บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

ราคาประเมินที่ดิน VS ราคาขายจริง เปรียบเทียบ 2 แบบราคา ก่อนซื้อ-ขาย

โดย กิตติคม พจนี

อัปเดตล่าสุด 30 มิถุนายน 2568 • ใช้เวลาอ่าน 1 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ของกรมธนารักษ์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ระหว่างปี 2566-2569 โดยภาพรวมทั้งประเทศราคาประเมินใหม่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8%

ส่วนกรุงเทพฯ ปรับขึ้นประมาณ 3% สูงสุดยังเป็นพื้นที่ทำเลกลางเมืองแนวรถไฟฟ้า ทำเลที่มีราคาประเมินที่ดินแพงที่สุดเป็นถนนสีลม, เพลินจิต, วิทยุ และพระราม 1 (บริเวณหน้าสยามสแควร์ถึงถนนเพลินจิต) ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 1,000,000 บาท/ตารางวา

แต่ราคาประเมินที่ดินของทางราชการแตกต่างจากราคาตลาดที่มีการซื้อ-ขายจริง ซึ่งแตกต่างกันอย่างไร หาคำตอบได้จากบทความนี้

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• เปรียบเทียบราคาประเมินของทางราชการ vs ราคาตลาด
• ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน
• ลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพของที่ดิน
• ข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน

เปรียบเทียบราคาประเมินที่ดินของทางราชการ vs ราคาตลาด

จากการสำรวจราคาซื้อขายที่ดินของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA พบว่า ราคาประเมินราชการหรือชื่ออย่างเป็นทางการว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นแตกต่างจากราคาซื้อขายที่ดินจริงในตลาดอย่างสิ้นเชิง

โดยราคาประเมินของทางราชการนั้นประเมินไว้สำหรับการเสียภาษี ส่วนราคาซื้อขายที่ดินในตลาดนั้นใช้เพื่อการซื้อ-ขายจริง

โดยทาง AREA ได้เปรียบเทียบราคาประเมินที่ดินและราคาซื้อขายที่ดิน ซึ่งหนึ่งในทำเลที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดสูงกว่าราคาประเมินที่ดินของทางราชการ ได้แก่ เพลินจิต

ราคาที่ดินในเพลินจิต ซื้อ-ขายกันอยู่ที่ 3.85 ล้านบาท/ตารางวา ส่วนราคาประเมินที่ดินในเพลินจิต รอบปี 2566-2569 อยู่ที่ 1 ล้านบาท/ตารางวาเท่านั้น

ราคาประเมินที่ดิน กรุงเทพฯ

เช็กราคาประเมินที่ดิน กรุงเทพฯ แต่ละทำเล ตารางวาละเท่าไหร่

สำหรับใครที่มีที่ดินอยู่ในมือ ถามว่าทำไมเราจะต้องรู้ข้อมูลเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดินและราคาซื้อขายที่ดิน ทั้งนี้ก็เพื่อการป้องกันปัญหาภายหลังหากต้องมีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน หรือมีการซื้อขายที่ดิน ผู้ขายจะสามารถตั้งราคาขายได้อย่างถูกต้อง

โดยใช้ราคาประเมินที่ดินออนไลน์จากกรมธนารักษ์เป็นตัวกำหนดค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ในขณะที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดจะเป็นตัวกำหนดราคาซื้อขายจริงบนที่ดินทำเลนั้น ๆ ตามข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้น

แต่เพียงแค่นั้นยังไม่พอ หากใครคิดจะตั้งราคาขายที่ดินอยู่ นอกจากราคาราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาดแล้ว ยังมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาเกี่ยวข้องอีก

ปัจจัยเหล่านี้จะเป็นปัจจัยในการประกอบการเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน และตั้งราคาขายที่ดินได้อย่างถูกต้อง เหมาะสม บนพื้นฐานราคาที่ไม่ต่ำและสูงเกินไป ซึ่งเบื้องต้นจำเป็นต้องดูจากปัจจัยเหล่านี้ประกอบกับราคาประเมินที่ดินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ซึ่งประกอบไปด้วย

ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน

นอกจากราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์และราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ศักยภาพทำเลโดยรอบของที่ดินถือเป็นส่วนสำคัญที่มีส่วนในการเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน ยิ่งเป็นที่ดินที่สามารถปล่อยเช่าทำธุรกิจระยะยาว หรือสามารถทำเงินมหาศาลได้ แน่นอนจะต้องมีเรื่องของอัตรารายได้ระยะยาวและค่าเสียผลประโยชน์มาเกี่ยวข้อง

ลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพของที่ดิน

รูปร่างของที่ดินและขนาดก็มีส่วนในการเพิ่มมูลค่าที่ดิน โดยสามารถจำลองให้เห็นภาพง่าย ๆ ด้วยการยกตัวอย่างแปลงที่ดิน 2 แปลงที่มีขนาดเนื้อที่เท่ากัน แต่มีแปลงหนึ่งที่เป็นที่ดินเชิงลึกเข้าไปกับอีกแปลงที่เป็นที่ดินหน้ากว้างที่มีความยาว โดยทั้งสองแปลงติดถนนเหมือนกัน แปลงที่มีหน้ากว้างจะสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้มากกว่าและสามารถตั้งราคาซื้อขายที่ดินให้สูงกว่าได้

ข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน

สิ่งที่มีผลต่อการตั้งราคาซื้อขายที่ดินอีกประการ ได้แก่ ข้อกฎหมายต่าง ๆ รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองด้วย ไม่ว่าจะเป็น พ.ร.บ.ผังเมือง, พ.ร.บ.ควบคุมความสูงของอาคาร, ประกาศต่าง ๆ ของกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์