บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

สัญญาขายฝากที่ดิน 6 ข้อควรรู้ก่อนตกลงทำสัญญากับผู้ซื้อฝาก ณ กรมที่ดิน

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 30 เมษายน 2568 • ใช้เวลาอ่าน 1 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

สัญญาขายฝากที่ดิน คืออะไร สำหรับคนที่มีทรัพย์สินเป็นที่ดินไว้ในครอบครองแล้วไม่อยากขายขาด แต่ต้องการใช้เงินเร่งด่วน นอกจากจำนองที่ดิน ยังมีการขายฝากที่ดิน ซึ่งอนุมัติเร็ว ขั้นตอนไม่ยุ่งยาก เนื่องจากการทำสัญญาขายฝากที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเช็กประวัติแบล็คลิสต์ เครดิตบูโร หรือรายการเคลื่อนไหวของบัญชีธนาคาร (Statement) สามารถไถ่คืนที่ดินได้ และยังใช้ประโยชน์ในที่ดินต่อไปได้

แต่เนื่องจากเป็นการทำสัญญา จึงต้องมีการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับสัญญาขายฝากที่ดิน สิ่งที่ต้องระบุให้ชัดในสัญญา รวมทั้งข้อควรระวังต่าง ๆ เพื่อความเข้าใจที่ตรงกัน

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• สัญญาขายฝากที่ดินคืออะไร
• สัญญาขายฝากที่ดิน สิ่งที่ควรในสัญญา
• สิ่งที่ควรรู้ ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน
• ข้อควรระวังก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน

สัญญาขายฝากที่ดิน คืออะไร

สัญญาขายฝากที่ดิน คือ การทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินประเภทหนึ่ง โดยการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัยนั้น จะอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายขายฝาก

นั่นคือ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งมีการประกาศบังคับใช้เมื่อเดือนเมษายน ปี 2562 เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดาให้ได้รับความเป็นธรรมจากการทำสัญญาขายฝากที่ดิน

เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที เมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน แต่ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดและตกลงกัน

ส่วนผู้ซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อมีการไถ่ถอน โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อฝากจะให้สิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือให้วงเงินสูง เป็นต้น เพื่อสนับสนุนการพิจารณาตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก

ตัวอย่างการทำสัญญาขายฝากที่ดิน

นาย ก. มีความจำเป็นต้องขายที่นาจำนวน 1 ไร่ ด้วยความเสียดาย จึงตัดสินใจไปขายฝากที่ดินกับผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงในสัญญาขายฝากที่ดิน ให้นาย ก. จะต้องจ่ายดอกเบี้ยกับผู้ซื้อฝาก จนกว่านาย ก. จะสามารถมาไถ่คืนที่ดินแปลงนี้ได้ในระยะเวลากำหนดภายใน 1 ปี (ตามตกลง) นับตั้งแต่ทำสัญญาขายฝาก

ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร

ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร ซื้อขายได้ไหม ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 โอนได้หรือไม่ หาคำตอบได้ที่นี่

สัญญาขายฝากที่ดิน สิ่งที่ควรมีในสัญญา

การทำสัญญาขายฝากที่ดิน กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนว่า เป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย

โดยสัญญาขายฝากที่ดิน ต้องมีสาระสำคัญ ดังนี้

1. สัญญาขายฝากที่ดิน จะต้องระบุชื่อและที่อยู่คู่สัญญา

2. สัญญาขายฝากที่ดิน มีการแจกแจงรายการและลักษณะแห่งทรัพย์สิน ที่ดินที่จะขายฝาก

3. สัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องมีการแจกแจงราคาที่ขายฝาก

4. สัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องมีจำนวนสินไถ่

5. สัญญาขายฝากที่ดิน ต้องระบุวันที่ขายฝากและวันที่ครบกำหนดไถ่

สิ่งที่ควรรู้ ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน

1. ผู้ขายฝากจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากทันที ในวันที่ทำสัญญา

2. การทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ กรมที่ดิน เท่านั้น

3. อัตราดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี

4. ผู้ขายฝากสามารถไถ่ที่ดินคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา

5. หากครบสัญญาแล้วผู้ขายฝากยังไม่พร้อมไถ่คืน สามารถขอต่อสัญญาได้จนกว่าจะครบตามสัญญาหรือกฎหมายกำหนด

6. ระยะเวลาขายฝาก กฎหมายกำหนดสูงสุด 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายรวมถึงที่ดิน และ 3 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์

รายละเอียด	ขายฝากที่ดิน
กรรมสิทธิ์	เป็นของผู้รับซื้อฝากทันที
อัตราดอกเบี้ย	สูงสุดไม่เกิน 15%
เงื่อนไขการไถ่ถอน	ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา ไม่เกิน 10 ปี

ข้อควรรู้เกี่ยวกับสัญญาจำนอง

สัญญาจำนองที่ดิน-จำนองบ้าน 5 ข้

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภาษีขายบ้าน) คืออะไร และ 4 ค่าใช้จ่ายก่อนขายบ้าน

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 30 เมษายน 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีลงทุนอสังหา

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภาษีขายบ้าน) ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่จะเกิดขึ้นก่อนขายบ้านหรือคอนโด ผู้ขายควรพิจารณาค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเหล่านี้ให้ถี่ถ้วน เพื่อวางแผนลดค่าใช้จ่ายลง เช่น เพิ่มการถือครองบ้านให้ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ช่วยให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ถึง 3.3%

HIGHLIGHTS

• การซื้อขายอสังหาฯ ผู้ขายจำเป็นต้องเสียภาษีหลัก ๆ 2 ตัวคือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ
• การเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี ก็ต่อเมื่อถือครองบ้านหรือคอนโดฯ เกิน 5 ปี มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี บ้านหรือคอนโดฯ ที่ขายนั้นได้รับมาโดยมรดก และถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน

สำหรับผู้ที่ต้องการขายบ้านเดิมแล้วนำเงินค่าขายบ้านมาเป็นทุนในการซื้อบ้าน ต้องบอกว่าเมื่อขายบ้านได้จะต้องทำการเสียภาษีและค่าใช้จ่ายที่ตามมา อาจทำให้ต้องสำรองเงินไว้ก้อนหนึ่งสำหรับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ หรือต้องควักเงินในกระเป๋ามาจ่ายค่าบ้านมากขึ้น ซึ่งภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายบ้านหรือคอนโดได้นั้น มีอะไรบ้าง K-Expert มีข้อมูลมาฝาก ดังนี้

1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภาษีขายบ้าน)

การเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ แต่จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในกรณีดังนี้

• ถือครองบ้านหรือคอนโด เกิน 5 ปี
• มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
• บ้านหรือคอนโด ที่ขายนั้นได้รับมาโดยมรดก
• ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน

2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ราคาบ้านที่นำมาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายนั้น จะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยไม่ได้คำนึงว่าราคาซื้อขายจริงจะเป็นเท่าไร เช่น ราคาขายบ้านอยู่ที่ 4 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 3 ล้านบาท ก็จะคำนวณการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากราคาประเมิน 3 ล้านบาท เมื่อได้ราคาประเมินแล้ว จะหักด้วยค่าใช้จ่าย ซึ่งแบ่งเป็น 2 กรณี ดังนี้

• กรณีที่ 1 บ้านหรือคอนโด ที่ได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
• กรณีที่ 2 บ้านหรือคอนโด ที่ได้มาโดยการซื้อขาย สามารถหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปี พ.ศ. ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านวันที่ 1 มีนาคม 2556 และขายวันที่ 19 เมษายน 2559 เท่ากับถือครองมา 4 ปี จะหักค่าใช้จ่ายได้ 71%

จำนวนปีที่ถือครอง	% ของเงินได้
1	92
2	84
3	77
4	71
5	65
6	60
7	55
8 ปีขึ้นไป	50

เมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือเท่าไร ให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ก่อนคำนวณตามฐานภาษี แล้วคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้งจะได้ภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยตารางคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายของการซื้อขายบ้าน เป็นดังนี้

ขั้นเงินได้สุทธิตั้งแต่	อัตราภาษี
0-300,000 บาท	5%
300,001-500,000 บาท	10%
500,001-750,000 บาท	15%
750,001-1,000,000 บาท	20%
1,000,001-2,000,000 บาท	25%
2,000,001-4,000,000 บาท	30%
ตั้งแต่ 4,000,001 บาทขึ้นไป	35%

จากตารางคำนวณการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย จะเห็นได้ว่า ภาษีจากการขายบ้านจะไม่มีการยกเว้นภาษีจากเงินได้สุทธิ 150,000 บาท ซึ่งแตกต่างจากการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เงินได้สุทธิ 0-150,000 บาทแรก ได้รับการยกเว้นภาษี

ค่าโอนบ้านต้องจ่ายเท่าไหร่

ค่าโอนบ้านต้องจ่ายเท่าไหร่ แจกสูตรคำนวณค่าโอนบ้าน

3. ค่าอากรแสตมป์