedeveloperacademy.com%2Fcontent%2F%25e0%25b8%2581%25e0%25b8%25b2%25e0%25b8%25a3%25e0%25b9%2584%25e0%25b8%2594%25e0%25b9%2589%25e0%25b8%25a1%25e0%25b8%25b2%25e0%25b8%258b%25e0%25b8%25b6%25e0%25b9%2588%25e0%25b8%2587%25e0%25b8%25ad%25e0%25b8%25aa%25e0%25b8%25b1%25e0%25b8%2587%25e0%25b8%25ab%25e0%25b8%25b2%25e0%25b8%25a3%25e0%25b8%25b4%25e0%25b8%25a1%25e0%25b8%2597%25e0%25b8%25a3%25e0%25b8%25b1%25e0%25b8%259e%25e0%25b8%25a2%25e0%25b9%258c&buttonType=share-b&size=small&count=false&color=default&lang=en&type=share&ver=3&id=0&origin=https%3A%2F%2Ffuturedeveloperacademy.com%2Fcontent%2F%25e0%25b8%2581%25e0%25b8%25b2%25e0%25b8%25a3%25e0%25b9%2584%25e0%25b8%2594%25e0%25b9%2589%25e0%25b8%25a1%25e0%25b8%25b2%25e0%25b8%258b%25e0%25b8%25b6%25e0%25b9%2588%25e0%25b8%2587%25e0%25b8%25ad%25e0%25b8%25aa%25e0%25b8%25b1%25e0%25b8%2587%25e0%25b8%25ab%25e0%25b8%25b2%25e0%25b8%25a3%25e0%25b8%25b4%25e0%25b8%25a1%25e0%25b8%2597%25e0%25b8%25a3%25e0%25b8%25b1%25e0%25b8%259e%25e0%25b8%25a2%25e0%25b9%258c&title=%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B9%84%E0%B8%94%E0%B9%89%E0%B8%A1%E0%B8%B2%E0%B8%8B%E0%B8%B6%E0%B9%88%E0%B8%87%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%B4%E0%B8%A1%E0%B8%97%E0%B8%A3%E0%B8%B1%E0%B8%9E%E0%B8%A2%E0%B9%8C%20-%20%E0%B9%82%E0%B8%A3%E0%B8%87%E0%B9%80%E0%B8%A3%E0%B8%B5%E0%B8%A2%E0%B8%99%E0%B8%98%E0%B8%B8%E0%B8%A3%E0%B8%81%E0%B8%B4%E0%B8%88%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%B2%E0%B8%AF%20Future%20Developer%20Academy%20%E0%B8%AA%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B8%A5%E0%B8%87%E0%B8%97%E0%B8%B8%E0%B8%99&env=REAL

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

ในทางภาษีอากรโดยเฉพาะกรณีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แบ่งการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 2 กรณี คือ

        1.  การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไร ได้แก่ กรณีที่ได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยการซื้อ แลกเปลี่ยน หรือทำการปลูกสร้างอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่ได้มามีเจตต์จำนงหรือ มุ่งที่จะค้าหรือหากำไรจากอสังหาริมทรัพย์ มาเพื่อการจัดสรรจำหน่าย การปลูกสร้างอาคาร โรงเรือน อาคารชุด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารโรงงาน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นใดเพื่อจำหน่าย เป็นต้น

        2.  การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ได้แก่ กรณีได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้มีเจตจำนงแต่แรกว่าจะค้าหรือหากำไร จากอสังหาริมทรัพย์นั้น แบ่งเป็น

                2.1. อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยทางมรดก หรือได้รับจากการให้โดยเสน่หา

                2.2. อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไรโดยทางอื่นใด นอกจากกรณีรับมรดกหรือการรับให้โดยเสน่หา เช่นการซื้อ หรือแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์มาเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อทำการเกษตรกรรม หรือเพื่อใช้เป็นสถานประกอบการหรือใช้ในการประกอบกิจการ หรือได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นต้น

เงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร

 
        เงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร มีบัญญัติรายละเอียดไว้ดังนี้


        “มาตรา 40 เงินได้พึงประเมินนั้น คือเงินได้ประเภทต่อไปนี้ รวมตลอดถึงเงินค่าภาษีอากรที่ผู้จ่ายเงินหรือผู้อื่นออกแทนให้สำหรับเงินได้ประเภทต่าง ๆ ดังกล่าว ไม่ว่าในทางใด (8) เงินได้จากการธุรกิจ การพาณิชย์ การเกษตร การอุตสาหกรรม การขนส่ง หรือการอื่นนอกจากที่ระบุไว้ใน (1) ถึง (7) แล้ว” 

        1. สำหรับเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร 

                1.1 เงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร อาจจำแนกได้ดังนี้ 

 
                      (1) เงินได้จากการธุรกิจ ได้แก่ เงินได้จากการให้บริการ 

                      (2) เงินได้จากการพาณิชย์ ได้แก่ เงินได้จากการค้าขายสินค้า โดยเฉพาะการซื้อมาขายไป แต่การประกอบการพาณิชย์ในเชิงกว้างย่อมหมายความรวมถึง การให้เช่าซื้อ การขายเงินผ่อน การแลกเปลี่ยน การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ด้วย

                      (3) เงินได้จากการเกษตร ได้แก่ เงินได้จากการขายผลิตผลจากการกสิกรรม ปศุสัตว์ ประมง และป่าไม้ 
 
                      (4) เงินได้จากการอุตสาหกรรม ได้แก่ เงินได้จากการขายผลิตภัณฑ์จากผลิตสินค้า

                      (5) เงินได้จากการขนส่ง ได้แก่ เงินได้จากการขนส่งคนโดยสาร และการขนสัมภาระ

                      (6) เงินได้จากการอื่นนอกจากที่ระบุไว้ในมาตรา 40 (1) ถึง (7) แล้ว อาทิ เงินรางวัลจากการประกวด การแข่งขัน หรือชิงโชค เงินส่วนแบ่งของกำไรที่ได้จากกองทุนรวมที่จัดตั้งตามพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 เงินได้จากการรับมรดก หรือจากการให้โดยเสน่หา  
 
            1.2 กล่าวเฉพาะ รายการเงินได้จากการธุรกิจ ซึ่งใช้เป็นแนวทางในการกำหนดค่าใช้จ่ายสำหรับเงินได้ตามมาตรา 40 (8) ตามที่ปรากฎในมาตรา 8 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2509 ประกอบด้วย

                      (1) การเก็บค่าต๋ง หรือค่าเกมจากการพนัน การแข่งขันหรือการเล่นต่างๆ (1) 

                      (2) การถ่าย ล้าง อัด หรือขยายรูป ภาพยนตร์ รวมทั้งการขายส่วนประกอบ (2)

                      (3) การตัด เย็บ ถัก ปักเสื้อผ้า หรือสิ่งอื่นๆ รวมทั้งการขายส่วนประกอบ (5)
 
                      (4) การทำ ตกแต่ง หรือซ่อมแซมเครื่องเรือน รวมทั้งการขายส่วนประกอบ (6)

                      (5) การทำกิจการโรงแรม หรือภัตตาคาร หรือการปรุงอาหารหรือเครื่องดื่มจำหน่าย (7) 
 
                      คำว่า “ภัตตาคาร” หมายความว่า กิจการขายอาหารหรือเครื่องดื่มไม่ว่าชนิดใดๆ รวมทั้งกิจการรับจ้างปรุงอาหารหรือเครื่องดื่ม ทั้งนี้ ไม่ว่าในหรือจากสถานที่ซึ่งจัดให้ประชาชนเข้าไปบริโภคได้ (กฎกระทรวง ฉบับที่ 144 (พ.ศ. 2522) ข้อ 2 (13))

                      (6) การดัด ตัด แต่งผม หรือตกแต่งร่างกาย (8)

                      (7) การทำกิจการสถานพยาบาล ตามกฎหมายว่าด้วยสถานพยาบาล เฉพาะที่มีเตียงรับผู้ป่วยไว้ค้างคืน รวมทั้งการรักษาพยาบาล และการจำหน่ายยา (12)

                      (8) การทำบล็อก และตรา การรับพิมพ์ หรือเย็บสมุดเอกสาร รวมทั้งการขายส่วนประกอบ (16)

                      (9) การซักรีด หรือย้อมสี (24)

                      (10) การแสดงของนักแสดงละคร ภาพยนตร์ วิทยุหรือโทรทัศน์ นักร้อง นักดนตรี หรือนักกีฬาอาชีพ หรือนักแสดงเพื่อความบันเทิงใดๆ (43)

                      (11) การให้บริการอื่นใด

          สรุป อะไรเป็นเงินได้ประเภทที่ 8 ได้บ้าง เงินได้ประเภทที่8หมายถึงรายได้อะไรก็ได้ที่ไม่เข้าพวกเงินได้ประเภทที่ 1-7 เช่น

– เงินปันผลจากทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)
– เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
– เงินได้จากการเป็นนักแสดงสาธารณะ
– เงินได้จากการเปิดสถานพยาบาลที่ให้บริการ 24 ชั่วโมงโดยมีการจ่ายยาและเตียงรับผู้ป่วยค้างคืน
– เงินได้จากการเปิดภัตตาคาร ร้านอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึงโรงแรม
– เงินได้อื่น ๆ นอกจากนี้ เช่น เงินได้จากการขายของออนไลน์นอกจากนี้ยังรวมถึงรายได้อื่น ๆ ที่ไม่เข้าพวกเงินได้ประเภทที่ 1-7
– เบี้ยยังชีพแก่ผู้สูงอายุ
– เงินส่วนแบ่งกำไรจากห้างหุ้นส่วนสามัญไม่จดทะเบียนและคณะบุคคล
– รางวัลจากการจับสลากชิงรางวัล
– งานจ้างทำงานที่มีค่าใช้จ่ายสูง ต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญมาก
– เปิดสำนักงานตัวแทนประกันชีวิตมีค่าเช่าสำนักงานและลูกจ้าง
– และอื่น ๆ ที่ไม่เข้าพวก

ซื้อขายอสังหา จำต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้อื่นหรือไม่??

คำตอบ คือขึ้นอยู่กับการได้มา ค่ะ

ยกตัวอย่าง …. เสียภาษีขายที่ดินแล้ว ยังต้องนำเงินที่ได้รับยื่นภาษีประจำปีอีกหรือไม่??

        ตอบ : กฎหมายกำหนดว่า หากที่ดินที่ขายนั้นไม่ใช่ที่ดินที่ได้รับมาจากการค้าหรือหากำไร และได้มีการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายแล้ว เงินที่ได้รับมาในส่วนนี้ไม่ต้องยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภ.ง.ด.90 อีก แต่ถ้าอยากใช้สิทธิยื่นภาษีประจำปีด้วยก็สามารถทำได้ หากต้องการขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืน หรือใช้เครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้

       ส่วนกรณีที่ดินที่ได้รับมาเป็นที่ดินเพื่อค้าหรือหากำไร เมื่อเวลาที่ขายไปแล้วจะไม่สามารถใช้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่กรมที่ดินเป็นภาษีสุดท้ายได้ โดยจะต้องนำเงินส่วนนี้มายื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีในรอบถัดไปด้วย

สำหรับท่านใดที่ต้องการเจาะลึกเรื่องภาษีอสังหาฯ พบกันได้ที่สัมมนาการเงินอสังหา เรียนครบทุกเรื่องด้านตัวเลข 

เรียนไรบ้าง ?
Feasibility การวิเคราะห์ความเป็นไปได้โครงการอสังหา ,
Cashflow การวางแผนกระแสเงินสดโครงการ ,
Tax Planing การวางแผนภาษีอสังหา

อัดแน่น 4 วัน เต็ม ดูลายละเอียดเพิ่มเติม ได้ที่ การเงินอสังหา Real Estate Feasibility & Cashflow 

บทความแนะนำ

• ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจมีความสัมพันธ์กันอย่างไร
• นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Real estate