บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

วิธีคิดภาษีขายบ้าน คอนโด และที่ดิน พร้อม 3 ตัวอย่างวิธีคำนวณ

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 13 พฤษภาคม 2566 • ใช้เวลาอ่าน 4 นาทีลงทุนอสังหา

วิธีคิดภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการขายบ้าน ขายคอนโด หรือขายที่ดิน โดยปกติจะมีภาษีที่จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อยู่ด้วยกัน 4 รายการ ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย, ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์

สำหรับวิธีคิดภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ ในบทความนี้ จะกล่าวเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น ที่ “มิใช่มรดก” หรือ “มิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา”

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• วิธีคิดภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์
• ยกตัวอย่างการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

วิธีคิดภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์

วิธีคิดภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณจากรายละเอียดต่าง ๆ ดังนี้

1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครอง โดยเริ่มนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ จนถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่เกิน 10 ปี ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี (นับตามปีปฏิทิน)

2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย

3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์

4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ให้ใช้ราคาสูงสุด ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็ใช้ราคาขาย แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขายก็ใช้ราคาประเมิน)

หัก ค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง

ค่าโอนบ้าน ต้องจ่ายเท่าไหร่

ค่าโอนบ้าน ต้องจ่ายเท่าไหร่ แจกสูตรคำนวณค่าโอนบ้าน

ยกตัวอย่างการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ตัวอย่างที่ 1 บ้านหรือห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี

1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี)

ตัวอย่าง

• วันเริ่มถือครอง 02/01/2560
• วันสิ้นสุด 01/08/2561
• จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี

2. ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน

3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ 2,000,000 บาท

4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จำนวน 1,500,000 บาท

• กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย
• กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย

5. หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง

ตัวอย่าง

• ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน (1,500,000 x 84% = 1,260,000)

6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์-ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)

ตัวอย่าง

1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท

7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ/จำนวนปีที่ถือครอง)

ตัวอย่าง

240,000/2 ปี = 120,000 บาท

8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า)

ตัวอย่าง คือ 6,000 บาท

9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง)

ตัวอย่าง 6,000 x 2 ปี = 12,000 บาท

10. ราคาประเมิน x 20% จำนวน 300,000 บาท

• หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 มากกว่าข้อ 10 ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 10
• หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 น้อยกว่า หรือเท่ากับข้อ 10 ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 9

ตัวอย่าง ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่าข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่ายจากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท

11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จำนวน 12,000 บาท

12. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมิน สูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน)

ตัวอย่าง ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 3.3% = 66,000 บาท (ถ้าจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียภาษีอากรสแตมป์)

รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + ภาษีธุรกิจเฉพาะ) จำนวน 78,000 บาท

หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์

รู้จักภาษีธุรกิจเฉพาะ

รู้จักภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) และ 4 ค่าใช้จ่ายก่อนขายบ้าน

ตัวอย่างที่ 2 บ้านหรือห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี

1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี)

ตัวอย่าง

• วันเริ่มถือครอง 02/01/2560
• วันสิ้นสุด 01/08/2561
• จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี

2. มีชื่อในทะเบียนบ้าน

3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ 2,000,000 บาท

4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จำนวน 1,500,000 บาท

• กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย
• กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย

5. หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง

ตัวอย่าง

• ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน (1,500,000 x 84% = 1,260,000)

6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์-ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)

ตัวอย่าง

1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท

7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ/จำนวนปีที่ถือครอง)

ตัวอย่าง

240,000/2 ปี = 120,000 บาท

8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า)

ตัวอย่าง คือ 6,000 บาท

9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง)

ตัวอย่าง 6,000 x 2 ปี = 12,000 บาท

10. ราคาประเมิน x 20% จำนวน 300,000 บาท

• หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 มากกว่าข้อ 10 ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 10
• หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 น้อยกว่า หรือเท่ากับข้อ 10 ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 9

ตัวอย่าง ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่าข้อ 10 ดัง