EEC คืออะไร ส่งผลอย่างไรต่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ 3 จังหวัดภาคตะวันออก

อัปเดตล่าสุด 28 พฤษภาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 3 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

EEC คือ โครงการภายใต้พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกที่ประกาศเริ่มใช้ในปี 2561 ย่อมาจาก Eastern Economic Corridor ซึ่งมีอีกชื่อเป็นภาษาไทยว่า “โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก” โครงการนี้ส่งผลหลายประการต่อเศรษฐกิจในภาคตะวันออกของประเทศไทย แน่นอนว่าวงการอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นส่วนหนึ่งในนั้น

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

ข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับโครงการ EEC

ก่อนที่เราจะกล่าวถึงความเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาริมทรัพย์หลังมี EEC คุณอาจสงสัยว่า EEC คืออะไร เราจึงอยากให้คุณทำความรู้จักกับโครงการภายใต้พระราชบัญญัตินี้โดยสังเขปกันก่อนดังนี้

1. โครงการนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 15 พฤษภาคม 2561

2. EEC ครอบคลุม 3 จังหวัดในภาคตะวันออก คือ ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง

3. Eastern Economic Corridor นั้นต่อยอดมาจาก Eastern Seaboard (ESB) หรือแผนพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออกที่เริ่มใช้ในปี 2520 และใช้กันเรื่อยมาจนถึงปี 2550

โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เชื่อมโยงการเดินทางระหว่าง สนามบินดอนเมือง สนามบินสุวรรณภูมิ และสนามบินอู่ตะเภา ให้มีความรวดเร็วและสะดวกสบาย ด้วยความเร็ว 250 กิโลเมตร/ชั่วโมง
โครงการท่าเรือแหลมฉบัง ระยะที่ 3 เพิ่มขีดความสามารถในการรองรับตู้สินค้าเป็น 18 ล้านตู้ต่อปี และรถยนต์จำนวน 3 ล้านคันต่อปี พร้อมทั้งติดตั้งระบบจัดการตู้สินค้าแบบอัตโนมัติ (Automation) เพื่อพัฒนาเป็นศูนย์กลางการขนส่งสินค้าของภูมิภาคอินโดจีน และประตูการค้าที่สำคัญของภูมิภาค พร้อมก้าวสู่การเป็นท่าเรือระดับโลก (World-Class Port)
โครงการสนามบินอู่ตะเภา และเมืองการบินภาคตะวันออก ยกระดับสนามบินอู่ตะเภาเป็นสนามบินนานาชาติเชิงพาณิชย์หลัก แห่งที่ 3 เชื่อมสนามบินดอนเมืองและสุวรรณภูมิ ด้วยรถไฟความเร็วสูง ทำให้ทั้ง 3 สนามบินสามารถรองรับผู้โดยสารรวมกันได้มากถึง 200 ล้านคนต่อปี
โครงการท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3 เพิ่มขีดความสามารถและความจุในการขนถ่ายก๊าซธรรมชาติและสินค้าเหลว สำหรับกลุ่มอุตสาหกรรมปิโตรเคมี เพื่อรักษาความมั่นคงด้านพลังงานของประเทศ และเมื่อพัฒนาแล้วเสร็จ จะสามารถรองรับการขนส่งได้ 31 ล้านตันต่อปี

4. โครงการนี้ไม่เพียงแต่มุ่งเน้นพัฒนาเพียงด้านเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังรวมถึงด้านการท่องเที่ยว โครงสร้างพื้นฐาน อุตสาหกรรม บุคลากร การศึกษา การวิจัย ธุรกิจ การเงิน เทคโนโลยี และอีกมากมาย

แต่ถ้าหากคุณต้องการทราบเกี่ยวกับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกนี้โดยละเอียด อ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของโครงการ

ความคืบหน้าของโครงการ EEC

เมื่อทราบกันแล้วว่า EEC คืออะไร ลองมาอัปเดตความคืบหน้าในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสําคัญใน EEC ซึ่งมีความคืบหน้าไปมาก โดยมีสํานักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) เป็นผู้ติดตามความก้าวหน้าการดําเนินงาน โครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานสําคัญได้ลงนามกับคู่สัญญาไปเรียบร้อยแล้ว ซึ่งรายละเอียด มีดังนี้

โครงการ	ปีที่คาดว่าจะเปิดดำเนินการ
รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน	2572
สนามบินอู่ตะเภา และเมืองการบินภาคตะวันออก	2571
ท่าเรือแหลมฉบับ ระยะที่ 3	2570
พัฒนาท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3	2570

1. โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน

ใช้โครงสร้างและแนวเส้นทางการเดินรถเดิมของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ (Airport Rail Link) ที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน

โดยจะก่อสร้างทางรถไฟขนาด 1.435 เมตร (Standard Gauge) ส่วนต่อขยาย 2 ช่วงจากสถานีพญาไท ไปยังสนามบินดอนเมือง และจากสถานีลาดกระบัง ไปยังสนามบินอู่ตะเภา พร้อมเชื่อมเข้าออกสนามบิน โดยใช้เขตทางเดิมของการรถไฟฯ เป็นส่วนใหญ่

รวมระยะทาง 220 กิโลเมตร มีผู้เดินรถรายเดียวกัน ซึ่งรถไฟความเร็วสูงมีความเร็วสูงสุด 250 กิโลเมตร/ชั่วโมง เชื่อมกรุงเทพฯ กับพื้นที่ EEC ภายในระยะเวลาไม่เกิน 60 นาที

ประกอบไปด้วยสถานีรถไฟความเร็วสูงจำนวน 9 สถานี ได้แก่

สถานีดอนเมือง
สถานีบางซื่อ
สถานีมักกะสัน
สถานีสุวรรณภูมิ
สถานีฉะเชิงเทรา
สถานีชลบุรี
สถานีศรีราชา
สถานีพัทยา
สถานีอู่ตะเภา

ความคืบหน้า อัปเดตล่าสุด (ต.ค. 2567)

อยู่ระหว่างแก้ไขปัญหาโครงการฯ เนื่องจากผลกระทบจากการเชื้อโควิด-19 และสงครามรัสเซีย-ยูเครน
การรถไฟแห่งประเทศไทย ส่งมอบพื้นที่เพื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ พร้อมก่อสร้าง
เอกชนคู่สัญญาอยู่ระหว่างการยื่นขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุน (BOI)

2. โครงการสนามบินอู่ตะเภา และเมืองการบินภาคตะวันออก

ถือเป็นหนึ่งในโครงการโครงสร้างพื้นฐานหลักสำคัญของ อีอีซี มีวัตถุประสงค์เพื่อยกระดับสนามบินอู่ตะเภาเป็นสนามบินนานาชาติเชิงพาณิชย์หลัก แห่งที่ 3 เชื่อมสนามบินดอนเมืองและสุวรรณภูมิ ด้วยรถไฟความเร็วสูง ทำให้ทั้ง 3 สนามบินสามารถรองรับผู้โดยสารรวมกันได้มากถึง 200 ล้านคนต่อปี

นอกจากนี้ โครงการฯ จะทำให้เกิดศูนย์กลางการพัฒนาธุรกิจเป้าหมาย โดยเฉพาะการเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมท่องเที่ยว และ Logistics & Aviation รวมถึงการเป็นศูนย์กลางของมหานครการบินภาคตะวันออก ที่จะครอบคลุมการพัฒนาพื้นที่เมือง ประมาณ 30 ก.ม. โดยรอบสนามบิน (พัทยาถึงระยอง)

เป็นการสานต่อเจตนารมณ์การพัฒนาอีสเทิร์นซีบอร์ดที่ต้องการให้เกิดเป็นเมืองท่าและเมืองธุรกิจสำคัญของประเทศไทย โดยเข้าเชื่อมโยงเป็นส่วนขยายของกรุงเทพฯ และปริมณฑลไปทางตะวันออก ที่สามารถเชื่อมโยงกันได้สะดวกทั้งทางน้ำ ทางบก และทางอากาศ เพื่อ
ผลักดันให้ประเทศไทยเป็น ศูนย์กลางทางการบินและประตูเศรษฐกิจสู่เอเชีย

ความคืบหน้า อัปเดตล่าสุด (ต.ค. 2567)

อยู่ระหว่างดำเนินการจัดจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างทางวิ่งที่ 2 และทางขับ, สาธารณูปโภค (ไฟฟ้าและน้ำเย็น น้ำประปาและบำบัดน้ำเสีย เชื้อเพลิงอากาศยาน, หอบังคับการบินแห่งใหม่, อุตุนิยมวิทยาการบิน
บูรณาการการก่อสร้างและให้บริการให้สอดคล้องกับโครงการรถไฟความเร็วสูง

3. โครงการท่าเรือแหลมฉบับ ระยะที่ 3

เป็นการเพิ่มขีดความสามารถของท่าเรือเพื่อรองรับความต้องการขนส่งสินค้าทางทะเลระหว่างประเทศที่เพิ่มขึ้นในอนาคต โดยจะดำเนินการก่อสร้างท่าเทียบเรือสำหรับจอดเรือน้ำลึกและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ รวมทั้งการพัฒนาศูนย์การขนส่งตู้สินค้าทางรถไฟที่ท่าเรือแหลมฉบัง (Single Rail Transfer Operator, SRTO) ก่อสร้างท่าเทียบเรือชายฝั่ง (ท่าเทียบเรือ A) ปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อแก้ไขปัญหาจราจรภายในท่าเรือ

ตลอดจนโครงข่ายและระบบการขนส่งต่อเนื่องที่จำเป็นในเขตพื้นที่ท่าเรือแหลมฉบังที่จะเชื่อมต่อกับภายนอกให้เพียงพอและพร้อมที่จะรองรับการขยายตัวของปริมาณเรือและสินค้าประเภทต่าง ๆ

ความคืบหน้า อัปเดตล่าสุด (ต.ค. 2567)

งานโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure) อยู่ระหว่างก่อสร้างงานเขื่อนกันทราย งานขุดลอกและถมทะเล งานก่อสร้างอาคาร ท่าเทียบเรือชายฝั่ง ระบบถนน และระบบสาธารณูปโภค (ความก้าวหน้าในภาพรวมของโครงการฯ คิดเป็น 41.35%)
โครงสร้างท่าเทียบเรือ (Superstructure) ขอต่อใบอนุญาตให้ปลูกสร้างสิ่งล่วงล้ำลำแม่น้ำของโครงการ

4. โครงการพัฒนาท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3

โดยให้เอกชนเข้าร่วมทุน เป็นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure) เพื่อรองรับการขนถ่ายก๊าซธรรมชาติ และวัตถุดิบเหลวสำหรับกลุ่มอุตสาหกรรมปิโตรเคมี

ความคืบหน้า อัปเดตล่าสุด (ต.ค. 2567)

งานโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure) อยู่ระหว่างก่อสร้างงานเขื่อนกันทราย งานเขื่อนกันลื่น งานขุดลอกและถมทะเล งานสาธารณูปโภค (ความก้าวหน้าในภาพรวมของโครงการฯ คิดเป็น 93.02%)
งานท่าเทียบเรือก๊าซ (Superstructure: LNG Terminal) จัดประชุมรับฟังความคิดเห็นของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียจากโครงการ ตามขั้นตอน EHIA

ผลของ EEC ต่อวงการอสังหาริมทรัพย์

นอกจากโครงการ EEC คือส่วนสำคัญในการยกระดับเศรษฐกิจในภาคตะวันออกแล้ว ยังมีผลเกี่ยวเนื่องต่อภาคธุรกิจอื่น ๆ โดยทำให้ผู้ประกอบการทางธุรกิจต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบริษัทไทยหรือต่างชาติ ขยายกิจการมาในภูมิภาคนี้กันมากขึ้น ซึ่งส่งผลให้เกิดการพลิกโฉมวงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะการหลั่งไหลของผู้ประกอบการนั้นทำให้ภูมิภาคนี้เป็นพื้นที่ยอดนิยมแห่งใหม่ในการขายบ้านและที่ดินในปัจจุบัน

ต่างชาติซื้อที่ดินในไทย

เปิดทางต่างชาติ 4 กลุ่มหลัก ซื้อที่ดินในไทยได้

1. มีผู้มาลงทุนเพื่อสร้างโครงการบ้านและคอนโดมีเนียมในภาคตะวันออกมากขึ้น

พื้นที่ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แออัดขึ้นทุกที โดยตามสถิติจำนวนประชากรในปีที่ผ่านมา มีผู้อาศัยในกรุงเทพฯ มากถึง 5.7 ล้านคน และสภาพการจราจรก็ย่ำแย่ขึ้นเช่นกัน เนื่องจากมีคนไทยจำนวนมากเลือกมาทำงานในเมืองหลวงนี้ จึงเป็นไปได้ว่าสักวันหนึ่งจะไม่มีพื้นที่เหลือให้สร้างโครงการบ้านหรือคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ อีก และนั่นทำให้ EEC คือคำตอบของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มขยายกิจการมายังเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษตั้งแต่ตอนนี้

อย่างไรก็ตาม หากคุณต้องการเป็นเจ้าของที่ดินในเขตที่มีแนวโน้มสดใสในการเติบโตทางเศรษฐกิจและเป็นแหล่งท่องเที่ยวทางทะเลนี้ ลองสำรวจทำเลและค้นหาบ้าน-คอนโด-ที่ดินในเขต 3 จังหวัดที่กล่าวมาข้างต้นได้ที่ลิงก์ด้านล่าง

– อสังหาริมทรัพย์ในชลบุรี

– อสังหาริมทรัพย์ในระยอง

– อสังหาริมทรัพย์ในฉะเชิงเทรา

2. มีผู้ย้ายถิ่นฐานจากกรุงเทพฯ มาอาศัยอยู่ในภาคตะวันออกมากขึ้น

เนื่องจากมีการพัฒนาด้านการท่องเที่ยว อุตสาหกรรม และธุรกิจอย่างต่อเนื่องในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจนี้ ไม่ว่าจะเป็นการท่องเที่ยวในเขตปกครองพิเศษพัทยาในจังหวัดชลบุรี ที่มีนักท่องเที่ยวมาเยือนเกือบ 15 ล้านคนในปีที่ผ่านมา หรือธุรกิจน้ำมันในจังหวัดระยองที่เติบโตอย่างไม่หยุดยั้ง แน่นอนว่าความต้องการแรงงานก็ต้องเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

ผู้ที่กำลังหางานอาจจะเลือกมาอยู่อาศัยในภูมิภาคนี้ที่มีโอกาสความก้าวหน้าทางการงาน พร้อมโอกาสที่จะเป็นเจ้าของบ้านที่มีพื้นที่กว้างกว่าในราคาที่ถูกกว่าบ้านในกรุงเทพฯ และไม่ต้องผจญกับการจราจรที่ติดขัดมากด้วย

3. มีชาวต่างชาติสนใจซื้อหรือเช่าบ้านหรือคอนโดในบริเวณนี้มากขึ้น

ในฐานะที่เขต EEC คือเขตเศรษฐกิจพิเศษ บริษัทจากต่างประเทศจึงมาลงทุนกันมากขึ้น และนายจ้างหรือพนักงานต่างชาติที่เดินทางมาทำงานในประเทศไทยจึงต้องการที่อยู่อาศัย นี่ยังไม่รวมถึงชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ชีวิตในวัยเกษียณในเขตนี้ด้วยเหตุผลหลายประการ เช่น ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกว่าในต่างประเทศหรือในกรุงเทพฯ สภาพแวดล้อมทางธรรมชาติที่น่าอยู่ทั้งทะเลและภูเขา รวมถึงความสะดวกสบายในการเดินทางจากกรุงเทพฯ ด้วยเวลาเพียง 1-2 ชั่วโมง

อัปเดตราคาที่ดินในพื้นที่ EEC

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC รายงาน ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในพื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) ประกอบด้วยจังหวัดชลบุรี, จังหวัดระยอง และจังหวัดฉะเชิงเทรา ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 โดยพบว่าการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมีความสัมพันธ์กับการลงทุนจากต่างประเทศ

โดยมีค่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาใน EEC อยู่ที่ 332.2 จุด เพิ่มขึ้น 24.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

สาเหตุหลักมาจากการลงทุนจากต่างชาติ ซึ่งในไตรมาส 1 ปี 2568 อยู่ที่ 47,033 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31% (YoY) โดยนักลงทุนหลักได้แก่ ญี่ปุ่น, จีน และสิงคโปร์ ส่งผลให้ความต้องการที่ดินและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย-อุตสาหกรรม เพิ่มขึ้น

1. จังหวัดชลบุรี มีดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาสูงที่สุดในพื้นที่ EEC โดยมีค่าดัชนี 468.4 จุด เพิ่มขึ้น 33.6% YoY เป็นผลมาจากการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในพัทยา

2. จังหวัดระยอง มีค่าดัชนีเท่ากับ 259.2 จุด เพิ่มขึ้นสูงสุดในพื้นที่ EEC โดยเพิ่มขึ้นถึง 43.5% YoY โดยได้แรงหนุนจาการย้ายฐานการผลิตและความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน

3. จังหวัดฉะเชิงเทรา มีค่าดัชนีเท่ากับ 161 จุด ลดลง 13.5% YoY สะท้อนให้เห็นถึงการชะลอตัวของความต้องการใช้ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

โดยทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่

1. ที่ดินในอำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เพิ่มขึ้น 126.5% YoY

2. ที่ดินในอำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี เพิ่มขึ้น 88.6% YoY

3. ที่ดินในอำเภอบ้านค่าย จังหวัดระยอง เพิ่มขึ้น 47.9% YoY

4. ที่ดินในอำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี เพิ่มขึ้น 33.5% YoY

5. ที่ดินในอำเภอปลวกแดง จังหวัดระยอง เพิ่มขึ้น 11.2% YoY