บทวิจารณ์ภาพยนตร์ที่กำลังจะมาถึง

น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส. 3 ข., น.ส.4 ต่างกันอย่างไร ซื้อ-ขาย ได้ไหม

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 26 มีนาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แสดงถึงกรรมสิทธิ์ที่ดินและที่อยู่อาศัย ส่วนโฉนดที่ดินเป็นเอกสารสิทธิแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินผืนนั้น ๆ และเป็นหลักฐานสำคัญที่ต้องใช้เมื่อยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน

ดังนั้น ก่อนสร้างบ้านจะต้องมีโฉนดที่ดิน ซึ่งมีหลายประเภท ทั้ง น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข., น.ส.4 เสียก่อนถึงจะก่อสร้างได้ หรือกรณีเช่าที่ดินปลูกสร้างบ้าน ก็จะต้องมีเอกสารแสดงสิทธิที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของ

เนื่องจากมีข้อกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้อง ทำให้ผู้ที่คิดจะซื้อบ้าน สร้างบ้าน ซื้อที่ดิน ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือซื้อเพื่อลงทุน จำเป็นต้องรู้ข้อมูลเกี่ยวกับโฉนดบ้านพร้อมที่ดินเสียก่อน

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• รู้จัก น.ส.3 และโฉนดบ้านพร้อมที่ดิน ประเภทไหนดี
• โฉนดบ้านพร้อมที่ดินคืออะไร
• ประโยชน์ของโฉนดบ้านพร้อมที่ดิน

รู้จัก น.ส.3 และโฉนดบ้านพร้อมที่ดิน ประเภทไหนดี

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน สร้างบ้าน หรือซื้อที่ดิน ควรรู้ข้อมูลในเบื้องต้นเกี่ยวกับโฉนดที่ดินเสียก่อน โฉนดบ้านพร้อมที่ดิน ประเภทไหนดี มีกี่ประเภท

เนื่องจากปัจจุบันโฉนดที่ดิน ถูกแบ่งออกเป็นหลายประเภท เช่น น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส. 3 ข., น.ส.4 ซึ่งมีทั้งแบบเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและเอกสารสิทธิที่ดิน

โดยประเภทที่ดินที่สามารถซื้อขายได้ คือ ต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ชัดเจนเท่านั้น

โฉนดที่ดิน	ประเภท
น.ส.3	หนังสือรับรองการทำประโยชน์
น.ส.3 ก.	หนังสือรับรองการทำประโยชน์
น.ส.3 ข.	หนังสือรับรองการทำประโยชน์
น.ส.4	โฉนดที่ดิน หรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์

1. เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. (โฉนดครุฑเขียว)

น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ระวางที่ดินและรูปถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจนแล้ว และสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ตามปกติ แต่ยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ผู้ครอบครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ได้ โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย สามารถยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

2. เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (โฉนดครุฑดำ)

น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน เช่นเดียวกับ น.ส.3 ข. ซึ่งยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ๆ อาจใช้การอ้างอิงวัตถุหรือต้นไม้ในบริเวณนั้นเพื่อเขียนร่างแผนที่ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง

โดย น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองให้ ส่วน น.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองให้ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ จนกว่าจะมีการสอบเขตชัดเจน จึงสามารถนำไปขอออกโฉนดที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

3. เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 (โฉนดครุฑแดง)

น.ส.4 เป็นประเภทโฉนดที่ดิน หรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่พบเห็นได้ทั่วไป น.ส.4 สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

โดยความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 สามารถดูได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน รู้จักโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. คืออะไร โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ใช้ซื้อขายที่ดินได้ไหม

นอกจากโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ยังมี น.ส.4 ก. ซึ่งเป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด เก่ากว่า น.ส.4 จ.

หากมีซื้อขาย ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ

โฉนดบ้านพร้อมที่ดิน คืออะไร

กรมที่ดินได้ให้คำจำกัดความ โฉนด คือ เอกสารสำคัญที่แสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน

นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน

ผู้เป็นเจ้าของที่ดินก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนโฉนดบ้านพร้อมที่ดิน แม้จะไม่ได้มีคำจำกัดความตายตัว แต่จากคำจำกัดความของโฉนดที่ดินข้างต้น อธิบายได้ว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือที่เรียกว่า โฉนดบ้านพร้อมที่ดินนั้น เป็นเอกสารซึ่งบ่งบอกถึงสิทธิในทรัพย์สิน เพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของ การครอบครอง และสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้

โดยจะมีชื่อเจ้าของสลักอยู่ด้านหลังโฉนดบ้านพร้อมที่ดินฉบับนั้น และยังมีหน้าที่ในการจ่ายภาษี เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีเงินได้ และอื่น ๆ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีที่ดินว่างเปล่า ต้องจ่ายเท่าไหร่ เช็กได้ที่นี่

ประโยชน์ของโฉนดบ้านพร้อมที่ดิน

เมื่อมีโฉนดที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมาย สามารถซื้อขาย โอน เพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัย การมีโฉนดบ้านพร้อมที่ดินยังมีประโยชน์อีกหลายด้าน เช่น

1. แสดงถึงการเป็นผู้ครอบครองบ้านพร้อมที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย โดยมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน

2. ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน

3. รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของบ้านพร้อมที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง

4. สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในบ้านพร้อมที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินได้

5. ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงิน

เอกสารกู้ซื้อบ้านควรมีอะไรบ้าง

เตรียมเอกสารกู้ซื้อบ้านให้พร้อม ขอสินเชื่อบ้านไม่ยาก

นอกจากข้อมูลข้างต้น อีกหนึ่งเรื่องสำคัญก่อนซื้อที่ดิน หรือซื้อบ้าน คือ ต้องไม่ลืมตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าเป็นโฉนดที่ดินปลอมหรือไม่

เนื่องจากมีบางกรณีที่มีการแอบอ้างขายโฉนดจริง แต่ผู้ขายไม่ใช่เจ้าของตัวจริง หรือเป็นที่ดินที่ถูกเพิกถอนสิทธิ์ ติดจำนอง ไม่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมาย และอีกหลายข้อควรระวัง อ่านข้อแนะนำในการตรวจสอบโฉนดที่ดินเพิ่มเติมได้

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• การลงทุน
• สร้างบ้าน
• อสังหาริมทรัพย์
• โฉนด

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีกรกฎาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

3

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

4

ย้ายทะเบียนบ้าน 2568 ต้องทำอย่างไร รู้ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียม

5

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2568

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

06 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

บ้านราคา 7 ล้านบาท 6 เรื่องสำคัญ รู้ก่อนตัดสินใจซื้อ

บ้านราคา 7 ล้านบาท รู้จักผ่านการแบ่งเซกเมนต์ ทำเลบ้านราคา 7 ล้านบาท ประเมินความสามารถทางด้านการเงิน จำนวนเงินออมที่ควรมี เลือกบ้านให้เหมาะสมกับการอยู่อาศัย

ซื้อบ้านหลังแรกกู้ซื้อบ้านบ้าน 2 ชั้น

ซื้อ

06 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

เช็กมาตรการรัฐ-สรุปสถานการณ์ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ไตรมาส 1 ปี 2568

สรุปสถานการณ์ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ไตรมาส 1 ปี 2568 ชาติไหนซื้อมากที่สุดทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า พร้อมเช็ก 2 มาตรการภาครัฐ ดึงต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดในไทย

expatsกฎหมายที่ดินการลงทุน

ซื้อ

01 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial