8 ขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโด ที่คนซื้อบ้านไม่รู้ไม่ได้

โดย กิตติคม พจนี

อัปเดตล่าสุด 18 มกราคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 1 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

ขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโด หรือการโอนการกรรมสิทธิ์ ถือเป็นอีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการเลือกโครงการที่เหมาะกับตัวเอง รวมถึงขั้นตอนของการจองและทำสัญญา และขอสินเชื่อบ้าน

โดยถือเป็นขั้นตอนสุดท้ายที่ผู้ซื้อห้ามพลาด และควรศึกษาให้ดีเพราะขั้นตอนนี้จะมีทั้งเรื่องของเอกสารต่าง ๆ และค่าใช้จ่ายมาเกี่ยวข้องด้วย อีกทั้งยังเป็นขั้นตอนที่เป็นนิติกรรมทางกฎหมายต้องมีหนังสือหรือลายลักษณ์อักษรในการโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจนว่าผู้ซื้อได้มาอย่างถูกต้อง

HIGHLIGHTS

• ขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโด ที่สำคัญที่สุด คือ การตรวจเช็กเอกสารสำคัญต่าง ๆ ทั้งของผู้ซื้อและผู้ขาย
• การโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโด มีค่าใช้จ่ายในวันโอนฯ ณ สำนักงานที่ดินด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนฯ ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ รวมแล้วประมาณ 5% ของราคาซื้อ ขาย

ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์จึงเป็นขั้นตอนที่สำคัญมาก ๆ และผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้ส่วนประกอบและรายละเอียดของขั้นตอนนี้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยหรือการซื้อขายที่ถูกต้องตามกฎหมาย โดยทาง DDproperty ได้เรียงลำดับขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโด ที่ผู้ซื้อจะต้องรู้ไว้ ณ ที่นี่แล้ว

1. เช็กความพร้อมก่อนโอนคอนโด-โอนบ้าน

ใครที่จองซื้อที่อยู่อาศัยไว้ และใกล้ที่จะรับโอนคอนโด-โอนบ้านแล้ว ต้องเตรียมตัวให้พร้อม เพื่อให้ถึงเวลาใกล้โอนกรรมสิทธิ์จริง ๆ จะได้ไม่ฉุกละหุก โดยเฉพาะรายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ หลายอย่างที่เราอาจจะมองข้ามไป

2. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ของผู้ขายก่อนซื้อ ป้องกันกลโกงก่อนโอนกรรมสิทธิ์

การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นโอกาสของผู้จะซื้อในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เบื้องต้น ไปพร้อม ๆ กับการอ่านรายละเอียดที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย

จากเอกสารที่ผู้จะขายแนบมาพร้อมกับสัญญาจะซื้อจะขายก็คือ สำเนาบัตรประชาชนของผู้จะขาย สำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย และเอกสารสิทธิ์ที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.), น.ส.3, น.ส.3ก. หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) เป็นต้น สำหรับประเด็นผู้จะซื้อสามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้ในบทความนี้

3. กรณีซื้อบ้าน คอนโดมือสอง ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ต้องรู้จักกับใบปลอดหนี้

เมื่อพูดถึง “ใบปลอดหนี้” เชื่อว่าคนส่วนใหญ่ไม่คุ้นเคยกับคำนี้ และไม่รู้ว่า อะไรคือใบปลอดหนี้ และเกี่ยวอะไรกับในการจะซื้อขายที่อยู่อาศัย

อย่าลืมทำความรู้จักกับเอกสารดังกล่าวที่ถือว่ามีความสำคัญมากสำหรับคนที่อยาก “จะซื้อ” และ “จะขาย” อสังหาริมทรัพย์สักแห่ง

4. ตรวจเช็กบ้านให้ดีก่อนโอนกรรมสิทธิ์ สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อห้ามพลาดเด็ดขาด

งานระบบและการก่อสร้างของบ้าน และคอนโด ที่ผู้ซื้อต้องให้ความสนใจในการตรวจรับก่อนโอน ได้แก่ งานระบบไฟฟ้า, งานระบบน้ำ, งานระบบสื่อสาร, งานก่อสร้างพื้นและผนัง และงานก่อสร้างประตูและหน้าต่าง

โดยในแต่ละส่วนมีประเด็นสำคัญและเทคนิคในการตรวจสอบที่ผู้ซื้อรู้แล้วนำไปทำตามรับรองไม่พลาดงานระบบที่สำคัญอย่างแน่นอน

5. การโอนคอนโด โอนบ้าน มีขั้นตอนอย่างไร

หลายคนกำลังตื่นเต้นและตั้งตารอคอยการย้ายเข้าไปอยู่อาศัยในบ้านหลังใหม่ แต่ก่อนจะไปถึงจุดนั้นยังต้องผ่านหลายขั้นตอน

ทั้งการตรวจรับ และการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งแต่ละขั้นตอนการโอนบ้านและโอนคอนโดก็มีรายละเอียดที่ต้องตัดสินใจ ต้องใช้เวลาในการประสานงานและจัดเตรียมเอกสาร ดังนั้นอันดับแรกที่ผู้ซื้อพลาดไม่ได้เลยก็คือขั้นตอนตั้งแต่การตรวจรับบ้านไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์

6. โอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโด ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

หลังจากรู้ขันตอนในการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ตรวจรับบ้านหรือคอนโด ทำการแก้ไขจุดบกพร่อง เซ็นรับบ้านเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนต่อไปก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนและมีเอกสารหลายอย่างมาเกี่ยวข้อง

ดังนั้น เพื่อไม่ให้การโอนกรรมสิทธิ์มีปัญหา นอกจากขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโดที่ผู้ซื้อต้องรู้แล้ว สิ่งสำคัญอีกหนึ่งอย่างก็คือเรื่องของเอกสารที่ต้องเตรียมเพื่อประกอบการโอนกรรมสิทธิ์

7. ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมไว้ในวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าใช้จ่ายเกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ นั้นมีอยู่หลายรายการจนดูเป็นเรื่องยุ่งยากที่จะทำความเข้าใจ

ทำให้ผู้ซื้อหลายคนมองข้ามความสำคัญในส่วนนี้ไป และตกเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็นเพราะรู้ไม่เท่าทันผู้ขาย

การอ่านรายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายอย่างครบถ้วนให้เข้าใจคือสิ่งสำคัญและจำเป็นมาก DDproperty จึงชวนคุณมาทำความเข้าใจไปพร้อม ๆ กัน

ตารางค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

ประเภทของค่าใช้จ่าย	จ่ายเท่าไหร่
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน แบ่งจ่ายคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาซื้อขาย
ค่าอากรแสตมป์	0.5% ของราคาซื้อขาย
ค่าจดจำนอง	1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด

8. ข้อแนะนำสุดท้ายที่ผู้ซื้อต้องทำหลังจากรับโอนกรรมสิทธิ์บ้าน-คอนโด เรียบร้อยแล้ว

การโอนกรรมสิทธิ์ที่เป็นขั้นตอนที่สำคัญก็จริง แต่ก็ใช่ว่าเมื่อผ่านพ้นการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้วคุณจะได้เป็นเจ้าของบ้านอย่างสบายใจ

เพราะหลังจากรับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ยังมีขั้นตอนหลังการโอนด้วย ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องทำอะไรบ้างนั้นมาดูกัน รวมถึงวิธีการแก้ปัญหาเมื่อเจ้าบ้านเกิดไม่อยากรับโอนอสังหาฯ นั้น ๆ ขึ้นมาด้วย

ทั้งนี้เอง 8 ขั้นตอนการโอนบ้านและคอนโด ในบทความนี้ ถือเป็นขั้นตอนที่สำคัญเพราะเป็นการรวมขั้นตอนทั้งหมดเอาไว้ตั้งแต่การตรวจเอกสารต่าง ๆ

ก่อนทำการโอนฯ ตรวจรับบ้าน จนกระทั่งขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโดจริงที่จะเกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งจะเห็นได้ว่าสำคัญมาก ๆ หากก้าวพลาดไปก้าวเดียวอาจมีปัญหาบานปลาย เพราะเรื่องของกรรมสิทธิ์เป็นเรื่องนิติกรรมที่มีข้อกฎหมายมาเกี่ยวข้อง

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• ทะเบียนบ้าน
• สัญญาซื้อขาย
• สำนักงานที่ดิน
• อสังหาริมทรัพย์
• โฉนด
• โฉนดที่ดิน

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีกันยายน 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

3

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกันยายน 2568

4

ขอลดดอกเบี้ยบ้าน รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) ธนาคารไหนดี 2568

5

ลดหย่อนภาษี 2568 เอกสารยื่นภาษี 2568 ที่ต้องใช้ หักลดหย่อนอะไรได้บ้าง

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

10 กันยายน 2568 • DDproperty Editorial Team

พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมในกรุงเทพฯ 8 จุด เรื่องต้องรู้ก่อนซื้อบ้าน

ตรวจสอบ 8 พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมกรุงเทพฯ จากข้อมูลน้ำท่วมใหญ่ และการตรวจสอบจากความสูง-ต่ำของพื้นที่ ลองมาดูว่ามีพื้นที่ไหนในกรุงเทพฯ ที่เสี่ยงน้ำท่วมบ้าง

ซื้อบ้านหลังแรกซื้อคอนโดซื้อบ้าน

ซื้อ

09 กันยายน 2568 • DDproperty Editorial Team

รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ 17 สถานี ทำเลไหนน่าลงทุน

รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ 17 สถานี เชื่อมต่อกรุงเทพฯ สมุทรปราการ นนทบุรี ความคืบหน้าล่าสุด เวนคืน 11 เขต รฟม.เตรียมเปิดใช้ให้บริการประชาชนตามแผนปลายปี 2570

ซื้อบ้านหลังแรกรถไฟฟ้าสายสีม่วงรถไฟฟ้าสายสีส้ม

ซื้อ

08 กันยายน 2568 • DDproperty Editorial Team

รถไฟฟ้าสายสีส้ม เชื่อมต่อรถไฟฟ้า 7 สาย ทำเลใหม่สำหรับที่อยู่อาศัย

เช็กทำเลที่น่าสนใจของแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก โครงการที่จะมาพลิกโฉมที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก เชื่อมต่อการเดินทางสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกยิ่งขึ้น

ซื้อบ้านหลังแรกการลงทุนคอนโดใกล้รถไฟฟ้าโหลดบทความถัดไป

คำถามยอดนิยม

ซื้อบ้านต้องจ่ายค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง

ใครเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนเมื่อซื้อบ้าน

ซื้อบ้านต้องเสียภาษีหรือไม่

Try our mobile apps

Android

IOS

Follow us

PropertyGuru Group

เกี่ยวกับเรา

บริการของเรา

ร่วมงานกับเรา

ติดต่อเรา

ห้องข่าว

แสดงความคิดเห็นเว็บไซต์ในเครือ

DDproperty.com – เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ที่ที่เป็นจุดเริ่มต้นของผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-เช่าเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน บนเว็บไซต์ DDproperty คุณจะพบกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งประกาศขาย หรือให้เช่า บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ หอพัก และตึกแถว อาคารพาณิชย์ หลากหลายรายการ รวมทั้งโครงการใหม่

อ่านเพิ่มเติม

DDproperty

ข่าวอสังหาริมทรัพย์

คู่มือซื้อขาย

คู่มือซื้อขายที่น่าสนใจ

View More

อสังหาฯ ประกาศขาย

ขายคอนโด คอนโดมือสอง

ขายบ้าน บ้านมือสอง

ขายทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม

View More

อสังหาฯ สำหรับเช่า

คอนโดให้เช่า เช่าคอนโด

บ้านเช่า

ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ให้เช่า

View More

บ้านโครงการใหม่ ในประเทศไทย

โครงการบ้านใหม่ บ้านจัดสรร

โครงการคอนโดใหม่

ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม โครงการใหม่

View More

ประกาศขายยอดนิยม

ขายคอนโด ขายดาวน์ ราคาต่ำกว่าล้าน

ขายคอนโด ราคาต่ำกว่า 2 ล้าน

ขายคอนโด ราคาต่ำกว่า 3 ล้าน

View More

ประกาศให้เช่ายอดนิยม

คอนโดให้เช่า ราคาถูก

บ้านเช่า ราคาถูก

ทาวน์เฮ้าส์ให้เช่า ราคาถูก

View More

ทำเล ที่น่าสนใจ

กรุงเทพฯ

นนทบุรี

เชียงใหม่

View More

เครื่องมือ

เข้าสู่ระบบ AgentNet

ลงประกาศ ขาย-ให้เช่า

RSS Feeds

View More

นโยบายการใช้งานที่ยอมรับ