รู้จักใบปลอดหนี้ กับ 5 เรื่องต้องรู้ก่อนซื้อขายบ้าน-คอนโด

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 14 มกราคม 2568 • ใช้เวลาอ่าน 1 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

เมื่อพูดถึง “ใบปลอดหนี้” เชื่อว่าคนส่วนใหญ่ไม่คุ้นเคยกับคำนี้ และไม่รู้ว่า อะไรคือใบปลอดหนี้ และเกี่ยวกับอะไร ลองมาทำความรู้จักกับเอกสารดังกล่าวที่ถือว่ามีความสำคัญมากสำหรับคนที่อยาก ‘จะซื้อ’ และ ‘จะขาย’ ที่อยู่อาศัยสักแห่ง

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ใบปลอดหนี้คืออะไร
• ใครต้องเป็นคนขอใบปลอดหนี้
• ระยะเวลาในการขอใบปลอดหนี้
• เอกสารที่ต้องเตรียมในการขอใบปลอดหนี้
• หากละเลยใบปลอดหนี้จะเกิดอะไรขึ้น

1. ใบปลอดหนี้คืออะไร

เนื่องจากการอยู่อาศัยยุคใหม่ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่มีนิติบุคคล จะมีค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งค่า รปภ., ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าพื้นที่ส่วนกลาง, ค่าดูแลสวน, คลับเฮ้าส์, สระว่ายน้ำ, ค่าจัดเก็บขยะ, ค่าบริหารจัดการ และค่าจิปาถะทุกอย่างที่เกี่ยวกับส่วนกลาง ทุกคนมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนนี้ทุกเดือน (ส่วนใหญ่จะให้จ่ายเป็นรายปี) ตามสัดส่วนของพื้นที่ที่อยู่อาศัยของตัวเอง

ใบปลอดหนี้ ก็คือ เอกสารที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินค่าส่วนกลางในการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งถ้าขาดเอกสารตัวนี้จะไม่สามารถทำธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินได้ หรือพูดให้เข้าใจง่าย ๆ ก็คือ ไม่สามารถเปลี่ยนมือได้นั่นเอง

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินคืออะไร

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน เรื่องที่ผู้ซื้อและผู้ขาย 2 ฝ่ายควรรู้

กรณีบ้านที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่ได้มีนิติบุคคล ไม่มีการจ่ายค่าส่วนกลางอยู่แล้ว อาจจะไม่จำเป็นต้องใช้เอกสารนี้ ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบก่อนไปทำธุรกรรมจริงที่กรมที่ดิน เพื่อไม่เสียเวลาในการวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนคอนโดมิเนียมทุกโครงการ ล้วนต้องใช้เอกสารใบปลอดหนี้ทั้งสิ้น

2. ใครต้องเป็นคนขอใบปลอดหนี้

ผู้ขายจะเป็นผู้ดำเนินการขอเอกสารที่สำนักงานนิติบุคคล เพื่อจัดการค่าใช้จ่ายค้างชำระ (ถ้ามี) ผู้ขายสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนได้ แต่ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนเพิ่ม 1 ใบ

3. ระยะเวลาในการขอใบปลอดหนี้

หลังจากยื่นเอกสารคำร้องขอใบปลอดหนี้ สำนักงานนิติบุคคลจะใช้ระยะเวลาในการดำเนินการ 7-15 วันทำการ (ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละนิติบุคคล) ผู้ขายต้องทราบกำหนดการและวางแผนดำเนินการล่วงหน้า

ทั้งนี้ ใบปลอดหนี้ เป็นเอกสารสำคัญที่จะต้องใช้ประกอบการทำธุรกรรมโดยมีอายุไม่เกิน 7-15 วัน (ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละนิติบุคคล) นับจากวันที่ระบุในเอกสาร หากขาดเอกสารตัวนี้ จะไม่สามารถทำธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินได้

4. เอกสารที่ต้องเตรียมหากต้องการขอใบปลอดหนี้

1) สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขาย และผู้ซื้อ

2) สำเนาบัตรประชาชนของผู้ขาย และผู้ซื้อ

3) สำเนาโฉนดหน้า-หลัง

4) สัญญาซื้อขาย

5) ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

6) หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาขอด้วยตัวเอง)

7) สำเนาบัตรประชาชน ผู้รับมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาขอด้วยตัวเอง)

5. หากละเลยใบปลอดหนี้จะเกิดอะไรขึ้น

ถ้าใครละเลย ไม่จ่าย ก็จะมีค่าปรับตามแต่คณะกรรมการนิติบุคคลนั้น ๆ กำหนดขึ้น ซึ่งแน่นอนว่า ต้องมีกรณีที่มีคนไม่จ่าย ถ้าไม่มีกฎอะไรบังคับ ต่อให้ประกาศว่าจะเก็บดอกเบี้ย คนที่ไม่อยากจ่าย ก็จะไม่จ่าย แม้ว่าแต่ละโครงการที่อยู่อาศัย อาจจะมีวิธีการจัดการ เช่น ไม่ให้สติ๊กเกอร์รถยนต์เข้าหมู่บ้าน หรือเข้าอาคาร แต่หลายครั้งก็จัดการได้ยาก

ดังนั้น ใบปลอดหนี้ จึงเป็นเอกสารไม้ตายที่จะทำให้ทุกคนที่มีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลางพึงระลึกว่า ถ้าเราไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ก็มีผลทำให้เราขายที่อยู่อาศัยนี้ได้ยาก หรือขายได้ ก็โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

เนื่องจากว่าค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทุกเดือน ไม่มีการยกเว้น ไม่มีการเวฟให้ ไม่มีการ Hair-cut หนี้ (ลดหนี้) เหมือนหนี้ของธนาคาร

ดังนั้น ถ้าเราละเลยค่าส่วนกลางไปเรื่อย ๆ นอกจากจะเป็นดินพอกหางหมูแล้ว ยังต้องเจอค่าปรับแสนโหด และหากไม่จัดการค่าใช้จ่ายส่วนนี้ เมื่อต้องการขายที่อยู่อาศัย นิติบุคคลไม่สามารถออกใบปลอดหนี้ให้ได้ เจ้าหน้าที่กรมที่ดินมีสิทธิ์ระงับการโอนกรรมสิทธิ์นั้น ๆ ได้ด้วย

ค่าปรับค่าส่วนกลางต้องจ่ายเท่าไหร่

ค่าปรับค่าส่วนกลางต้องจ่ายเท่าไหร่ 4 ผลกระทบหากไม่จ่ายค่าส่วนกลางบ้าน-คอนโด

ค่าปรับค่าส่วนกลางและบทลงโทษอื่นหากไม่จ่ายค่าส่วนกลาง

ประเภทที่อยู่อาศัย	บทลงโทษ
คอนโด	1. สามารถถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลาง 12-20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย 2. ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุม 3. ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ 4. ถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระหนี้
หมู่บ้านจัดสรร	1. สามารถถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลาง 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย 2. สามารถถูกระงับการให้บริการพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวก 3. สามารถถูกอายัดไม่ให้จดทะเบียนสิทธิหรือทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับโครงการ รวมถึงการขายด้วย 4. สามารถถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระหนี้

สำหรับคนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ควรตรวจสอบประเด็นนี้ให้ดี เจ้าของทรัพย์สินนั้น จ่ายค่าส่วนกลางแล้วหรือไม่ มีอะไรที่เป็นหนี้ค้าง (กรณีคอนโดมิเนียม อาจจะมีค่าน้ำเป็นหนี้ค้างจ่าย) ค้างจำนวนมากหรือไม่ ผู้ซื้อรับได้หรือไม่ที่ต้องเคลียร์เอง หรือแจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินเคลียร์ก่อน

ถ้าจ่ายเงินมัดจำ เงินจองไปแล้ว เกิดกรณีโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะเจ้าของทรัพย์สินยังค้างหนี้ส่วนกลาง อาจจะยุ่งยาก สร้างปัญหาได้ ฉะนั้นควรตรวจสอบข้อมูลรอบด้านก่อนวางเงินซื้อที่อยู่อาศัย

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

แชร์บทความนี้

ดูบทความอื่นที่เกี่ยวข้องกับแท็กด้านล่างนี้

• ทะเบียนบ้าน
• นิติบุคคล
• บ้านมือสอง
• สัญญาซื้อขาย
• อสังหาริมทรัพย์
• โฉนด

บทความยอดนิยม

1

ฤกษ์ดีกรกฎาคม 2568 วันดีปี 2568 ขึ้นบ้านใหม่ วันไหนดี เสริมสิริมงคล

2

แผนที่รถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 2568

3

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ทุกธนาคาร

4

ย้ายทะเบียนบ้าน 2568 ต้องทำอย่างไร รู้ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียม

5

ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์-ฝากประจำของแต่ละธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2568

ดูบทความเพิ่มเติม

ซื้อ

06 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

บ้านราคา 7 ล้านบาท 6 เรื่องสำคัญ รู้ก่อนตัดสินใจซื้อ

บ้านราคา 7 ล้านบาท รู้จักผ่านการแบ่งเซกเมนต์ ทำเลบ้านราคา 7 ล้านบาท ประเมินความสามารถทางด้านการเงิน จำนวนเงินออมที่ควรมี เลือกบ้านให้เหมาะสมกับการอยู่อาศัย

ซื้อบ้านหลังแรกกู้ซื้อบ้านบ้าน 2 ชั้น

ซื้อ

06 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม เช็กมาตรการรัฐ-สถานการณ์ ไตรมาส 1 ปี 2568

สรุปสถานการณ์ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ไตรมาส 1 ปี 2568 ชาติไหนซื้อมากที่สุดทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า พร้อมเช็ก 2 มาตรการภาครัฐ ดึงต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดในไทย

expatsกฎหมายที่ดินการลงทุน

ซื้อ

01 กรกฎาคม 2568 • DDproperty Editorial Team

ทำความเข้าใจฟลอร์แปลน แปลนห้องก่อนซื้อบ้าน-คอนโด

ฟลอร์แปลน (Floor Plan) และแปลนห้อง (Unit Plan) ความสำคัญอย่างมาก แต่เชื่อว่าหลายคนยังไม่รู้วิธีการดูฟลอร์แปลน หรือแปลนห้องว่ามีลักษณะอย่างไร ลองมาทำความเข้าใจได้จากบทความนี้

ซื้อบ้านหลังแรกคอนโดใหม่ซื้อคอนโดโหลดบทความถัดไป

คำถามยอดนิยม

ใบปลอดหนี้คืออะไร

ใครต้องเป็นคนขอใบปลอดหนี้