บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

ขายบ้านที่เป็นมรดกต้องเสียภาษีหรือไม่

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 27 เมษายน 2561 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีลงทุนอสังหา

“การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก ต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยหักค่าใช้จ่ายได้ 50% และเสียค่าอากรแสตมป์ โดยไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ”

สำหรับผู้ที่ได้รับอสังหาริมทรัพย์มาโดยมรดกหรือโดยเสน่หา เช่น ได้มาโดยพินัยกรรม ทายาทโดยธรรม พ่อ/แม่ยกให้ลูก ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์โฮม คอนโดฯ ที่ดิน เมื่อต้องการเปลี่ยนทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กลายเป็นเงินสด เพื่อนำไปลงทุน เพื่อให้มีสภาพคล่อง หรือเพื่อเป้าหมายการเงินอื่นๆ ในชีวิต รู้หรือไม่ว่า การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยมรดกหรือโดยเสน่หามีภาษีและค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นด้วย ซึ่งรายละเอียดเป็นอย่างไร ต้องเสียค่าใช้จ่ายอัตราเท่าไรบ้างนั้น K-Expert มีคำตอบ

ภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยมรดกหรือโดยเสน่หา มีดังนี้

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

การคิดคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยไม่ได้คำนึงว่าราคาซื้อขายจริงจะเป็นเท่าไร เมื่อได้ราคาประเมินแล้ว จะหักด้วยค่าใช้จ่าย ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดกหรือโดยเสน่หา สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

และเฉพาะกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมานั้นตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพฯ เทศบาล สุขาภิบาล รวมไปถึงเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ จะคำนวณภาษีเฉพาะเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่เกิน 200,000 บาทตลอดปีภาษีนั้น

หลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือเท่าไร ให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปีปฏิทินหรือปี พ.ศ. ก่อนคำนวณตามฐานภาษี แล้วคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้งจะได้ภาษีหัก ณ ที่จ่าย สำหรับตารางคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายของการซื้อขายบ้าน เป็นดังนี้

จากตารางคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย เห็นได้ว่า ฐานภาษีที่ใช้ในการคำนวณจะเหมือนกับฐานภาษีสำหรับ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพียงแต่การขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์จะไม่มีการยกเว้นภาษีเงินได้สุทธิส่วนที่ไม่เกิน 150,000 บาท ซึ่งแตกต่างจากการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เงินได้สุทธิ 0 – 150,000 บาทแรก ได้ยกเว้นภาษี

ทั้งนี้ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับโดยมรดกหรือโดยเสน่หา สามารถเลือกได้ว่าจะนำรายได้จากการขายนั้นมายื่นรวมกับรายได้ประจำปี หรือแยกยื่นตามวิธีคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายข้างต้น แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว แนะนำให้แยกยื่นจะดีกว่า โดยไม่ต้องนำมารวมคำนวณรายได้สิ้นปีเพื่อเสียภาษีอีก

สำหรับการยื่นรวมแม้จะหักค่าใช้จ่ายเหมาได้เท่ากัน แต่จะไม่มีการหารรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งจะต้องนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ถือเป็นรายได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8)) มารวมกับรายได้ประเภทอื่น ทำให้มีโอกาสเสียภาษีสูงมาก ยกเว้นกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่แพง และมีเงินได้น้อยหรือไม่มีเงินได้ ซึ่งทำให้รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายและลดหย่อนแล้วไม่เกิน 150,000 บาทต่อปี โดยจะได้รับยกเว้นภาษี

2. ค่าอากรแสตมป์

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยมรดกหรือโดยเสน่หาจะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า

ทั้งนี้ เราอาจเคยได้ยินว่า ขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์จะมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย ต้องบอกว่า หากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือได้รับโดยเสน่หาจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราที่สูงถึง 3.3% แต่จะเสียเพียงค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5%

3. ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่อัตรา 2% ของราคาประเมิน ทั้งนี้ ไม่ว่าได้รับอสังหาริมทรัพย์มาโดยมรดก หรือโดยการซื้อขาย จะมีค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นคนจ่าย หรือจ่ายคนละครึ่ง

ยกตัวอย่างการคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับโดยมรดกหรือโดยเสน่หา สมมติได้รับมรดกเป็นบ้าน ตั้งอยู่ในเขตเทศบาล เมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2556 และขายออกไปเมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2560 เท่ากับว่าถือครองมา 5 ปี โดยราคาขายบ้านอยู่ที่ 6 ล้านบาท และราคาประเมินอยู่ที่ 5 ล้านบาท

3.1 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ราคาประเมินบ้าน 5,000,000 บาท
หัก ค่าใช้จ่ายเหมา 50% 2,500,000 บาท
คงเหลือ 2,500,000 บาท
หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (2,500,000 บาท / 5 ปี) 500,000 บาท
คำนวณภาษี (300,000 x 5%) + (200,000 x 10%) 35,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง = 35,000 บาท x 5 ปี) 175,000 บาท

เนื่องจากบ้านมรดกตั้งอยู่ในเขตเทศบาล จึงไม่ได้รับยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท แต่หากเป็นบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกเขตกรุงเทพฯ เทศบาล สุขาภิบาล เมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ จะหัก 200,000 บาทก่อน เหลือเท่าไรจึงค่อยหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50%

นอกจากนี้ การหักภาษี ณ ที่จ่ายดังกล่าว กฎหมายกําหนดให้หักได้ไม่เกิน 20% ของราคาขาย ซึ่งตามตัวอย่าง ภาษีหัก ณ ที่จ่ายไม่เกิน 20% ของราคาขาย ดังนั้น กรณีนี้ต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามผลลัพธ์ที่คำนวณได้

3.2 ค่าอากรแสตมป์

เท่ากับ 0.5% x 6,000,000 = 30,000 บาท

3.3 ค่าธรรมเนียมการโอน

2% x 5,000,000 = 100,000 บาท

รวมภาษีและค่าใช้จ่ายทั้งหมดเท่ากับ 175,000 + 30,000 + 100,000 = 305,000 บาท

เห็นได้ว่า เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยมรดกหรือโดยเสน่หาจะมีภาษีและค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นทันทีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ดังนั้น ต้องเตรียมเงินสำรองไว้ก้อนหนึ่งสำหรับค่าใช้จ่ายดังกล่าว หรือตกลงกันระหว่างผู้ซื้อผู้ขายให้ดี

ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ “การขายบ้าน”

• ขายบ้านที่เป็นมรดกต้องเสียภาษีหรือไม่
• รู้จักเอกสารสิทธิที่ดิน
• อยากขายบ้าน คอนโดฯ ที่ดิน ต้องทำอย่างไร มีขั้นตอนอะไรบ้าง?

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์ CFP^® K-Expert ฝ่ายวางแผนแล