โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท น.ส.4, น.ส.3 ก., น.ส.3, น.ส.3 ข. ต่างกันอย่างไร

อัปเดตล่าสุด 26 มีนาคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

โฉนดที่ดิน คือ เอกสารสิทธิ์ที่ใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน โดยมีรายละเอียดเกี่ยวกับตำแหน่งที่ตั้ง ขอบเขต และลักษณะของที่ดินที่ครอบครอง ซึ่งใช้ตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินและผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้

ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินจึงต้องทราบว่า ประเภทโฉนดที่ดินมีกี่ประเภท น.ส.4, น.ส.3 ก., น.ส.3 และ น.ส.3 ข. แต่ละประเภทแตกต่างกันอย่างไร และโฉนดที่ดินประเภท ไหนที่ซื้อขายได้ เพื่อพิจารณาซื้อที่ดินได้อย่างเหมาะสมและถูกต้องตามความต้องการมากที่สุด

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

1. โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท

ประเภทโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ที่ดินนั้นมีหลายแบบ แต่ละแบบก็มีการกำหนดสิทธิ์และเงื่อนไขในการซื้อขายที่แตกต่างกัน แต่สามารถแยกแยะได้ไม่ยาก โดยพิจารณาจากรหัสเอกสารด้านขวาบน และตราครุฑที่ประทับบนเอกสารสิทธิ์ ดังนี้

รู้จักโฉนดที่ดินแต่ละประเภท นส.3 ก , นส.3 , นส.4 — รู้จักประเภทโฉนดที่ดิน ได้แก่ นส.3 ก, นส.3, นส.4

– เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว)

น.ส.3 ก. เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ที่ระวางที่ดินและรูปถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจนแล้ว และสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ตามปกติ แต่ยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ทั้งนี้ ผู้ครอบครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.4 ได้

การเปลี่ยน น.ส. 3 ก. เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 การออกโฉนดที่ดินวิธีนี้ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งสิ้น สามารถยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการเปลี่ยน น.ส. 3 ก. ให้เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ตามหลักวิชาแผนที่ โดยทำการออกโฉนดที่ดินตามชื่อที่ปรากฏใน น.ส. 3 ก. เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ซึ่งมีผลให้ น.ส. 3 ก. ถูกยกเลิกตั้งแต่วันกำหนดแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ผู้มีชื่อโฉนด/ทายาทต้องมารับโฉนดที่ดิน

– เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ตราครุฑดำ)

น.ส.3 เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน ส่วน น.ส.3 ข. ก็เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน แต่ยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ กล่าวคือ เอกสารสิทธิ์เหล่านี้ขาดความถูกต้องของเขตที่ดิน จึงไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง

– เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง)

น.ส.4 เป็นประเภทโฉนดที่ดินที่พบเห็นได้ทั่วไป น.ส.4 สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 สามารถดูได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน โฉนดครุฑแดง นอกจากโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ยังมี น.ส.4 ก. ซึ่งเป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด เก่ากว่า น.ส.4 จ.

ประเภทโฉนดที่ดิน	ซื้อ-ขาย-โอน ได้หรือไม่
น.ส.3 ก.	ได้
น.ส.3	ไม่ได้
น.ส.3 ข.	ไม่ได้
น.ส.4	ได้

โฉนดที่ดินต่างจากเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อื่นอย่างไร

รวมเรื่องราวน่ารู้เกี่ยวกับโฉนดที่ดิน ลองมาดูว่าต่างจากเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อื่นอย่างไร

2. รายละเอียดด้านหน้าโฉนดที่ดิน

– ส่วนระบุตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนดที่ดิน

ตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนดที่ดินเป็นส่วนที่อยู่ด้านบนของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งประกอบด้วยเลขที่ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และจังหวัด ที่ใช้ระบุตำแหน่งของที่ดินในโฉนด และมีเลขที่ เล่ม และหน้า ที่ใช้บอกลำดับของเอกสารสิทธิ์ ซึ่งเป็นประโยชน์ในการค้นหาเอกสารของกรมที่ดิน

ตรวจสอบโฉนดที่ดิน-ชื่อเจ้าของ

ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของ ค้นหาแปลงที่ดิน 77 จังหวัดของประเทศไทย ด้วย LandsMaps

– ส่วนระบุผู้ครอบครองโฉนด (เป็นคนแรก)

ผู้ครอบครองโฉนดที่ดินเป็นคนแรก จะมีชื่ออยู่บนโฉนดที่ดินด้านหน้า และแม้ว่าโฉนดจะถูกเปลี่ยนมือไปแล้ว แต่ชื่อของผู้ครอบครองคนแรกก็จะไม่เปลี่ยนตาม ดังนั้น หน้าโฉนดจึงไม่สามารถระบุเจ้าของที่ดินที่แท้จริงได้

– ส่วนระบุรายละเอียดแปลงที่ดิน

รายละเอียดแปลงที่ดินเป็นส่วนสำคัญที่ใช้ระบุเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา) มาตราส่วนในการวาดแผนที่ รวมทั้งภาพลักษณะของแปลงที่ดินที่ถูกต้องตามมาตรฐานส่วน โดยทุกรายละเอียดจะถูกวาดไว้บนพื้นที่ว่างกลางโฉนดที่ดิน

รูปร่างที่ดิน เลือกซื้อที่ดินแบบไหนดี

อยากลงทุนที่ดิน อย่าลืมพิจารณาเรื่องรูปร่างที่ดิน เลือกซื้อที่ดินแบบไหนดีเช็กได้ที่นี่

3. รายละเอียดด้านหลังโฉนดที่ดิน

ด้านหลังโฉนดที่ดินนั้นเรียกว่า สารบัญจดทะเบียน ซึ่งเป็นส่วนที่ระบุประวัติทางนิติกรรมของที่ดินทั้งหมด โดยระบุว่าผู้ให้สัญญาเป็นใคร และผู้รับสัญญาเป็นใคร เช่น นาย ก. (ผู้ให้สัญญา) ขายให้นาย ข. (ผู้รับสัญญา) แล้วนาย ข. (ผู้ให้สัญญา) จดจำนองกับธนาคาร ค. (ผู้รับสัญญา) ดังนั้น ใครเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง ก็จะดูได้จากช่องผู้รับสัญญาคนสุดท้าย

นอกจากนี้ เจ้าพนักงานยังใช้สารบัญจดทะเบียนในการระบุเงื่อนไขด้วยตัวหนังสือสีแดง หรือที่เรียกว่า โฉนดหลังแดง ซึ่งจะทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ เช่น เจ้าพนักงานระบุเงื่อนไขการจดจำนองของนาย ข. ไว้ โฉนดที่ดินของนาย ข. ก็จะซื้อขายไม่ได้จนกว่าธนาคาร ค. (ผู้ให้สัญญา) ปลอดจำนองให้นาย ข. (ผู้รับสัญญา)

4. การตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน

ราคาประเมินที่ดินนั้นเป็นข้อมูลส่วนหนึ่งที่ช่วยให้ผู้ซื้อตรวจสอบความสมเหตุสมผลของราคาที่ดินที่ต้องการว่า ที่ดินมีราคาถูกหรือแพงจากราคาประเมินมากน้อยเพียงใด โดยผู้ซื้อสามารถนำเลขโฉนดที่ดินไปตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้อย่างง่ายดายจากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์

วิธีค้นหาราคาประเมินที่ดิน

ลองมาดู 2 วิธีค้นหาราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ แบบไม่มีเลขโฉนดหรือเลขที่ดิน

5. การตรวจสอบความถูกต้องของที่ดิน

ปัจจุบันการดูรายละเอียดในโฉนดที่ดินเฉย ๆ อาจไม่ทันเล่ห์เหลี่ยมของมิจฉาชีพ ผู้ซื้อจึงต้องมีความรู้เบื้องต้นในการตรวจสอบความถูกต้องของประเภทโฉนดที่ดิน เช็กว่าโฉนดที่ดินเป็นของจริงหรือของปลอม ซึ่งดูได้จากลายน้ำที่ฝังอยู่ในเนื้อกระดาษของเอกสารสิทธิ์ และสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ หรือตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินผู้ดูแลพื้นที่ของโฉนดที่ดินนั้นก็ได้

โฉนดที่ดินจริงหรือปลอมเช็กอย่างไร

โฉนดที่ดินจริงหรือปลอม ลองมาดูวิธีเช็กก่อนชวดกรรมสิทธิ์แบบไม่รู้ตัว

ความรู้และความเข้าใจเกี่ยวกับประเภทโฉนดที่ดินนั้นไม่ใช่เรื่องยาก แต่ผู้ซื้อทุกคนก็ต้องศึกษาข้อมูลเหล่านี้ให้ดี เพื่อป้องกันตัวเองไม่ให้โดนนักต้มตุ๋นโกงด้วยโฉนดที่ดินปลอม หรือตกลงซื้อขายที่ดินผิดไปจากเอกสารสิทธิ์ที่ระบุไว้ เพียงแค่ตรวจสอบโฉนดที่ดินให้ดี เรื่องปวดหัวมากมายก็จะไม่มาสร้างปัญหาในระหว่างการซื้อขายอย่างแน่นอน

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

บทความยอดนิยม

ฤกษ์ดีกรกฎาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

ย้ายทะเบียนบ้าน 2568 ต้องทำอย่างไร รู้ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียม

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2568

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

06 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

บ้านราคา 7 ล้านบาท 6 เรื่องสำคัญ รู้ก่อนตัดสินใจซื้อ

บ้านราคา 7 ล้านบาท รู้จักผ่านการแบ่งเซกเมนต์ ทำเลบ้านราคา 7 ล้านบาท ประเมินความสามารถทางด้านการเงิน จำนวนเงินออมที่ควรมี เลือกบ้านให้เหมาะสมกับการอยู่อาศัย

ซื้อบ้านหลังแรก กู้ซื้อบ้าน บ้าน 2 ชั้น

ซื้อ

06 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม เช็กมาตรการรัฐ-สถานการณ์ ไตรมาส 1 ปี 2568

สรุปสถานการณ์ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ไตรมาส 1 ปี 2568 ชาติไหนซื้อมากที่สุดทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า พร้อมเช็ก 2 มาตรการภาครัฐ ดึงต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดในไทย

expats กฎหมายที่ดิน การลงทุน

ซื้อ

01 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

ทำความเข้าใจฟลอร์แปลน แปลนห้องก่อนซื้อบ้าน-คอนโด

ฟลอร์แปลน (Floor Plan) และแปลนห้อง (Unit Plan) ความสำคัญอย่างมาก แต่เชื่อว่าหลายคนยังไม่รู้วิธีการดูฟลอร์แปลน หรือแปลนห้องว่ามีลักษณะอย่างไร ลองมาทำความเข้าใจได้จากบทความนี้

ซื้อบ้านหลังแรก คอนโดใหม่ซื้อคอนโดโหลดบทความถัดไป