หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) มีสิทธิ์แค่อากาศจริงหรือไม่

อัปเดตล่าสุด 31 กรกฎาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด คืออะไร หนึ่งในคำถามที่มักมีผู้สงสัยสอบถามในโลกโซเชียลอยู่ตลอดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เหตุผลก็เพราะมีความกังวลว่าหากเกิดวินาศภัยขึ้นมา ถ้าซื้อบ้านก็ยังเหลือที่ดินที่มีมูลค่าในตัวของมัน แต่หากเป็นห้องชุด เมื่อเกิดเหตุการณ์เช่นนี้อาจจะไม่เหลืออะไรให้จับต้องเลยก็เป็นได้

ดังนั้น การจะซื้อห้องชุดหรือบ้านจึงต้องเลือกให้เหมาะสมกับความต้องการของตนเอง และศึกษาเรื่องของกรรมสิทธิ์บ้านและห้องชุดให้ดีก่อนจะซื้อ

บทความนี้เราจะมาดูกันว่าแท้จริงแล้วในแง่ของ “ความเป็นเจ้าของ” นั้น เหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไรระหว่างการครอบครองอสังหาฯ 2 ประเภทนี้ รวมถึงหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่แสดงความเป็นเจ้าของ เราจะได้มาตอนไหน และเมื่อเกิดความเสียหายของตัวอาคารแบบร้ายแรงในฐานะเจ้าของห้องชุด เราจะได้อะไรบ้าง

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

โฉนดที่ดินกับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

1. โฉนดที่ดิน (น.ส.4)

ในการซื้อบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์นั้นส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อโครงการที่สร้างใกล้เสร็จแล้วและสามารถย้ายเข้าอยู่เพื่อทำการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ได้เลย สาเหตุที่ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์เพราะเดิมเจ้าของยูนิตนั้นเป็นชื่อของบริษัทที่ทำโครงการนั้น ๆ เมื่อเราซื้อความเป็นเจ้าของจะต้องเปลี่ยนมาเป็นของเรา แต่ไม่ใช่ว่าจะสามารถเปลี่ยนได้ทันทีเสมอโดยแยกเป็นกรณีดังนี้

– กรณีซื้อบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์โดยใช้เงินสดทั้งหมด เราจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนชื่อเจ้าของในโฉนดให้กลายเป็นชื่อเรา โดยสามารถทำได้โดยไปยังสำนักงานเขตที่โครงการนั้นตั้งอยู่ซึ่งเราต้องไปกับเจ้าหน้าที่ของโครงการด้วย และเอกสารโฉนดแสดงความเป็นเจ้าของฉบับจริงเราสามารถเก็บไว้ได้เลย

ขั้นตอนการตรวจรับ-โอนกรรมสิทธิ์

เช็ก 6 ขั้นตอนตั้งแต่การตรวจรับถึงโอนกรรมสิทธิ์มีอะไรบ้าง

– กรณีซื้อบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์โดยผ่านการกู้ธนาคาร หากเราต้องทำการกู้สถาบันการเงิน ในวันโอนกรรมสิทธิ์นั้นเราจะต้องไปสำนักงานเขตกับทางเจ้าหน้าที่ของสถาบันการเงินผู้ที่ทำเรื่องกู้ให้เราด้วย ซึ่งกรรมสิทธิ์ในโฉนดจะเป็นชื่อของผู้ซื้อ แต่ติดภาระจำนองกับธนาคารที่กู้เงิน อย่างไรก็ตามโฉนดตัวจริงทางสถาบันการเงินจะเป็นผู้เก็บโฉนดไว้ ส่วนเราจะได้เป็นตัวสำเนาแทน

รายละเอียดพื้นที่ดินที่ระบุไว้ในโฉนดทั้งหมดจะเป็นของเจ้าของที่มีชื่อปรากฏในโฉนดที่ดินเท่านั้นซึ่งเราเรียกโฉนดนี้ว่า น.ส.4 ซึ่งเป็นโฉนดที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้หรือพูดง่าย ๆ ว่าเจ้าของสามารถขายบ้านหลังนั้นให้กับผู้อื่นได้นั่นเอง

โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท

โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท น.ส.4, น.ส.3 ก., น.ส.3, น.ส.3 ข. ต่างกันอย่างไร

2. หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)

การซื้อห้องชุดนั้นจะแตกต่างกันเพราะเราจะไม่ได้โฉนดเหมือนกับของบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์ในข้างต้นแต่เราจะได้เป็น “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช.2” แทน

อย่างไรก็ตาม ในสัญญาซื้อขายจะระบุไว้ว่าเราคือ เจ้าของร่วม ของโครงการนั้น ๆ สาเหตุที่ใช้คำนี้ก็เพราะว่าในโครงการยังมีพื้นที่อื่น ๆ นอกเหนือจากพื้นที่อยู่อาศัยของลูกบ้านหรือที่เราคุ้นหูกับคำว่าส่วนกลาง นั่นคือพื้นที่ที่สามารถเข้าถึงโดยสิทธิ์ของลูกบ้านทุกคนที่อาศัยอยู่ในโครงการ และทุกคนมีส่วนรับผิดชอบต่อส่วนกลางนี้โดยผ่านการจ่ายค่าส่วนกลางในแต่ละเดือนนั่นเอง

สำหรับสิทธิ์ในเรื่องความเป็นเจ้าของกรณีจ่ายเงินสดด้วยตัวเองหรือกู้ผ่านสถาบันการเงินจะคล้ายกับกรณีของบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์ นั่นคือจะเป็นชื่อเราก็ต่อเมื่อเราชำระค่าบ้านทั้งหมดด้วยเงินส่วนตัวของเราหรือเป็นชื่อสถาบันการเงินกรณีขอสินเชื่อ

เปรียบเทียบ โฉนดที่ดิน (น.ส.4) กับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)

รายการเปรียบเทียบ

โฉนดที่ดิน (น.ส.4)

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)

ประเภททรัพย์

บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์

คอนโดมิเนียม

เอกสารสิทธิ

โฉนดที่ดิน (น.ส.4)

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)

การครอบครอง

เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยสมบูรณ์

เป็นเจ้าของห้องชุด และเจ้าของร่วม ในทรัพย์สินส่วนกลาง

การระบุพื้นที่

ระบุพื้นที่ดินอย่างชัดเจนตามแปลง

ระบุพื้นที่ห้องชุด พร้อมสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

การโอนกรรมสิทธิ์

โอนได้โดยตรง หากไม่มีภาระจำนอง

โอนได้โดยตรงเช่นกัน ภายใต้กฎหมายอาคารชุด

ความสามารถในการขาย/โอน

เจ้าของสามารถขายหรือโอนได้ทันที

เจ้าของสามารถขายหรือโอนได้ตามกฎหมายอาคารชุด

เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีอะไรบ้าง

มาทำความรู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน 6 ประเภท มีอะไรบ้าง แต่ละประเภทแตกต่างกันอย่างไร

โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เมื่อไหร่

หากเป็นโครงการใหม่ยังไม่ได้ก่อสร้างหรือกำลังอยู่ในช่วงก่อสร้าง (พรีเซล) เราจะยังไม่สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใด ๆ ได้ แต่สิ่งที่เราทำในช่วงแรกคือ การจองและการทำสัญญา

โดยรายละเอียดของห้องชุด (ขนาดของห้อง, แปลนห้อง, วัสดุและสิ่งของที่จะได้รับ) ทั้งหมดนั้นตามกฎหมายจะต้องถูกระบุอยู่ในสัญญา และเราควรจะทำการอ่านสัญญาให้ดีเพราะเมื่อเราจรดปลายปากกาเซ็นชื่อเราไปแล้วจะเป็นหลักฐานที่ว่าเราได้อ่านสัญญาและเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาดีแล้ว

หลังจากผ่านขั้นตอนการจองและทำสัญญาก็จะเข้าสู่ช่วงผ่อนดาวน์ ซึ่งยอดผ่อนดาวน์นี้จะต้องเป็นเงินก้อนสะสมของเราเอง เพราะสถาบันการเงินไม่มีประเภทสินเชื่อกรณีผ่อนดาวน์ โดยยอดผ่อนดาวน์ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 10-30% ของราคาห้องชุด (สำหรับการซื้อห้องชุด สัญญาที่ 2 ขึ้นไป หรือซื้อห้องชุด สัญญาแรกที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป)

หลังจากที่เราผ่อนดาวน์หมดแล้วก็จะสามารถเข้าสู่ช่วงโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจะสามารถทำการโอนได้กรณีที่การก่อสร้างของโครงการนั้นแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ โดยตามกฎหมายกรณีที่การก่อสร้างของโครงการล่าช้าไม่เกินสองเดือน ผู้ซื้อไม่สามารถยกเลิกสัญญาแล้วขอเงินจองกับทำสัญญาคืนได้

อย่างไรก็ตามตาม กฎหมายหากโครงการล่าช้าจากที่ระบุในสัญญาเป็นปีทางโครงการจะต้องคืนเงินมัดจำในจำนวนที่ได้ตกลงกันในสัญญาไว้ (จำไว้ว่าทุกอย่างต้องถูกบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร) เมื่อโครงการแล้วเสร็จเราจะต้องตรวจรับห้องซึ่งตามกฎหมายหากขนาดห้องคลาดเคลื่อนจะมากขึ้นหรือน้อยลงไม่เกิน 5% ของขนาดที่ระบุไว้ในสัญญา

ทางโครงการจะต้องปรับลดราคาในระดับต่อตารางเมตร แต่จะเป็นตารางเมตรละกี่บาทนั้นก็ต้องตรงกับที่ปรากฏในสัญญาด้วยจะระบุปากเปล่าไม่ได้เป็นอันขาด เช่นเดียวกันหากขนาดของห้องมากกว่าที่ระบุไว้แต่ไม่เกิน 5% ทางผู้ซื้อจะต้องจ่ายส่วนต่างในอัตราเดียวกันที่ระบุไว้ในสัญญา

หากสเปคของห้องชุดคลาดเคลื่อนอย่างมีนัยสำคัญหรือเกิน 5% จากขนาดที่ระบุไว้ในสัญญา ทางผู้ซื้อมีสิทธิที่จะขอเรียกเงินมัดจำคืนได้ แต่จะในอัตราเท่าไรนั้นก็ต้องตรงตามที่ระบุในสัญญาด้วยเช่นเดียวกัน

เมื่อเราตรวจเพื่อรับโอนเรียบร้อย คราวนี้เราจะต้องไปที่สำนักงานเขตที่โครงการนั้นตั้งอยู่เช่นเดียวกัน หากเป็นเงินเราเองทั้งหมดก็จดกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นชื่อของเราได้เลย แต่หากเป็นการกู้สินเชื่อจากสถาบันการเงินในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะเป็นชื่อของสถาบันการเงินนั้นเช่นเดียวกับกรณีของบ้านและทาวน์เฮ้าส์ในข้างต้น

อย่างไรก็ตามทางสถาบันการเงินจะเก็บหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริงไว้ ส่วนเราจะได้เป็นตัวสำเนาแทน

กรณีที่คอนโดถูกทุบทิ้งหรือพังถล่ม ผู้ซื้อจะไม่เหลืออะไรจริงหรือไม่

ส่วนใหญ่แล้วราคาต่อตารางเมตร+ที่โครงการขายจะถูกผูกมากับจำนวนเงินที่โครงการนั้นจะต้องจ่ายในเรื่องของการทำประกันตัวอาคารกรณีเกิดวินาศภัย เช่น ไฟไหม้หรือแผ่นดินไหว

ส่วนใหญ่แล้วถ้าโครงการไหนไม่มีการทำประกันตัวอาคาร ทางสถาบันการเงินจะไม่ปล่อยกู้ให้ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยกู้ให้ดีเวลลอปเปอร์ก่อสร้างโครงการหรือปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ซื้อที่สนใจในโครงการนั้น ๆ

เมื่อเกิดวินาศภัยขึ้นมาจริง ๆ จนส่งผลไปยังความเสียหายของตัวอาคาร ทางนิติบุคคลจะได้เงินประกันมาหนึ่งก้อนซึ่งจะถูกจัดสรรให้แก่ลูกบ้านตามกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงโดยคิดส่วนแบ่งได้จาก

จำนวนตารางเมตรของยูนิตของคุณ หารด้วยพื้นที่สุทธิทั้งหมดของโครงการ

สมมติว่า พื้นที่ทั้งหมดของโครงการคือ 20,000 ตารางเมตร พื้นที่ของห้องคุณคือ 40 ตารางเมตร จะเท่ากับ (40 x 100) ÷ 20,000 = 0.2% นั่นคือสมมติว่าค่าเสียหายที่โครงการเรียกร้องได้จากบริษัทประกันคือ 1,000 ล้านบาท คุณจะได้เงินคืนประมาณ 2 ล้านบาทนั่นเอง

อย่างไรก็ตาม ทางนิติบุคคลสามารถเรียกประชุมลูกบ้านเพื่อลงมติต่าง ๆ ได้ตั้งแต่ลงเสียงเพื่อกระจายเงินก้อนนี้คืนหรือจะนำเงินก้อนที่ได้ไปซ่อมแซมหรือสร้างอาคารใหม่ โดยอาจจะลงมติกันว่าจะเพิ่มส่วนต่างเท่าไร

นอกจากนี้ในส่วนของที่ดินโครงการหากมีการขายต่อก็จะได้เงินจากการขายที่ดินมาแบ่งกันตามสัดส่วนการถือครองด้วยเช่นกัน

ประกันอัคคีภัยบ้าน

ประกันอัคคีภัยบ้าน 4 ข้อควรรู้ ทั้งเรื่องทุนประกัน เงื่อนไข ความคุ้มครอง และระยะเวลา

จะเห็นได้ว่าก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย คุณควรจะต้องอ่านสัญญาให้รอบคอบก่อนจรดปลายปากกายินยอมเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ปรากฏในสัญญา รวมถึงสัญญาประเภทอื่นก็เช่นกัน เพราะเมื่อคุณเซ็นไปแล้วนั่นหมายความว่าอีกฝ่ายหนึ่งสามารถอ้างได้เลยว่าคุณยินยอมและเข้าใจข้อต่าง ๆ ในสัญญาเป็นอย่างดีแล้วจึงทำการเซ็น

หากมีการฟ้องร้องกันขึ้นมาจริง ๆ คุณจะเสียแต้มจากจุดนี้ หรือเพื่อเป็นการ play safe อาจจะพาผู้รู้ทางกฎหมายหรือผู้ที่เคยมีประสบการณ์การซื้อบ้านหรือห้องชุดมาก่อนไปด้วยเพื่อช่วยตีความสัญญา

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามหรือข้อสงสัยเกี่ยวกับตัวบทความสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ kittikom@ddproperty.com

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ