บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ที่ผู้ซื้อและผู้ขาย 2 ฝ่ายควรรู้

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 21 พฤศจิกายน 2566 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน เป็นสัญญาที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน หรือการจะมีบ้านของตัวเองสักหลัง ซึ่งผู้ซื้อจะต้องทำความเข้าใจก่อนทำสัญญาดังกล่าว

หลังจากตระเวนหาบ้านที่ถูกใจอยู่นาน จนกระทั่งในที่สุดคุณก็ตกลงใจที่บ้านหลังหนึ่งในบรรดาตัวเลือกที่คัดเอาไว้เปรียบเทียบ หากคุณมีเงินสดในมือมากพอสำหรับมูลค่าบ้านทั้งหลังก็อาจจะชวนเจ้าของบ้านไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อทำสัญญาซื้อขายที่ดิน จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้เลยในทันที

แต่โดยส่วนใหญ่แล้วผู้ซื้อจะไม่มีกำลังทรัพย์มากพอที่จะซื้อขาย ทำสัญญาซื้อขายที่ดินได้ในทันที จึงจำเป็นที่จะต้องกู้เงินมาเพื่อซื้อบ้านด้วยการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินก่อน และเพื่อป้องกันผู้ซื้อรายอื่นที่มีความพร้อมมากกว่าชิงซื้อตัดหน้าไป

เจ้าของบ้านกับผู้ซื้อจึงทำสัญญาระหว่างกัน ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน หรือสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน และพร้อมซื้อขายจริง ๆ ถึงจะเข้าสู่การทำสัญญาซื้อขายที่ดินร่วมกันหรือโอนกรรมสิทธิ์

สัญญาเหล่านี้มีประเด็นอะไรที่ควรดู มาเรียนรู้ไปพร้อม ๆ กัน และในตอนท้ายเรามีหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่คุณสามารถดาวน์โหลดไปใช้ได้ด้วย

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร และมีจุดประสงค์ใด
• ถ้าหากมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นจะมีผลอย่างไรบ้าง
• ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีการวางมัดจำเท่าไร
• กำหนดระยะเวลาเท่าไร ในการชำระเงินและขอสินเชื่อ
• ส่วนประกอบของสัญญาจะซื้อจะขาย
  

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร และมีจุดประสงค์ใด

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์

ถือเป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขาย และวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนด ขณะเดียวกันก็แสดงเจตนาของผู้จะขายที่จะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้บุคคลอื่นในช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญาฯ

ถ้าหากมีการผิดหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นจะมีผลอย่างไรบ้าง

ถ้าหากพ้นจากช่วงเวลาดังกล่าวไปแล้ว หรือผู้จะซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ ถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญาและให้ฝ่ายผู้จะขายริบเงินมัดจำนั้นเสีย ส่วนฝ่ายผู้จะขายนั้นมีหน้าที่ไม่ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับผู้จะซื้อรายอื่นในช่วงระยะเวลาดังกล่าว และกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อไม่เพียงแต่เรียกเงินมัดจำคืน แต่สามารถฟ้องร้องให้ขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ตนได้ และเรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ

แต่ถ้ามีการซื้อขายกันเป็นไปตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายก็จะนำเงินมัดจำนี้ไปหักออกจากราคาขาย ผู้ซื้อจ่ายเพิ่มเฉพาะส่วนที่เหลือหลังหักเงินมัดจำออกไปแล้ว

ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีการวางมัดจำเท่าไร

กรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์มือสองนั้นโดยทั่วไปแล้วจะวางเงินมัดจำอยู่ที่ประมาณ 5-10% จากราคาขาย ส่วนอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง เงินมัดจำหรือเงินจองจะอยู่ที่ประมาณ 1-5% ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการ แต่หากอสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงหรือมีสภาพดี เงินมัดจำอาจเก็บในอัตราที่สูงขึ้น ประมาณ 10-20%

อย่างไรก็ตาม เงินมัดจำจะมีจำนวนมากน้อยเพียงใดจะขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายเป็นหลัก

กำหนดระยะเวลาเท่าไร ในการชำระเงินและขอสินเชื่อ

โดยทั่วไปแล้วจะกำหนดระยะเวลาให้คู่สัญญาทำสัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกัน พร้อมทั้งชำระเงินในส่วนที่เหลือจากมัดจำ ในช่วงเวลา 1-3 เดือนนับจากทำสัญญา ซึ่งเป็นระยะเวลาที่มากพอที่ฝ่ายผู้จะซื้อจะสามารถติดต่อสถาบันการเงินเพื่อขอสินเชื่อต่าง ๆ ได้

ส่วนประกอบของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะประกอบไปด้วย 10 ส่วน ได้แก่

ส่วนที่ 1 รายละเอียดการจัดทำสัญญา

ส่วนนี้มักจะปรากฎเป็นส่วนหัวของสัญญา เพื่อบันทึกข้อมูลวันเวลาที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำสัญญาฉบับนี้ขึ้น ถ้าหากไม่มีการกำหนดเวลาเริ่มต้นที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ก็จะถือว่าสัญญามีผลนับตั้งแต่วันที่ซึ่งปรากฎอยู่ในส่วนนี้

ส่วนที่ 2 รายละเอียดของคู่สัญญา

คู่สัญญาของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง กรณีที่เป็นการซื้อขายกันโดยตรงนั้นจะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้จะซื้อ และอีกฝ่ายคือผู้จะขาย ในส่วนนี้จะระบุข้อมูลที่แสดงตัวตนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ตั้งแต่ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ โดยจะใช้รายละเอียดตามที่แสดงบนบัตรประชาชนซึ่งสำเนาบัตรประชาชนจะเป็นเอกสารแนบท้ายหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

ส่วนที่ 3 รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์

ในส่วนนี้จะแสดงรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อจะขาย ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเป็นหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ จะแสดงเลขที่โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขนาดเนื้อที่ และจำนวนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน

โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท

โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท โฉนด น.ส.4 จ. คืออะไร ซื้อ ขาย โอนที่ดินได้หรือไม่

ส่วนที่ 4 ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน

ในส่วนนี้จะระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไร โดยมีการระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร พร้อมกันนั้นก็มีการแจกแจงอย่างชัดเจนว่าในราคาจะซื้อจะขายนี้มีส่วนที่แบ่งออกมาเพื่อวางมัดจำกี่บาท เป็นการชำระด้วยเงินสด หรือถ้าชำระด้วยเช็คธนาคารก็ให้ระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และระบุถึงจำนวนเงินส่วนที่เหลือที่จะชำระในวันทำสัญญาซื้อขายบ้าน สัญญาซื้อขายที่ดินหรือโอนกรรมสิทธิ์

ในกรณีที่มีการวางเงินดาวน์ก็ระบุในส่วนนี้ไปเลยว่ารวมแล้วเงินดาวน์เป็นจำนวนกี่บาท จะแบ่งการชำระเป็นกี่งวด ชำระเมื่อไร และชำระครั้งละกี่บาท

ส่วนที่ 5 รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ใจความสำคัญของส่วนนี้คือ การระบุวันที่ซึ่งจะให้มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น ซึ่งอาจจะกำหนดเป็นวันที่แน่นอน หรือจะกำหนดเ