บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

ราคาประเมินคอนโด คืออะไร และ 5 ปัจจัยในการคิดราคาประเมินคอนโด

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 26 ธันวาคม 2566 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีลงทุนอสังหา

ราคาประเมินคอนโด 2566-2569 ซึ่งกรมธนารักษ์ประกาศรอบใหม่ สำหรับใครที่คิดจะซื้อ ขาย เช่า หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรรู้เกี่ยวกับราคาประเมินคอนโด คืออะไร มีกี่ประเภท มีความสำคัญอย่างไร รวมถึงวิธีเช็กราคาประเมินคอนโดในเบื้องต้นทางออนไลน์ ซึ่งสามารถดำเนินการได้ด้วยตัวเอง

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ราคาประเมินคอนโด คืออะไร
• ประเภทของการประเมินราคาคอนโด
• ราคาประเมินคอนโด สำคัญอย่างไร
• ราคาประเมินคอนโด ใช้ทำอะไรบ้าง

ราคาประเมินคอนโด คืออะไร

ราคาประเมินคอนโด อาคารชุด หรือห้องชุด คือ การตีราคาหรือกำหนดมูลค่าของราคาคอนโด ซึ่งมีกรมธนารักษ์ เป็นผู้ดูแลกำหนดราคากลางเอาไว้ โดยทั่วไปแล้วการประเมินราคาคอนโดนั้นจะใช้ราคาของตลาดกลางในขณะนั้น

แต่หากเป็นการประเมินราคาโดยกรมธนารักษ์หรือการประเมินราคาจากบริษัทรับประเมินเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคาร จะมีการให้ราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดเล็กน้อย ดังนั้น ราคาประเมินในตลาดที่แท้จริงของคอนโดจะมีจำนวนสูงกว่าราคาประเมินจากทั้งสองฝ่ายดังที่กล่าวข้างต้น

กรมธนารักษ์กับ 5 หน้าที่หลัก เพื่อทำความรู้จักให้มากขึ้น

กรมธนารักษ์ มีหน้าที่อะไรบ้าง เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาฯ อย่างไร มาทำความรู้จักไปพร้อม ๆ กัน

ทั้งนี้ ราคาประเมินคอนโดจะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งหรือพื้นที่ของคอนโดนั้น ๆ ยิ่งถ้าเป็นพื้นที่มีความเจริญแล้วหรือได้รับการพัฒนาที่ดินให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพิ่มขึ้น ก็จะทำให้ราคาประเมินของคอนโดในพื้นที่ดังกล่าวนั้นเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย

ปัจจัยในการคิดราคาประเมินคอนโด

ปัจจัย	รายละเอียด
ราคาประเมินของราชการ	คิดเป็นหน่วยต่อตารางเมตร คอนโดชั้นสูงที่สูงขึ้นมีผลต่อราคาประเมินคอนโดที่มากขึ้นตามไปด้วย
รูปแบบคอนโด	ห้องสตูดิโอ, 1 ห้องนอน, 2 ห้องนอน รวมถึงพื้นที่ใช้สอย สภาพห้อง ตำแหน่งชั้น เช่น เห็นวิวเมือง วิวสวน ล้วนมีผลต่อราคาประเมินคอนโด
การตกแต่งห้อง	แม้จะเป็นคอนโดมือสองที่มีการตกแต่งใหม่ เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ก็อาจมีผลต่อราคาประเมินคอนโดมากกว่าห้องที่ดูทรุดโทรม ไม่สวยงาม
สภาพอาคาร	ตัวตึกมีความชำรุดทรุดโทรมหรือไม่ หรือมีการดูแลให้อยู่ในสภาพที่สวยงามเหมือนใหม่ ก็มีผลไม่น้อยในการนำมาประเมินราคาคอนโด
ราคาตลาด	ราคาคอนโดที่มีการซื้อขายกันในปัจจุบัน ในละแวกเดียวกันหรือใกล้เคียงสามารถนำมาใช้ในการเปรียบเทียบ ประเมินราคาคอนโดให้ที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง

ประเภทของการประเมินราคาคอนโด

ราคาประเมินคอนโดจะมีทั้งราคากลางและราคาที่ประเมินโดยบริษัทหรือเอกชน ดังนั้นหากจะให้แบ่งประเภทของ ราคาประเมินคอนโด ออกมาอย่างชัดเจน จะสามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ดังนี้

1. ราคาประเมินคอนโดของทางราชการ

ราคาประเมินของทางราชการเป็นราคาที่ออกมาโดยกรมธนารักษ์ ใช้เป็นราคากลางในการประเมินราคาที่เชื่อถือได้ มีมาตรฐาน สามารถนำไปใช้อ้างอิงได้ โดยมีวิธีการดูด้วยตัวเองดังนี้

• เข้าไปที่เว็บไซต์ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สินของกรมธนารักษ์
• เลือกตัวเลือกห้องชุด
• พิมพ์จังหวัด และโครงการคอนโดที่คุณต้องการ (ชื่อภาษาไทย เขียนและเว้นวรรคอย่างถูกต้อง)
• ข้อมูลคอนโดเบื้องต้น (ชื่อคอนโด-สถานที่ตั้ง) จะแสดงขึ้นมา พร้อมแสดงหมุดบนแผนที่ หากต้องการดูข้อมูลให้กด “ดูรายละเอียด”
• ข้อมูลราคาประเมินห้องชุดจะแสดงขึ้นมา โดยมีข้อมูลวันที่บังคับใช้ ชื่ออาคารชุด สถานที่ตั้ง และราคาประเมินรายชั้น

2. ราคาประเมินของเอกชน

ราคาประเมินของเอกชน จะมีทั้งราคาประเมินของธนาคารและของบริษัทเอกชนที่รับทำประเมินราคาคอนโดโดยเฉพาะ ซึ่งราคาประเมินในส่วนนี้จะมีการนำราคาประเมินของทางราชการมาเป็นฐาน

จากนั้นจะมีการใช้ข้อมูลประกอบในด้านต่าง ๆ เช่น ข้อมูลที่ได้จากการวิจัย ราคาล่าสุดที่ธนาคารปล่อยกู้ ราคาตลาดที่มีการซื้อขายกันจริง และปัจจัยอื่น ๆ มาประกอบ เพื่อหาราคาเฉลี่ยของคอนโดที่ทำการประเมินนั้น ๆ

กู้ซื้อคอนโดเท่าไหร่ หากอยากผ่อนเดือนละ 5,000 บ.

ถ้าอยาก ผ่อนคอนโดเดือนละ 5,000 บาท ต้องซื้อคอนโดราคาเท่าไหร่บ้าง หาคำตอบ พร้อมวิธีคำนวณสินเชื่อเบื้องต้นได้ที่นี่

ราคาประเมินคอนโด สำคัญอย่างไร

ความสำคัญของราคาประเมินคอนโด หลัก ๆ เป็นเรื่องของความคุ้มค่า คุ้มราคา ในที่นี้จะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน

1. ซื้อหรือลงทุนในคอนโด

หากคิดจะซื้อคอนโด ควรรู้ราคาประเมินคอนโดเสียก่อน เพื่อที่ว่าจะได้ทำการต่อรองราคาให้มีความเหมาะสม โดยใช้ราคาประเมินกลางเป็นหลัก เพราะมีหลายคนที่ซื้อคอนโดและจ่ายเงินไปโดยไม่ได้ตรวจสอบราคาประเมินคอนโด จึงมีโอกาสที่จะซื้อคอนโดราคาแพงกว่าความเป็นจริง

2. ขายหรือให้เช่าคอนโด

ก่อนขายหรือปล่อยเช่าคอนโดควรรู้ราคาประเมินคอนโดที่ตนเองเป็นเจ้าของ เมื่อรู้ราคาประเมินคอนโด ก็จะสามารถกำหนดราคาของคอนโดที่ต้องการขายหรือปล่อยเช่า รวมถึง Rental Yield ว่ามีความคุ้มค่าและเหมาะสมหรือไม่ หากตั้งราคาขายต่ำกว่าราคาประเมินก็มีโอกาสที่จะขาดทุน แต่หากตั้งในราคาสูงกว่าราคาประเมินไปมากก็อาจจะทำให้ขายออกได้ยาก

ราคาประเมินคอนโด ใช้ทำอะไรบ้าง

1. ขายคอนโด

เจ้าของคอนโดที่ต้องการขายคอนโดต่อให้กับผู้ซื้อใหม่ จะต้องมีการคิดคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์ โดยจะมีการอ้างอิงราคาประเมินคอนโดจากราคาที่ประเมินของทางราชการและราคาขายจริง ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่า จากนั้นต้องมีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่จะใช้ราคาประเมินคอนโดเป็นฐานในการคำนวณ

หากเป็นคอนโดที่มีการครอบครองมาไม่เกิน 5 ปี และไม่ได้ทำการย้ายทะเบียนบ้าน เข้ามาเป็นเวลาอย่างน้อย 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นอัตรา 3.3% ที่อ้างอิงจากราคาประเมินคอนโด หรือราคาซื้อขายจริงเพิ่ม ซึ่งขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนจะสูงกว่าเช่นเดียวกัน

2. โอนคอนโด

หลังจากจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเป็นของตนเอง ผู้รับโอนหรือเจ้าของจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดเป็นอัตรา 2% ของราคาประเมินคอนโด ค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน โดยการคำนวณอัตราค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์จะใช้ราคาประเมินคอนโดมาคำนวณ

3. จดจำนอง

ซื้อคอนโดมือหนึ่งจากโครงการจะมีการคิดค่าจดจำนองจากมูลค่าของคอนโดที่นำมาใช้ในการจำนองเป็นประกัน โดยธนาคารจะเป็นผู้กำหนดราคา พร้อมกับนำข้อมูลด้านอื่น ๆ มาประกอบในการประเมิน โดยไม่ได้ใช้ราคาอ้างอิงจากราคาประเมินของทางราชการ ทำให้ราคาประเมินคอนโดที่ใช้ในส่วนนี้แตกต่างจากส่วนอื่น ๆ ได้

4. ขอสินเชื่อ

หากเจ้าของคอนโดที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ต้องการนำคอนโดไปเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อกับทางธนาคาร ซึ่งจะต้องมีการใช้ราคาประเมินที่ออกโดยทางธนาคารเป็นหลักในการคำนวณวงเงินสินเชื่อ

5. เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เมื่อซื้อคอนโดและมีชื่อในโฉนดที่ดินว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จะต้องมีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะมีการคำนวณโดยใช้ราคาประเมินคอนโดเป็นที่ตั้ง

ภาษีที่ดินฯ ภาษีที่ดินว่างเปล่า ต้องจ่ายเท่าไหร่

ภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ยังคงมีประเด็นที่ต้องจับตาอีกหลายด้าน และมีข้อมูลอัปเดตออกมาเป็นระยะ สามารถติดตามได้ที่นี่

6. ฟ้องร้อง

ในกรณีฟ้องร้องเป็นคดีความ ศาลจะใช้ราคาประเมินคอนโดนี้ในการคิดค่าความเสียหาย หรือในกรณีนำสินทรัพย์ไปค้ำประกัน ลงทุน ธุรกรรมต่าง ๆ

7. ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลราคาประเมินคอนโด สามารถนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบต่าง ๆ รวมถึงการประเมินศักยภาพของแต่ละทำเลที่จะเลือกลงทุนได้ โดยนำข้อมูลมาวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลและศักยภาพของโครงการในอนาคตเพื่อประกอบการตัดสินใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• กู้ซื้อคอนโด
• ขายคอนโด
• ซื้อคอนโด
• ทะเบียนบ้าน
• ผ่อนคอนโด
• ภาษีที่ดิน
• ราคาประเมินที่ดิน
• อสังหาริมทรัพย์

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีกรกฎาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

3

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

4

ย้ายทะเบียนบ้าน 2568 ต้องทำอย่างไร รู้ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียม

5

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2568

ดูบทความเพิ่มเติม

ขาย

01 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

เว็บขายบ้าน กับ 7 เทคนิคพิชิตใจ ลงประกาศขายบ้านอย่างไรให้ขายได้เร็ว

เว็บขายบ้าน ช่องทางสำคัญที่ผู้ขายใช้ลงประกาศขายบ้าน เลือกเว็บขายบ้านอย่างไร DDproperty มีคำแนะนำ ใน 7 เทคนิคพิชิตใจ ลงประกาศในเว็บขายบ้านอย่างไรให้ขายออกเร็ว

ผู้ขายขายบ้านนายหน้าขายบ้าน

ขาย

30 มิถุนายน 2568 • กิตติคม พจนี

ราคาประเมินที่ดิน VS ราคาขายจริง เปรียบเทียบ 2 แบบราคา ก่อนซื้อ-ขาย

ราคาประเมินออนไลน์ ทั้งจากกรมธนารักษ์ และราคาตลาด ถือเป็นปัจจัยหลักที่เกี่ยวข้องกับคนที่จะตั้งราคราขายที่ดิน ดังนั้นก่อนตั้งราคาขายควรศึกษาเปรียบเทียบราคาทั้ง 2 ราคานี้ให้ดี รวมไปถึงปัจจัยอื่น ๆ ที่มีผลในการเพิ่ม-ลดของราคาที่ดิน

ซื้อบ้านหลังแรกการซื้อขายที่ดินนายหน้า