บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

ราคาประเมินที่ดิน 3 เรื่องต้องรู้ก่อนซื้อขายบ้าน

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 03 เมษายน 2566 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีผู้ขาย

ถ้าจะต้องซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นประเภทใดก็ตาม จะที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ล้วนต้องมีเรื่องของ “ราคาประเมินที่ดิน” เข้ามาเกี่ยวข้องอย่างแน่นอน แล้วราคาประเมินที่ดิน คืออะไร ในฐานะผู้บริโภค หรือคนที่สนใจจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรต้องศึกษาเรื่องนี้ให้ดี

นิยามของคำว่า “ราคาประเมินที่ดิน” ก็คือ ราคากลางที่มีผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินได้กำหนดไว้เป็นมาตรฐาน เพื่อใช้เป็นแนวทางด้านราคาในการซื้อขายที่ดินให้กับทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย ซึ่งผู้เชี่ยวชาญที่ทำหน้าที่กำหนดราคาประเมินที่ดิน ไม่ได้มีเฉพาะภาครัฐเท่านั้น แต่ยังมีผู้เชี่ยวชาญด้านราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนด้วย

ใครบ้างเป็นผู้กำหนด “ราคาประเมินที่ดิน”

ในการซื้อขายที่ดิน จะมี “ราคาประเมินที่ดิน” ด้วยกัน 3 ราคา คือ 1. ราคาประเมินที่ดินของภาคราชการ 2.ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และ 3.ราคาตลาด

ยกตัวอย่างเช่นราคาประเมินที่ดินของภาคราชการ ก็คือ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ซึ่งกรมธนารักษ์จะกำหนดทั้งราคาประเมินที่ดิน และราคาประเมินที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างด้วย

1. ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์

ปัจจุบันกรมธนารักษอัปโหลดข้อมูลเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ เพื่อให้ประชาชนได้เข้าไปตรวจสอบเบื้องต้น บนเว็บไซต์กรมธนารักษ์ เพื่อให้ผู้ที่จะซื้อ หรือจะขายที่ดิน จะได้กำหนดราคาได้เหมาะสม

โดยสามารถค้นหาราคาประเมินที่ดิน ได้จากเลขที่โฉนด จากเลขที่ดิน ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ราคาประเมินอาคารชุด ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง เช่น คลังสินค้า, ตลาด, ท่าเทียบเรือ, ตึกแถว, บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์, โรงงาน, โรงแรม, โรงมหรสพ, ลานกีฬาอเนกประสงค์ และสถานพยาบาล

นอกจากนี้ ในส่วนของกรุงเทพฯ ยังมีข้อมูลเจาะลึกไปอีก ด้วยการนำราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่กำหนดไว้เป็นรอบ ๆ มาอัปโหลดไว้ให้ประชาชนได้รับทราบ

แต่หากต้องการการราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ละเอียดและชัดเจนขึ้น ก็ต้องติดต่อสำนักงานที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่จังหวัดนั้น ๆ

เช็กราคาประเมินที่ดิน

เช็กราคาประเมินที่ดิน ราคาที่ดิน 77 จังหวัด จากกรมธนารักษ์

2. ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน

ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนเป็นการประเมินราคาจากผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินของบริษัทเอกชน ซึ่งมีทั้งบริษัทประเมินราคาที่ดิน บริษัทที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินต่าง ๆ ที่มีหน่วยงานประเมินราคาที่ดิน

โดยราคาของภาคเอกชนจะอิงทั้งจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ และอิงจากราคาตลาด แล้วกำหนดเป็นราคากลางของตัวเอง ซึ่งแต่ละบริษัท แต่ละสถาบันจะมีเกณฑ์ในการกำหนดราคากลางในแต่ละพื้นที่แตกต่างกัน ราคากลางในพื้นที่เดียวกันแต่ต่างบริษัทกัน ก็แตกต่างกัน (แต่แตกต่างกันไม่มากนัก)

3. ราคาตลาด

ราคาตลาดคือ ราคาที่มีการซื้อขายกันจริง ๆ ในพื้นที่นั้น ๆ ซึ่งมีทั้งราคาจากฝั่งผู้ขาย และราคาจากฝั่งผู้ซื้อ นั่นหมายถึง ผู้กำหนดราคาตลาด ก็คือ ผู้ซื้อกับผู้ขายนั่นเอง ซึ่งในบางพื้นที่ ราคาตลาด กับ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนอาจจะใกล้เคียงกัน หรือเป็นราคาเดียวกัน แต่บางพื้นที่ราคาตลาดก็สูงกว่า หรือต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน

เรื่องที่ดินทำเองได้ด้วยแอปฯ SmartLands

15 บริการเรื่องที่ดินทำเองได้ ไม่ต้องไปสำนักงานที่ดิน ด้วยแอปฯ SmartLands

ผู้บริโภคต้องเชื่อราคาไหน?

ราคาประเมินที่ดินทั้ง 3 ราคานั้น ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และราคาตลาดส่วนใหญ่จะสูงกว่าราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ประมาณ 20-40% แล้วแต่พื้นที่ หรือแล้วแต่จังหวะเวลาในช่วงนั้น ๆ เช่น ถ้ามีกระแสข่าวว่าจะมีรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนตัดใหม่ เมืองใหม่ ราคาประเมินที่ดินก็มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นแรงกว่าสถานการณ์ปกติ

ในการซื้อขายจริง ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย ส่วนใหญ่แล้วจะอิงไปทาง “ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน” กับ “ราคาตลาด” เป็นหลัก น้อยมากที่จะซื้อขายกันตามราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ แต่ก็ต้องนำทั้ง 3 ราคา ทั้งราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน และราคาตลาดมาเป็นองค์ประกอบในการตัดสินใจเรื่องราคาว่าจะกำหนดราคาขายหรือควรซื้อที่เท่าไหร่

ประกาศขายที่ดินในกรุงเทพฯ

รวมประกาศขายที่ดิน ที่ดินเปล่า ที่ดินหลุดจำนองในกรุงเทพฯ หลายทำเลและระดับราคา

กดค้นหาได้ที่นี่

ราคาประเมินที่ดินแบบไหนมีผลกับค่าธรรมเนียมโอน

ในการจ่ายค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์จะถูกนำมาเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริง โดยราคาไหนสูงกว่า ก็เลือกใช้ราคานั้นเป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมฯ

ตารางค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

ประเภทของค่าโอน	จ่ายเท่าไหร่
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน แบ่งจ่ายคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาซื้อขาย
ค่าอากรแสตมป์	0.5% ของราคาซื้อขาย (หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่จำเป็นต้องจ่ายส่วนนี้)
ค่าจดจำนอง	1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด

หากจะยกตัวอย่างการใช้ราคาประเมินให้เห็นภาพ จะมี 3 กรณีหลัก ๆ ดังนี้

กรณีที่ 1 ซื้อขายกันเองด้วยเงินสด

ไม่มีตัวแทน หรือบริษัทนายหน้า ผู้ซื้อจะตกลงกันเองว่าจะขาย จะซื้อที่เท่าไหร่ ซึ่งถ้าเราในฐานะผู้ซื้อที่เข้าใจในเรื่องราคาประเมินที่ดิน สามารถตรวจสอบและหาข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินในพื้นที่นั้น ๆ ก่อนได้ เพื่อนำมาตัดสินใจได้ว่า ราคาที่ผู้ขายเสนอมานั้น สูงเกินกว่าราคาประเมินที่ดินทั่วไปหรือไม่

ในทางตรงกันข้าม ถ้าเราเป็นผู้ขาย และมีผู้มาติดต่อขอซื้อ พร้อมกับเสนอราคามา เราก็จะได้รู้ว่า ราคาที่ผู้ซื้อเสนอมานั้น เป็นราคาที่เหมาะสมกับราคาประเมินที่ดินทั่ว ๆ ไป ที่มีการซื้อขายกันหรือไม่

กรณีที่ 2 ซื้อขายกันเองด้วยการกู้ธนาคาร

ถ้าไม่มีตัวแทน แต่ซื้อด้วยการกู้ธนาคารแล้ว ธนาคารก็จะมีราคาประเมินของตัวเอง หรือที่เรียกว่า ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน เมื่อผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงราคากันได้แล้ว เช่น ตกลงซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ราคา 1.5 ล้านบาท

เมื่อยื่นกู้กับทางธนาคาร ธนาคารจะพิจารณาเองว่า ควรให้กู้ 1.5 ล้านบาทหรือไม่ ถ้าธนาคารประเมินแล้วว่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนี้ ประเมินราคาที่ดินออกมาแล้วอยู่ที่ 1.3 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่ธนาคารจะให้กู้ได้เพียง 1.3 ล้านบาทเท่านั้น

กรณีที่ 3 ซื้อขายกันผ่านเอเจนต์หรือนายหน้าอสังหาฯ

ถ้าเป็นกรณีนี้ ราคาซื้อขายส่วนใหญ่จะถูกกำหนดโดยเอเจนต์และเจ้าของทรัพย์ โดยเอเจนต์ที่มีความเชี่ยวชาญในพื้นที่จะสามารถประเมินได้ว่าทรัพย์สิน หรือที่ดินในทำเลนั้น ๆ ควรจะมีราคาอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ หรือบางกรณีราคาอาจมาความต้องการของเจ้าของทรัพย์เอง เอเจนต์เป็นเพียงคนกลางในการทำธุรกรรม

ท้ายที่สุดแล้ว การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ส่วนหนึ่งเกิดจากความพึงพอใจของผู้ขายในการตั้งราคา และผู้ซื้อยอมรับได้ ส่วนราคาประเมินที่ดิน ไม่ว่าจะของภาครัฐหรือของภาคเอกชน หรือราคาตลาด จะเปรียบเหมือน “ลายแทงราคา” ให้กับทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย ได้ตัดสินใจร่วมกันว่า ควรจะซื้อ หรือควรจะขายในราคาเท่าไหร่ จึงจะเหมาะสม

ดังนั้น จะซื้อหรือจะขายอสังหาริมทรัพย์ รู้เรื่อง “ราคาประเมินที่ดิน” ไว้ก่อน ไม่เสียหลายแน่นอน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• การซื้อขายที่ดิน
• นายหน้า
• ราคาที่ดิน
• ราคาประเมินที่ดิน
• สำนักงานที่ดิน
• อสังหาริมทรัพย์
• โฉนด

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีกรกฎาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

3

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

4

ย้ายทะเบียนบ้าน 2568 ต้องทำอย่างไร รู้ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียม

5

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2568

ดูบทความเพิ่มเติม

ขาย

01 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

เว็บขายบ้าน กับ 7 เทคนิคพิชิตใจ ลงประกาศขายบ้านอย่างไรให้ขายได้เร็ว

เว็บขายบ้าน ช่องทางสำคัญที่ผู้ขายใช้ลงประกาศขายบ้าน เลือกเว็บขายบ้านอย่างไร DDproperty มีคำแนะนำ ใน 7 เทคนิคพิชิตใจ ลงประกาศในเว็บขายบ้านอย่างไรให้ขายออกเร็ว

ผู้ขายขายบ้านนายหน้าขายบ้าน

ขาย

30 มิถุนายน 2568 • กิตติคม พจนี

ราคาประเมินที่ดิน VS ราคาขายจริง เปรียบเทียบ 2 แบบราคา ก่อนซื้อ-ขาย

ราคาประเมินออนไลน์ ทั้งจากกรมธนารักษ์ และราคาตลาด ถือเป็นปัจจัยหลักที่เกี่ยวข้องกับคนที่จะตั้งราคราขายที่ดิน ดังนั้นก่อนตั้งราคาขายควรศึกษาเปรียบเทียบราคาทั้ง 2 ราคานี้ให้ดี รวมไปถึงปัจจัยอื่น ๆ ที่มีผลในการเพิ่ม-ลดของราคาที่ดิน

ซื้อบ้านหลังแรกการซื้อขายที่ดินนายหน้า

ขาย

30 เมษายน 2568 • DDproperty Editorial Team

สัญญาขายฝากที่ดิน 6 ข้อควรรู้ก่อนตกลงทำสัญญากับผู้ซื้อฝาก ณ กรมที่ดิน

สัญญาขายฝากที่ดิน คืออะไร ตาม พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 รู้ก่อนตกลงทำสัญญากับผู้ซื้อฝาก ณ กรมที่ดิน

ซื้อบ้านหลังแรกขายฝากที่ดินจำนองที่ดินโหลดบทความถัดไป

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร

ราคาประเมินที่ดิดเช็กได้ที่ไหน

Try our mobile apps

Android

IOS

Follow us

PropertyGuru Group

เกี่ยวกับเรา

บริการของเรา

ร่วมงานกับเรา

ติดต่อเรา

ห้องข่าว

แสดงความคิดเห็นเว็บไซต์ในเครือ

DDproperty.com – เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ที่ที่เป็นจุดเริ่มต้นของผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-เช่าเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน บนเว็บไซต์ DDproperty คุณจะพบกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งประกาศขาย หรือให้เช่า บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ หอพัก และตึกแถว อาคารพาณิชย์ หลากหลายรายการ รวมทั้งโครงการใหม่

อ่านเพิ่มเติม

DDproperty

ข่าวอสังหาริมทรัพย์

คู่มือซื้อขาย

คู่มือซื้อขายที่น่าสนใจ

View More

อสังหาฯ ประกาศขาย

ขายคอนโด คอนโดมือสอง

ขายบ้าน บ้านมือสอง

ขายทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม

View More

อสังหาฯ สำหรับเช่า

คอนโดให้เช่า เช่าคอนโด

บ้านเช่า

ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ให้เช่า

View More

บ้านโครงการใหม่ ในประเทศไทย

โครงการบ้านใหม่ บ้านจัดสรร

โครงการคอนโดใหม่

ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม โครงการใหม่

View More

ประกาศขายยอดนิยม

ขายคอนโด ขายดาวน์ ราคาต่ำกว่าล้าน

ขายคอนโด ราคาต่ำกว่า 2 ล้าน

ขายคอนโด ราคาต่ำกว่า 3 ล้าน

View More

ประกาศให้เช่ายอดนิยม

คอนโดให้เช่า ราคาถูก

บ้าน