บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

ราคาประเมินที่ดิน VS ราคาขายจริง เปรียบเทียบ 2 แบบราคา ก่อนซื้อ-ขาย

โดย กิตติคม พจนี

อัปเดตล่าสุด 30 มิถุนายน 2568 • ใช้เวลาอ่าน 1 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ของกรมธนารักษ์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ระหว่างปี 2566-2569 โดยภาพรวมทั้งประเทศราคาประเมินใหม่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8%

ส่วนกรุงเทพฯ ปรับขึ้นประมาณ 3% สูงสุดยังเป็นพื้นที่ทำเลกลางเมืองแนวรถไฟฟ้า ทำเลที่มีราคาประเมินที่ดินแพงที่สุดเป็นถนนสีลม, เพลินจิต, วิทยุ และพระราม 1 (บริเวณหน้าสยามสแควร์ถึงถนนเพลินจิต) ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 1,000,000 บาท/ตารางวา

แต่ราคาประเมินที่ดินของทางราชการแตกต่างจากราคาตลาดที่มีการซื้อ-ขายจริง ซึ่งแตกต่างกันอย่างไร หาคำตอบได้จากบทความนี้

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• เปรียบเทียบราคาประเมินของทางราชการ vs ราคาตลาด
• ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน
• ลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพของที่ดิน
• ข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน

เปรียบเทียบราคาประเมินที่ดินของทางราชการ vs ราคาตลาด

จากการสำรวจราคาซื้อขายที่ดินของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA พบว่า ราคาประเมินราชการหรือชื่ออย่างเป็นทางการว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นแตกต่างจากราคาซื้อขายที่ดินจริงในตลาดอย่างสิ้นเชิง

โดยราคาประเมินของทางราชการนั้นประเมินไว้สำหรับการเสียภาษี ส่วนราคาซื้อขายที่ดินในตลาดนั้นใช้เพื่อการซื้อ-ขายจริง

โดยทาง AREA ได้เปรียบเทียบราคาประเมินที่ดินและราคาซื้อขายที่ดิน ซึ่งหนึ่งในทำเลที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดสูงกว่าราคาประเมินที่ดินของทางราชการ ได้แก่ เพลินจิต

ราคาที่ดินในเพลินจิต ซื้อ-ขายกันอยู่ที่ 3.85 ล้านบาท/ตารางวา ส่วนราคาประเมินที่ดินในเพลินจิต รอบปี 2566-2569 อยู่ที่ 1 ล้านบาท/ตารางวาเท่านั้น

ราคาประเมินที่ดิน กรุงเทพฯ

เช็กราคาประเมินที่ดิน กรุงเทพฯ แต่ละทำเล ตารางวาละเท่าไหร่

สำหรับใครที่มีที่ดินอยู่ในมือ ถามว่าทำไมเราจะต้องรู้ข้อมูลเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดินและราคาซื้อขายที่ดิน ทั้งนี้ก็เพื่อการป้องกันปัญหาภายหลังหากต้องมีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน หรือมีการซื้อขายที่ดิน ผู้ขายจะสามารถตั้งราคาขายได้อย่างถูกต้อง

โดยใช้ราคาประเมินที่ดินออนไลน์จากกรมธนารักษ์เป็นตัวกำหนดค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ในขณะที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดจะเป็นตัวกำหนดราคาซื้อขายจริงบนที่ดินทำเลนั้น ๆ ตามข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้น

แต่เพียงแค่นั้นยังไม่พอ หากใครคิดจะตั้งราคาขายที่ดินอยู่ นอกจากราคาราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาดแล้ว ยังมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาเกี่ยวข้องอีก

ปัจจัยเหล่านี้จะเป็นปัจจัยในการประกอบการเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน และตั้งราคาขายที่ดินได้อย่างถูกต้อง เหมาะสม บนพื้นฐานราคาที่ไม่ต่ำและสูงเกินไป ซึ่งเบื้องต้นจำเป็นต้องดูจากปัจจัยเหล่านี้ประกอบกับราคาประเมินที่ดินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ซึ่งประกอบไปด้วย

ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน

นอกจากราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์และราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ศักยภาพทำเลโดยรอบของที่ดินถือเป็นส่วนสำคัญที่มีส่วนในการเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน ยิ่งเป็นที่ดินที่สามารถปล่อยเช่าทำธุรกิจระยะยาว หรือสามารถทำเงินมหาศาลได้ แน่นอนจะต้องมีเรื่องของอัตรารายได้ระยะยาวและค่าเสียผลประโยชน์มาเกี่ยวข้อง

ลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพของที่ดิน

รูปร่างของที่ดินและขนาดก็มีส่วนในการเพิ่มมูลค่าที่ดิน โดยสามารถจำลองให้เห็นภาพง่าย ๆ ด้วยการยกตัวอย่างแปลงที่ดิน 2 แปลงที่มีขนาดเนื้อที่เท่ากัน แต่มีแปลงหนึ่งที่เป็นที่ดินเชิงลึกเข้าไปกับอีกแปลงที่เป็นที่ดินหน้ากว้างที่มีความยาว โดยทั้งสองแปลงติดถนนเหมือนกัน แปลงที่มีหน้ากว้างจะสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้มากกว่าและสามารถตั้งราคาซื้อขายที่ดินให้สูงกว่าได้

รูปร่างที่ดิน	การใช้ประโยชน์
ที่ดินสี่เหลี่ยมจัตุรัส	สามารถใช้สอยพื้นที่ได้มากที่สุด ล้อมรั้วได้ง่าย เหมาะกับการอยู่อาศัย หรือทำธุรกิจทุกรูปแบบ และข้อจำกัดในการก่อสร้างบ้านมีน้อย
ที่ดินสี่เหลี่ยมผืนผ้า	เป็นรูปร่างที่ดินที่ดี หากเป็นที่ดินหน้ากว้างและติดถนนใหญ่ จะเหมาะกับการสร้างอาคารพาณิชย์ หากเป็นที่ดินหน้าแคบแต่ลึกเหมาะกับการปลูกสร้างบ้านที่ต้องการความเป็นส่วนตัว
ที่ดินวงกลม	ก่อสร้างถือว่าทำได้ง่าย มีพื้นที่ใช้สอยมาก
ที่ดินสามเหลี่ยม	เสียพื้นที่ใช้สอยตรงมุมแหลมไป ทำให้ใช้งานไม่ได้เต็มที่ และขายต่อได้ยาก

ข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน

สิ่งที่มีผลต่อการตั้งราคาซื้อขายที่ดินอีกประการ ได้แก่ ข้อกฎหมายต่าง ๆ รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองด้วย ไม่ว่าจะเป็น พ.ร.บ.ผังเมือง, พ.ร.บ.ควบคุมความสูงของอาคาร, ประกาศต่าง ๆ ของกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์

ข้อจำกัดต่าง ๆ เหล่านี้เปรียบเสมือนการบังคับ และทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถใช้งานที่ดินได้ตามประสงค์อย่างเต็มที่ ราคาจึงผกผันไปตามความยืดหยุ่นของข้อกฎหมายต่าง ๆ

นอกจากราคาซื้อขายที่ดินที่ผกผันไปตามข้อมูลข้างต้นแล้ว ทั้งราคาประเมินที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงทุก 4 ปี หรือ ราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ที่มีความเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลาตามสถานการณ์ของเศรษฐกิจ ตลอดจนการเปลี่ยนแปลงผังเมือง กฎหมายต่าง ๆ แล้ว

เช็กราคาประเมินที่ดิน

เช็กราคาประเมินที่ดิน ราคาที่ดิน 77 จังหวัด จากกรมธนารักษ์

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญก็คือ อารมณ์ ความรู้สึก ความต้องการของผู้ซื้อ ผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็นผู้ขายร้อนเงินต้องการขายไวเลือกที่จะตั้งราคาเสนอขายที่ถูกกว่าที่ควรจะเป็น การต่อราคาของผู้ซื้อ

ดังนั้น ผู้ขายก็ต้องใจเย็นและติดตามความเคลื่อนไหวของราคาประเมินที่ดินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาดเป็นสิ่งสำคัญ รวมไปถึงข่าวด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอดเวลาด้วย เพื่อโอกาสในการตั้งราคาขายที่ดินได้อย่างเหมาะสมและถูกต้อง

สุดท้ายนี้ นอกจากการหาข้อมูลเบื้องต้น และตั้งราคาเองแล้ว ยังสามารถติดต่อฝากขายผ่านนายหน้าหรือเอเจนต์อสังหาริมทรัพย์ที่รับฝากขายที่ดินก็ได้ และควรตั้งราคาเผื่อค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ลงไปด้วย หรือ อีกหนึ่งช่องทางที่เป็นที่นิยมที่สุดก็คือการฝากขายออนไลน์ตามเว็บไซต์ ซึ่งสามารถมองหารายการประกาศขายที่ดินได้ที่นี่

ขอบคุณข้อมูลจาก AREA และอัปเดตเนื้อหาโดยทีม DDproperty

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้