3 วิธี ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยได้

อัปเดตล่าสุด 09 มิถุนายน 2568 • ใช้เวลาอ่าน 1 นาทีexpats

ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย จะได้รับอนุญาตให้ซื้อเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดหรือซื้อคอนโด แม้ภาครัฐจะมีมาตรการดึงกำลังซื้อจากต่างชาติเพื่อหวังกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แต่ในกรณีเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทย ยังมีหลายปัจจัยที่ต้องพิจารณาและยังไม่มีข้อสรุปที่ชัดเจน

โดยกรณีการถือครองที่ดินนั้น ปัจจุบันกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

แต่ยังมีข้อยกเว้นตามกฎหมายที่ทำให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินในไทยได้ โดยแบ่งได้ 3 วิธี

1. ลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

โดยนำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาท ในธุรกิจหรือกิจการตามกฎกระทรวง เช่น ซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย, พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย, พันธบัตรรัฐวิสาหกิจหรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย หรือลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน เป็นต้น

โดยถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ ถือครองเพื่อเป็นอยู่อาศัยเท่านั้น

มาตรการต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดในไทย

เช็ก 2 มาตรการดึงต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดในไทย มีมาตรการไหนบ้าง เช็กได้ที่นี่

2. รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมตามมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

โดยที่ดินที่ได้รับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้ว (หรือยังไม่เคยมี) ต้องไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ตามความในมาตรา 87 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น

– ใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย มีได้ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่

– ใช้เพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่

– ใช้เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่

– ใช้เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่

3. รับโอนที่ดินผ่านทางกฎหมายประเภทต่าง ๆ ที่รัฐบัญญัติไว้เพื่อเป็นการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศเป็นสำคัญ

ยกตัวอย่างเช่น

– บริษัท มูลนิธิ หรือสหกรณ์ โดยได้รับอนุมัติให้ได้มาซึ่งที่ดินจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนตามมาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520

– คนต่างด้าวผู้ได้รับอนุญาตให้ประกอบอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรม ตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 เป็นกฎหมายเฉพาะที่เปิดโอกาสให้นิติบุคคลต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินในเขตอุตสาหกรรมได้ เพื่อใช้ในกิจการที่ได้รับอนุญาต

อย่างในกรณีซื้อที่ดินเพื่อประกอบกิจการอุตสาหกรรม แต่ต้องได้รับอนุญาตจากการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย และที่ดินต้องตั้งอยู่ภายในเขตนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตประกอบการอุตสาหกรรม รวมทั้งในกรณีเพื่อใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานหรือที่พักอาศัยของผู้บริหาร

– คนต่างด้าวผู้ได้สัมปทานสำรวจหรือผลิตปิโตรเลียมจากรัฐมนตรี โดยได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรีตามมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2514

รวมหนังสือสัญญา

รวมหนังสือสัญญาซื้อขายบ้าน-คอนโด สัญญาเช่า และสัญญาก่อสร้าง

ซื้อที่ดินผ่านการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI (Board of Investment)

ยกตัวอย่างการซื้อที่ดินผ่านการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI (Board of Investment) นั้น กำหนดให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนและมีทุนจดทะเบียนเรียกชำระแล้ว ไม่น้อยกว่า 50 ล้านบาท จะสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ตามวัตถุประสงค์ต่าง ๆ โดยมีข้อกำหนด ดังนี้

– ที่ดินเพื่อสำนักงาน ไม่เกิน 5 ไร่

– ที่ดินเพื่อที่พักอาศัยของผู้บริหาร/ผู้ชำนาญการ ไม่เกิน 10 ไร่

– ที่ดินเพื่อที่พักอาศัยของคนงาน ไม่เกิน 20 ไร่

– ที่ตั้งสำนักงานและที่พักอาศัย สามารถอยู่ในบริเวณเดียวกันหรือแยกจากสถานประกอบการก็ได้

หมายเหตุ: ในกรณีพิเศษ สำนักงาน BOI สามารถพิจารณาอนุญาตเป็นกรณี ๆ ไป

เปรียบเทียบระหว่างกฎหมายการนิคมฯ กับ BOI

ประเด็น

กฎหมายการนิคมฯ

BOI

พื้นที่อนุญาต

เฉพาะในเขตนิคมอุตสาหกรรม

ทั่วประเทศ (ตามกิจการและเกณฑ์ของ BOI)

จุดประสงค์

อุตสาหกรรมและกิจการในนิคมฯ

ธุรกิจทั่วไปที่ได้รับส่งเสริม

การถือครองโดยชาวต่างชาติ

ถือกรรมสิทธิ์ได้ (ได้รับอนุญาต)

ถือกรรมสิทธิ์ได้ตามพื้นที่จำกัด

หน่วยงานที่อนุมัติ

การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

สำนักงาน BOI

อย่างไรก็ตาม การซื้อผ่านการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI มีข้อจำกัดตรงที่ หากบริษัทหมดสถานะการได้รับการส่งเสริมการลงทุน จะต้องจำหน่ายหรือโอนที่ดินภายใน 1 ปี

กรณีการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย

การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายนั้นส่วนใหญ่จะแบ่งเป็น 2 วิธี ได้แก่

1. ถือหุ้นในบริษัทไทยที่มีวัตถุประสงค์ซื้อที่ดินโดยเฉพาะ หากพบว่าเป็นบริษัทนอมินี ถือว่าผิดกฎหมาย

2. ซื้อที่ดินโดยให้ภรรยาคนไทยถือแทน โดยชาวต่างชาติแต่งงานกับหญิงไทย แล้วใช้ชื่อภรรยาไทยถือกรรมสิทธิ์ในโฉนด เรียกว่าภรรยาเป็นเจ้าของในนาม โดยชาวต่างชาติเป็นผู้เก็บโฉนดตัวจริงไว้ เพื่อป้องกันภรรยาโอนขายหรือกระทำการใด ๆ โดยลำพัง

อาจมีการทำสัญญาให้สิทธิอยู่อาศัยหรือเช่าระยะยาว เช่น สัญญาเช่า 30 ปี + ต่อสัญญาอีก 30-60 ปี หรือสัญญาใช้สิทธิเหนือพื้นดินตลอดชีวิต

ทั้งนี้ หากพิสูจน์ได้ว่าเป็นนอมินี ถือเป็น “โมฆะ”

สรุปทางเลือกที่ถูกกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ

1. ซื้อคอนโด โดยซื้อได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคาร

2. เช่าที่ดินระยะยาว สูงสุด 30 ปี + ต่อสัญญาอีก 30 ปี (ตามประมวลกฎหมายแพ่งฯ)

3. ร่วมทุนผ่านบริษัทจำกัด โดยบริษัทต้องเป็นบริษัทไทยจริง ๆ หากมีชาวต่างชาติถือหุ้น ต้องไม่เกิน 49% และไม่เป็นนอมินี

4. ซื้อผ่านการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI

5. ซื้อผ่านการลงทุนตาม พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

บทความยอดนิยม

ฤกษ์ดีกรกฎาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

ย้ายทะเบียนบ้าน 2568 ต้องทำอย่างไร รู้ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียม

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2568

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

06 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

บ้านราคา 7 ล้านบาท 6 เรื่องสำคัญ รู้ก่อนตัดสินใจซื้อ

บ้านราคา 7 ล้านบาท รู้จักผ่านการแบ่งเซกเมนต์ ทำเลบ้านราคา 7 ล้านบาท ประเมินความสามารถทางด้านการเงิน จำนวนเงินออมที่ควรมี เลือกบ้านให้เหมาะสมกับการอยู่อาศัย

ซื้อบ้านหลังแรก กู้ซื้อบ้าน บ้าน 2 ชั้น

ซื้อ

06 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม เช็กมาตรการรัฐ-สถานการณ์ ไตรมาส 1 ปี 2568

สรุปสถานการณ์ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ไตรมาส 1 ปี 2568 ชาติไหนซื้อมากที่สุดทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า พร้อมเช็ก 2 มาตรการภาครัฐ ดึงต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดในไทย

expats กฎหมายที่ดิน การลงทุน

ซื้อ

01 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

ทำความเข้าใจฟลอร์แปลน แปลนห้องก่อนซื้อบ้าน-คอนโด

ฟลอร์แปลน (Floor Plan) และแปลนห้อง (Unit Plan) ความสำคัญอย่างมาก แต่เชื่อว่าหลายคนยังไม่รู้วิธีการดูฟลอร์แปลน หรือแปลนห้องว่ามีลักษณะอย่างไร ลองมาทำความเข้าใจได้จากบทความนี้

ซื้อบ้านหลังแรก คอนโดใหม่ซื้อคอนโดโหลดบทความถัดไป

คำถามยอดนิยม

ต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ไหม

ต่างชาติซื้อคอนโดได้ทะเบียนบ้านสีอะไร

Try our mobile apps

Android

IOS

PropertyGuru Group

เกี่ยวกับเรา

บริการของเรา

ร่วมงานกับเรา

ติดต่อเรา

ห้องข่าว

แสดงความคิดเห็นเว็บไซต์ในเครือ

DDproperty.com – เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ที่ที่เป็นจุดเริ่มต้นของผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-เช่าเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน บนเว็บไซต์ DDproperty คุณจะพบกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งประกาศขาย หรือให้เช่า บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ หอพัก และตึกแถว อาคารพาณิชย์ หลากหลายรายการ รวมทั้งโครงการใหม่

อ่านเพิ่มเติม

[ครบชุด] 2207194 กล้าถอนหุ้นฉันออกจากบริษัทได้ยังไง

[ครบชุด] 2207193 เต้าไต่มันก็เป็นความสามารถรูปแบบหนึ่ง

[ครบชุด] 2207195 ไม่มีอะไรสำคัญ มากไปกว่าชีวิตคน สู้ต่อไป

[ครบชุด] 2207195 ไม่มีอะไรสำคัญ มากไปกว่าชีวิตคน สู้ต่อไป

Leave a Reply Cancel reply

Recent Posts

Recent Comments

Archives

Categories