บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

ขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ ก็ประหยัดภาษีได้

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 24 กุมภาพันธ์ 2562 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีผู้ขาย

เมื่อครอบครัวใหญ่ขึ้น ต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัย หรือเจอบ้านหลังใหม่ที่ถูกใจกว่าบ้านหลังเดิมที่เคยอยู่ อาจเกิดความต้องการอยากขายบ้านหลังเก่าเพื่อไปซื้อบ้านหลังใหม่ ซึ่งผู้ที่ขายบ้านสามารถประหยัดภาษีได้ รายละเอียดเงื่อนไขจะเป็นอย่างไร ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่นี่

เมื่อขายบ้านได้ ผู้ขายต้องเสียภาษีหรือค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน โดยเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง

3. ค่าโอน 2% ซึ่งขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย

ขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

ขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง รวม 4 ค่าธรรมเนียมและภาษีต้องรู้

การขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่

การขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่นั้น ผู้ขายสามารถประหยัดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ถ้าเข้าเงื่อนไข 2 ข้อ ดังนี้

1. มีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายน้อยกว่า 1 ปีก็ได้ แต่ระยะเวลาการมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย และหลังใหม่ นับถึงวันขาย รวมกันแล้วต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี

2. ขายบ้านเก่าแล้วซื้อบ้านใหม่ หรือซื้อบ้านใหม่ก่อนแล้วขายบ้านเก่า ภายใน 1 ปี

โดยการขอคืนภาษีนี้ต้องไม่มากกว่าราคาบ้านใหม่ที่ซื้อ*

หมายเหตุ *อ้างอิงข้อมูลจาก ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125)

ตัวอย่างการคิดภาษี

ทั้งนี้ เพื่อให้เห็นภาพและเข้าใจมากขึ้น ลองมาดูตัวอย่างการคำนวณภาษีจากการขายบ้าน ระหว่างบ้านใหม่มีราคาแพงกว่าบ้านเก่า และบ้านเก่ามีราคาแพงกว่าบ้านใหม่

ตัวอย่างที่ 1: การคิดภาษีกรณี “บ้านใหม่มีราคาแพงกว่าบ้านเก่า” เช่น ขายบ้านราคา 5 ล้านบาท ซื้อบ้านใหม่ราคา 7 ล้านบาท สมมติ ราคาประเมินและราคาขายเท่ากัน ถือครองบ้านหลังที่ขาย 2 ปี โดยมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายบ้าน คำนวณได้ดังนี้

รายละเอียด	จำนวน
ราคาประเมิน	5,000,000 บาท
หัก ค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 2 ปี หักได้ 84%)	4,200,000 บาท
คงเหลือ	800,000 บาท
หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (800,000 บาท/2 ปี)	400,000 บาท
คำนวณภาษี (300,000 บาท x 5%) + (100,000 บาท x 10%)	25,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง = 25,000 บาท x 2 ปี)	50,000 บาท

กรณีนี้ เข้าเงื่อนไขมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเกิน 1 ปี และขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ภายใน 1 ปี สามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ 50,000 บาท

ตัวอย่างที่ 2: การคิดภาษีกรณี “บ้านเก่ามีราคาแพงกว่าบ้านใหม่” เช่น ขายบ้านราคา 5 ล้านบาท ซื้อบ้านใหม่ราคา 3 ล้านบาท สมมติ ราคาประเมินและราคาขายเท่ากัน ถือครองบ้านหลังที่ขาย 2 ปี โดยมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี

กรณีนี้ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่สามารถขอคืนได้ จะคำนวณจากราคาบ้านหลังที่มีราคาถูกกว่า คือ บ้านใหม่ราคา 3 ล้านบาท ดังนี้

รายละเอียด	จำนวน
ราคาประเมิน	3,000,000 บาท
หัก ค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 2 ปี หักได้ 84%)	2,520,000 บาท
คงเหลือ	480,000 บาท
หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (480,000 บาท/2 ปี)	240,000 บาท
คำนวณภาษี (240,000 บาท x 5%)	12,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง = 12,000 บาท x 2 ปี	24,000 บาท

กรณีขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ที่มีราคาถูกกว่า สามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ 24,000 บาท

สรุปการคิดภาษี

1. บ้านใหม่ราคาแพงกว่าบ้านเก่า ขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ทั้งหมด จากตัวอย่างขายบ้านเก่า 5 ล้านบาท เพื่อซื้อบ้านใหม่ 7 ล้านบาท ขอคืนภาษีได้ 50,000 บาท

2. บ้านเก่าราคาแพงกว่าบ้านใหม่ ขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้บางส่วน จากตัวอย่างขายบ้านเก่า 5 ล้านบาท เพื่อซื้อบ้านใหม่ 3 ล้านบาท ขอคืนภาษีได้ 24,000 บาท

อยากขายบ้านออกต้องทำอย่างไร

ลองมาดู 7 เทคนิค ช่วยขายบ้านออกง่ายในช่วงนี้ ได้ที่นี่

การขอคืนภาษีจากการขายบ้าน

การขอคืนภาษีจากการขายบ้านนั้น ผู้ขายต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่กรมที่ดินไปก่อน แล้วค่อยยื่นเอกสารขอคืนภาษีจากสรรพากร โดยไม่สามารถยื่นขอแบบออนไลน์ได้ จำเป็นต้องไปยื่นที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่ (อิงจากทะเบียนบ้านหลังใหม่ที่ซื้อและย้ายเข้าไปอยู่) กรอกแบบฟอร์ม ค.10 ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่ แล้วยื่นคำร้องขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย พร้อมแนบเอกสาร ดังนี้

1. ใบเสร็จรับเงินค่าภาษีเงินได้ฉบับที่กรมที่ดินออกให้ (บ้านเก่า, บ้านใหม่)

2. สำเนาโฉนดที่ดิน (บ้านเก่า, บ้านใหม่)

3. สำเนาสัญญาซื้อขาย (บ้านเก่า, บ้านใหม่)

4. สำเนาทะเบียนบ้าน (บ้านเก่า, บ้านใหม่)

5. สำเนาทะเบียนทะเบียนสมรส

6. สำเนาบัตรประชาชน

ผู้ที่วางแผนขายบ้านเก่า เพื่อซื้อบ้านใหม่ อย่าลืมขอคืนภาษีเงินได้จากการขายบ้าน หากเข้าเงื่อนไขหลักเกณฑ์ที่กำหนด ซึ่งช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าได้ไม่น้อย และนอกจากนี้ก่อนที่คิดจะซื้อบ้านใหม่จริง ๆ อย่าลืมอัปเดตอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านก่อนตัดสินใจ

บทความข้างต้นเขียนโดยคุณนิชฌานี ฉันทศาสตร์ จาก K-Expert และอัปเดตข้อมูลโดยทีมงาน Think of living และ DDproperty

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามาร