บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

ตรวจรับคอนโด 17 จุดที่ต้องเช็กให้ชัวร์ก่อนโอน

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 03 เมษายน 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

การตรวจรับคอนโดที่เราซื้อ เป็นการยอมรับคุณภาพงานก่อสร้างที่โครงการจะส่งมอบให้กับเรา ก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์จริง ซึ่งแต่ละโครงการจะมีเงื่อนไข วิธีการที่แตกต่างกันออกไป บางโครงการกำหนดให้การตรวจรับคอนโดได้ไม่เกิน 2 ครั้ง หรือ 3 ครั้ง แล้วก็ให้เซ็นยอมรับเลย ซึ่งต้องอ่านเงื่อนไขดี ๆ

หากครบตามจำนวนที่โครงการกำหนด แต่ปรากฏว่า ยังไม่ได้รับการแก้ไขตามที่แจ้งไป ก็อาจต้องคุยกับทางพนักงานขาย ซึ่งโดยปกติแล้ว ถ้าเป็นจุดที่เคยแจ้งไปตั้งแต่ตรวจคอนโดในครั้งแรก ๆ (ต้องถ่ายรูปไว้เป็นหลักฐาน) แต่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ทางโครงการจะไม่มีปัญหาที่จะแก้ไขให้อีกครั้ง

แต่กรณีที่มีจุดที่ต้องแก้ไขเพิ่มขึ้น ๆ ทุกครั้งที่มาตรวจ ทางโครงการอาจจะมองว่า เรากำลังยื้อเวลาที่จะยังไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ อาจจะต้องการหาให้ได้ก่อน

ถ้าทางโครงการมองว่า คนซื้อกำลังยื้อเวลา ส่วนใหญ่โครงการจะสิ้นสุดการแก้ไขเมื่อครบจำนวนที่กำหนดไว้ และแจ้งว่ายังไงก็ต้องรับโอนแล้ว หากเจ้าของห้องชุดยังไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ จะเริ่มยุ่งยาก และอาจถูกริบเงินดาวน์ก็เป็นได้

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• อุปกรณ์ตรวจรับคอนโด
• ลิสต์รายการตรวจรับคอนโด
• ตรวจรับคอนโดเองได้ไม่ยุ่งยาก
• จ้างคนมาตรวจคอนโดดีหรือไม่
• ตรวจรับไม่เรียบร้อยอย่ารับโอนคอนโด

อุปกรณ์ตรวจรับคอนโด

1. โพสต์–อิท ไว้สำหรับแปะจุดที่ต้องการให้ซ่อมแซม จะทำให้ชัดเจนขึ้น (เมื่อแปะเสร็จ จะเขียนจดบันทึกไว้ หรือถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐานก็ได้ แต่แนะนำให้ถ่ายรูปไว้)

2. สายชาร์จแบต อันนี้ง่ายที่สุดในการพกพาไปทดสอบระบบไฟ เพราะถ้าใครไม่สะดวกใช้ไขควงในการวัดไฟ สายชาร์จแบตก็ตอบโจทย์ที่สุด

3. ลูกแก้ว สำหรับตรวจสอบความลาดเอียงของพื้น

4. เหรียญ ไว้เคาะพื้น เคาะกระเบื้อง

5. ถังน้ำ ทดสอบการลาดเอียงของพื้นที่ในห้องน้ำ และระเบียง เพราะถ้าโครงการไม่ทำห้องให้ลาดเอียงในองศาที่น้ำจะไหลลงสู่ท่อระบายน้ำ น้ำจะค้างตามพื้น ซึ่งไม่เป็นผลดีในระยะยาว

6. กล้องถ่ายรูป อันนี้ใช้กล้องมือถือก็ได้ ไม่จำเป็นต้องเป็นกล้องดิจิทัล เพื่อถ่ายเก็บภาพทุกอย่างอย่างละเอียด

การตรวจระบบไฟฟ้าก่อนรับบ้าน

การตรวจรับบ้านในส่วนระบบไฟฟ้า เรื่องสำคัญที่ต้องใส่ใจ ก่อนโอนบ้าน

ลิสต์รายการ ตรวจรับคอนโด

1. ประตู–ลูกบิด-บานพับ ตรวจสอบดูความเรียบร้อย ประตูปิดได้ปกติหรือไม่ มีส่วนที่บวม หรือฝืด เอียง มีเสียงดังเวลาเปิดปิดหรือไม่ เช่นกันกับลูกบิด บานพับ ใช้งานได้ปกติหรือไม่ โดยเฉพาะบานพับ มีรอยเปิดออก หรือไม่เรียบสนิทไปกับประตูหรือไม่

2. หน้าต่าง การเปิดปิด กลอนที่ใช้ล็อกหน้าต่าง ใช้งานได้ปกติ หรือฝืด หรือปิดแล้วไม่ลงล็อกหรือไม่

3. พื้นห้องทุกห้อง อาจจะใช้อุปกรณ์ช่วย เช่น ลูกแก้ว ตรวจสอบความลาดเอียง กรณีที่เป็นพื้นลามิเนต จะเจอปัญหาพื้นยุบบางส่วน กรณีที่เป็นพื้นที่กระเบื้อง ก็เจอการยุบตัวบ้าง แต่ไม่มากเท่า ใช้วิธีเดินย่ำไปทุกตารางเมตรของห้องอย่างละเอียด ทั้งริมขอบห้อง (ส่วนใหญ่จะยุบบริเวณนี้) กลางห้อง เดินหลาย ๆ รอบ

4. บัวพื้น ปัญหาที่พบส่วนใหญ่ คือ จะมีรอยเปิด รอยแยกของบัวพื้นออกจากตัวผนัง ต้องลองจับ ตรวจดูทุกจุด

5. รูตามขอบผนัง หรือรูร่องพื้น ตามมุมห้อง หรือแม้กระทั่งพื้นห้อง บางครั้งจะเจอช่องว่าง ที่ช่างโครงการอาจจะลืมยาแนว หรือรอยปริของไม้ เป็นต้น ไม่ว่าจะด้วยสาเหตุใด ก็ต้องตรวจดูให้เรียบร้อย

6. ผนังห้อง ปัญหาที่เจอส่วนใหญ่ คือ รอยร้าว ซึ่งอาจไม่ได้เกิดจากรอยร้าวจากโครงสร้าง แต่เป็นลักษณะของสีปริแตก ก็ควรให้ช่างเก็บให้เรียบร้อย

บ้านใหม่ร้าวปกติไหม

บ้านใหม่ร้าวปกติไหม เกิดจากอะไร เช็ก 6 รอยร้าวแบบไหนอันตราย

7. กระเบื้องในส่วนต่าง ๆ ของห้อง ห้องชุดปัจจุบันที่มีกระเบื้องจะเป็นห้องน้ำ และจุดที่มีปัญหาส่วนใหญ่ คือ กระเบื้องผนัง เพราะวิธีการติดตั้งกระเบื้องในปัจจุบันใช้วิธีที่เรียกภาษาช่างกันว่า แบบซาลาเปา คือ เอาปูนแปะตรงกลางแผ่นกระเบื้อง แล้วแปะเป็นผนังเลย ดังนั้น รอบ ๆ กระเบื้องก็จะไม่เต็ม เวลาใช้เหรียญเคาะ ๆ ก็จะได้ยินเสียงที่ไม่เต็มของปูน

กรณีนี้หลายคนไม่ซีเรียส แต่หลายคนที่ซีเรียสก็เลือกที่จะแจ้งให้รื้อใหม่ (แต่บางโครงการก็ไม่ยอมรื้อให้) ส่วนพื้นกระเบื้อง จะเคาะเพื่อตรวจสอบก็ได้ แต่ส่วนใหญ่ไม่ค่อยเจอปัญหาซาลาเปาเท่ากับผนัง

8. ระเบียงห้อง บริเวณนี้อาจจะดูเหมือนไม่มีอะไร แต่ก็ต้องดู โดยปัญหาที่มีพบเจอบ้าง คือ ตัวราวกั้นของระเบียงไม่ได้มาตรฐาน เตี้ยกว่าที่ควรจะเป็น (ปกติควรจะอยู่ระดับเอวขึ้นไป) อันนี้ต้องแจ้งให้เปลี่ยน เพราะอันตรายมาก

อีกปัญหาที่พบบ่อย คือ พื้นไม่ลาดเอียง อันนี้ก็ต้องแจ้งให้ทำใหม่ เพราะถ้าน้ำไม่ลงสู่ท่อระบายน้ำ ค้างไว้จะเป็นปัญหาในอนาคต

9. ห้องน้ำ นอกจากระบบน้ำ สุขภัณฑ์ต่าง ๆ แล้ว ยังต้องดูความลาดเอียงเช่นเดียวกับพื้นระเบียงด้วย

10. สีภายในห้อง ตรวจดูความเรียบร้อยของงานทาสี

11. วอลเปเปอร์ กรณีที่ผนังห้องมีติดวอลเปเปอร์ ควรดูความเรียบร้อยของงานให้ดี

12. เพดาน จุดนี้คนอาจจะสนใจน้อย แต่ก็ไม่ควรพลาด เพราะบางครั้ง ไม่ทันตรวจสอบ ปรากฏว่า เกิดปัญหาจากพื้นห้องด้านบน กระทบถึงเพดานห้องชั้นของเรา เป็นคราบ หรือเป็นรอยที่อาจจะทำให้เกิดอันตรายในอนาคตได้ ควรแจ้งให้แก้ไข

13. ระบบน้ำ นอกจากก๊อกน้ำ สุขภัณฑ์ สายฉีด ฝักบัวแล้ว ยังต้องตรวจระบบน้ำตรงซิงค์ล้างจานด้วยว่าใช้งานได้ดีหรือไม่ และมีรอยรั่วของน้ำตรงใต้ซิงค์หรือไม่

14. ระบบไฟ ถ้าเป็นผู้เชี่ยวชาญจะเลือกใช้อุปกรณ์ตรวจสอบ หรือไขควงเสียบเพื่อทดสอบว่าระบบไฟมีปัญหาหรือไม่ แต่ถ้าเราเป็นคนทั่วไป เมื่อไปตรวจคอนโดเอง เลือกใช้สายชาร์จโทรศัพท์ก็สะดวกดี ลองเสียบทุกปลั๊กว่าใช้งานได้หรือไม่

15. ระบบสายเคเบิ้ลทีวีในห้อง เราคงไม่ต้องถึงกับแบกโทรทัศน์ไปเอง แต่บางโครงการก็มีอุปกรณ์ตรวจสอบเตรียมมาทดสอบให้เราดู

16. ตู้บิลท์อิน หรือเฟอร์นิเจอร์ที่แถมมา ต้องตรวจดูความเรียบร้อย มีชำรุดหรือไม่ เพราะเฟอร์นิเจอร์เหล่านี้ เป็นสินค้าที่สั่งจำนวนมาก อาจจะมีชำรุดเสียหายได้

17. เครื่องใช้ไฟฟ้าที่แถมมา ส่วนใหญ่จะเป็นเครื่องปรับอากาศ เครื่องระบายอากาศในห้องน้ำ ที่ระบายควันตรงเคาน์เตอร์ครัว ต้องดูว่าใช้งานได้หรือไม่

เปิดเครื่องปรับอากาศทดสอบไปเลย เปิดทุกเครื่องที่ได้มา เปิดใช้อุปกรณ์ทุกอย่าง เช็กเรื่องวันหมดอายุประกันให้ดี เพราะสินค้าส่วนใหญ่สั่งมาล็อตใหญ่ และสั่งตั้งแต่โครงการเพิ่งเริ่มก่อสร้าง กว่าจะได้มาติดตั้ง บางทีตกรุ่น บางทีชำรุดแล้ว ก็ให้เร่งแก้ไข

ตรวจรับคอนโดเองได้ ไม่ยุ่งยาก

การตรวจคอนโด หลายคนเห็นลิสต์ที่ต้องตรวจยาวเป็นหางว่าวแล้วอาจท้อใจ ยิ่งคุณสาว ๆ ยิ่งรู้สึกว่า ไม่มีพื้นฐานเรื่องโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า น้ำประปาเลย จะตรวจรับคอนโดได้หรือไม่

จริง ๆ แล้ว การตรวจรับคอนโดไม่ได้ยุ่งยากขนาดนั้น ชวนพี่น้อง เพื่อนมาช่วย ๆ กันดู ตรวจสอบตามลิสต์รายการ ก็เชื่อว่าครอบคลุมแล้ว

ตัวอย่างจุดที่ต้องตรวจเช็ก

จุดที่ต้องตรวจ	วิธีการตรวจ
ประตู-ลูกบิด-บานพับ	เปิด-ปิดสนิท ไม่ติดขัด
พื้น	ไม่ยุบตัว ไม่ลาดเอียง
ผนัง	เรียบเนียน ไม่มีรอยร้าว
ระบบน้ำ	น้ำไหลดี ไม่มีรอยรั่ว
ระบบไฟ	ใช้งานได้ดีทุกจุด ไม่มีไฟรั่ว

จ้างคนมาตรวจคอนโดดีหรือไม่

หากไม่แน่ใจหรือไม่มั่นใจที่จะตรวจรับคอนโดด้วยตัวเองก็สามารถจ้างคนมาช่วยตรวจโครงการได้ โดยอาจจะตรวจสอบกับโครงการก่อนว่าอนุญาตหรือไม่ เพราะบางโครงการก็อนุญาต (เพราะถือว่าเป็นหนึ่งในคนที่มากับเจ้าของห้องชุด) แต่บางโครงการก็ไม่อนุญาต

โดยคนที่จ้างมาตรวจ มักจะมีประสบการณ์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เอื้อต่อการตรวจรับคอนโด เช่น อุปกรณ์เช็กไฟฟ้า, พื้น, ไฟฉายเช็กอาการบวมหรือความไม่เรียบ, บันไดสำหรับปีนไปเช็กในมุมแปลก ๆ ซึ่งจะช่วยผ่อนแรงได้ อัตราค่าจ้างอยู่ที่ประมาณ 1,000-4,000 บาทขึ้นอยู่กับขนาดห้องชุด

ตรวจรับไม่เรียบร้อย อย่ารับโอนคอนโด

กรณีที่โครงการอยากเร่งโอนคอนโดเพื่อทำยอด ก็จะมีโปรโมชั่น โอนไปก่อน ตรวจทีหลัง คือให้เซ็นรับห้องชุดไปก่อน แล้วให้ช่างมาตามเก็บทีหลัง กรณีเช่นนี้ หลายครั้งมีปัญหา เมื่อโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ช่างไม่มาซ่อมให้ ไม่มีช่าง หรือการซ่อมล่าช้า

แนะนำว่า ตรวจรับให้เรียบร้อย ให้เห็นกันเลยว่า แก้ไขแล้ว เซ็นรับ ค่อยโอนกรรมสิทธิ์