ค่าโอนบ้าน 2568 ต้องจ่ายเท่าไหร่ แจกสูตรคำนวณค่าโอนบ้าน

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 29 เมษายน 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

รู้หรือไม่ว่าการซื้อบ้านมีขั้นตอนและค่าโอนบ้านที่ประกอบด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นอกเหนือจากค่าบ้าน เพราะจะมีการเรียกเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนบ้านหลายรายการในวันโอนกรรมสิทธิ์บ้าน

ผู้ซื้อบ้านจึงจำเป็นต้องรู้ข้อมูลเบื้องต้นว่า ค่าธรรมเนียมโอนบ้านนั้นมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และที่สำคัญใครเป็นคนจ่าย เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์หรือโดนเอาเปรียบจากผู้ขาย เตรียมพร้อมให้การโอนบ้านเป็นไปอย่างราบรื่นและเสร็จสมบูรณ์ในวันเดียว และไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นในภายหลัง

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ค่าโอนบ้านคืออะไร
• ใครรับผิดชอบค่าโอนบ้าน
• คำนวณค่าโอนบ้าน เพื่อไม่เสียรู้ให้ต้องจ่ายแพง
• มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง

ค่าโอนบ้านคืออะไร

คือค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนบ้าน ซึ่งไม่ได้มีเพียงแค่ค่าธรรมเนียมโอนบ้านหรือค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการ เช่น ค่าอากร ค่าภาษีเงินได้ ค่าจดจำนอง เป็นต้น หากซื้อบ้านกับทางโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อบ้านอาจจะได้รับข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในวันโอนบ้านล่วงหน้าแล้ว แต่ถ้าเป็นการซื้อขายกับบุคคล ก็อาจจะไม่ได้รับข้อมูลจากผู้ขายอย่างชัดเจนว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างและเป็นจำนวนเงินเท่าไร

ผู้ซื้อจึงควรศึกษาหาข้อมูลและคำนวณราคาบ้านพร้อมค่าใช้จ่ายโอนบ้านล่วงหน้า เพื่อเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน และเพื่อเตรียมเงินจ่ายค่าโอนบ้าน ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างสูงทีเดียว

ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโด

10 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม มีอะไรบ้างดูได้ที่นี่

ใครรับผิดชอบค่าโอนบ้าน

หลายคนอาจสงสัยว่าใครต้องเป็นคนจ่ายส่วนไหนในรายการต่าง ๆ ของค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ซึ่งจะมีทั้งกรณีที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย หรือจ่ายร่วมกัน แต่อย่างไรก็ตามไม่ได้มีกฎที่ระบุไว้ว่าใครต้องจ่ายค่าโอนบ้านส่วนใดบ้าง ซึ่งทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามความเหมาะสม แต่โดยทั่วไป แบ่งจ่ายดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน

คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน และแบ่งจ่ายกันคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งอาจมีกรณีที่ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่ได้ลดราคาบ้านให้ แต่ผู้ขายมีข้อเสนอเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์

2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย ทั้งนี้ผู้ขายต้องครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ผู้ขายต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

3. ค่าอากรแสตมป์

โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิด 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน หากต่ำกว่า ให้ใช้ราคาประเมินที่ดินมาคำนวณ แต่ในกรณีที่ผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย การคิดค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และจำนวนเงินที่เสียภาษีก็ขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มากับจำนวนปีที่ถือครอง เช่น หากได้มาด้วยการซื้อและถือครองนาน ก็จะต้องชำระค่าภาษีโอนบ้านเป็นจำนวนมาก

ทั้งนี้ พิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน โดยไม่ได้สนใจว่าราคาซื้อขายจริง ๆ เท่าไร

5. ค่าจดจำนอง

คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด และเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อบ้านโดยการกู้ ซึ่งหากซื้อเงินสด ก็ไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง

คำนวณค่าโอนบ้าน เพื่อไม่เสียรู้ให้ต้องจ่ายแพง

เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์หรือโดนเอาเปรียบจากผู้ขาย ก่อนตัดสินใจซื้อทุกครั้ง ผู้ซื้อควรคำนวณราคาบ้านรวมกับค่าโอนบ้านทั้งหมดในส่วนที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย รวมไปถึงการจ่ายร่วมกันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ แล้วนำค่าใช้จ่ายนั้นมาเปรียบเทียบกับผู้ขายรายอื่น ๆ เพื่อไม่ให้หลงกลผู้ขายที่ต้องการผลประโยชน์จากผู้ซื้อจนกลายเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็นหรือเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้านในส่วนที่ผู้ขายควรจ่าย

ตัวอย่างตารางเปรียบเทียบราคาขายบวกค่าโอนบ้านทั้งหมดว่าผู้ขายคนไหนทำให้ผู้ซื้อจ่ายน้อยกว่า

• ผู้ขาย A ผู้ซื้อและผู้ขายออกกันคนละครึ่งของค่าใช้จ่ายทั้งหมด
• ผู้ขาย B ผู้ซื้อจ่ายเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอนบ้านคนละครึ่งกับผู้ขาย

กรณีที่ 1 ผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี

รายการ

A

B

ราคาบ้าน

4,000,000 บาท

4,000,000 บาท

ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 2% (ทั้งหมด 80,000 บาท)

40,000 บาท

40,000 บาท

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ทั้งหมด 132,000 บาท)

66,000 บาท

–

รวมค่าใช้จ่าย

106,000 บาท

40,000 บาท

ราคารวมทั้งสิ้น

4,106,000 บาท

4,040,000 บาท

กรณีที่ 2 ผู้ขายถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี

รายการ

A

B

ราคาบ้าน

4,000,000 บาท

4,000,000 บาท

ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 2% (ทั้งหมด 80,000 บาท)

40,000 บาท

40,000 บาท

ค่าอากรแสตมป์ 0.5% (ทั้งหมด 20,000 บาท)

10,000 บาท

–

รวมค่าใช้จ่าย

50,000 บาท

40,000 บาท

ราคารวมทั้งสิ้น

4,050,000 บาท

4,040,000 บาท

จากตารางจะเห็นได้ว่า หากซื้อกับผู้ขาย B จะได้ราคาที่ถูกกว่าผู้ขาย A เนื่องจากจ่ายเพียงค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 1%

วิธีคิดภาษีขายบ้าน-คอนโด และที่ดิน

วิธีคิดภาษีขายบ้าน คอนโด และที่ดิน พร้อม 3 ตัวอย่างวิธีคำนวณ

มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง

มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ปี 2568 แบ่งเป็น

– ลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01%

– ลดค่าจดทะเบียนการจำนอง อสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01%

เฉพาะที่จดทะเบียนโอนในคราวเดียวกัน สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, บ้านแถว, อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด

โดยมีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันนี้-30 มิถุนายน 2569

ตัวอย่างการคำนวณ

กรณีซื้อบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 7 ล้านบาท และวงเงินจำนอง 7 ล้านบาท

ค่าจดทะเบียน

ปกติ

ตามาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง

การโอน

140,000 บาท

700 บาท

การจำนอง

70,000 บาท

700 บาท

รวม

210,000 บาท

1,400 บาท

อัปเดตมาตรการรัฐ ช่วยคนซื้อบ้าน

อัปเดตมาตรการรัฐ ช่วยคนซื้อบ้าน-คอนโด มาตรการไหนเหมาะสำหรับคุณ

อย่างไรก็ตาม ก่อนทำสัญญา ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงเรื่องค่าโอนบ้าน ซึ่งรวมถึงค่าภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมไปถึงระบุลงไปในสัญญาให้ชัดเจนว่า ใครจ่ายส่วนไหน และส่วนไหนที่จะจ่ายร่วมกัน เพราะค่าโอนบ้านค่อนข้างสูง และเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาโต้เถียงและผิดใจกันในวันโอนกรรมสิทธิ์

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• ค่าโอนบ้าน
• ทะเบียนบ้าน
• ราคาประเมินที่ดิน
• สำนักงานที่ดิน
• อสังหาริมทรัพย์

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีกันยายน 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

3

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกันยายน 2568

4

ขอลดดอกเบี้ยบ้าน รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) ธนาคารไหนดี 2568

5

ลดหย่อนภาษี 2568 เอกสารยื่นภาษี 2568 ที่ต้องใช้ หักลดหย่อนอะไรได้บ้าง

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

10 กันยายน 2568 • DDproperty Editorial Team

พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมในกรุงเทพฯ 8 จุด เรื่องต้องรู้ก่อนซื้อบ้าน

ตรวจสอบ 8 พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมกรุงเทพฯ จากข้อมูลน้ำท่วมใหญ่ และการตรวจสอบจากความสูง-ต่ำของพื้นที่ ลองมาดูว่ามีพื้นที่ไหนในกรุงเทพฯ ที่เสี่ยงน้ำท่วมบ้าง

ซื้อบ้านหลังแรกซื้อคอนโดซื้อบ้าน

ซื้อ

09 กันยายน 2568 • DDproperty Editorial Team

รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ 17 สถานี ทำเลไหนน่าลงทุน

รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ 17 สถานี เชื่อมต่อกรุงเทพฯ สมุทรปราการ นนทบุรี ความคืบหน้าล่าสุด เวนคืน 11 เขต รฟม.เตรียมเปิดใช้ให้บริการประชาชนตามแผนปลายปี 2570

ซื้อบ้านหลังแรกรถไฟฟ้าสายสีม่วงรถไฟฟ้าสายสีส้ม

ซื้อ

08 กันยายน 2568 • DDproperty Editorial Team

รถไฟฟ้าสายสีส้ม เชื่อมต่อรถไฟฟ้า 7 สาย ทำเลใหม่สำหรับที่อยู่อาศัย

เช็กทำเลที่น่าสนใจของแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก โครงการที่จะมาพลิกโฉมที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก เชื่อมต่อการเดินทางสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกยิ่งขึ้น

ซื้อบ้านหลังแรกการลงทุนคอนโดใกล้รถไฟฟ้าโหลดบทความถัดไป

คำถามยอดนิยม

ซื้อบ้านต้องจ่ายค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง

ใครเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนเมื่อซื้อบ้าน

ซื้อบ้านต้องเสียภาษีหรือไม่

Try our mobile apps

Android

IOS

Follow us

PropertyGuru Group

เกี่ยวกับเรา

บริการของเรา

ร่วมงานกับเรา

ติดต่อเรา

ห้องข่าว

แสดงความคิดเห็นเว็บไซต์ในเครือ

DDproperty.com – เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ที่ที่เป็นจุดเริ่มต้นของผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-เช่าเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน บนเว็บไซต์ DDproperty คุณจะพบกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งประกาศขาย หรือให้เช่า บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ หอพัก และตึกแถว อาคารพาณิชย์ หลากหลายรายการ รวมทั้งโครงการใหม่

อ่านเพิ่มเติม

DDproperty

ข่าวอสังหาริมทรัพย์

คู่มือซื้อขาย

คู่มือซื้อขายที่น่าสนใจ

View More

อสังหาฯ ประกาศขาย

ขายคอนโด คอนโดมือสอง

ขายบ้าน บ้านมือสอง

ขายทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม

View More

อสังหาฯ สำหรับเช่า

คอนโดให้เช่า เช่าคอนโด

บ้านเช่า

ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ให้เช่า

View More

บ้านโครงการใหม่ ในประเทศไทย

โครงการบ้านใหม่ บ้านจัดสรร

โครงการคอนโดใหม่

ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม โครงการใหม่

View More

ประกาศขายยอดนิยม

ขายคอนโด ขายดาวน์ ราคาต่ำกว่าล้าน

ขายคอนโด ราคาต่ำกว่า 2 ล้าน

ขายคอนโด ราคาต่ำกว่า 3 ล้าน

View More

ประกาศให้เช่ายอดนิยม

คอนโดให้เช่า ราคาถูก

บ้านเช่า ราคาถูก

ทาวน์เฮ้าส์ให้เช่า ราคาถูก

View More

ทำเล ที่น่าสนใจ

กรุงเทพฯ

นนทบุรี

เชียงใหม่

View More

เครื่องมือ

เข้าสู่ระบบ AgentNet

ลงประกาศ ขาย-ให้เช่า

RSS Feeds

View More

นโยบายการใช้งานที่ยอมรับได้ข้อตกลงแล