สัญญาจะซื้อจะขาย และ 10 รายละเอียดสำคัญที่ต้องมีให้ครบในสัญญา

โดย DDproperty Editorial Team

อัปเดตล่าสุด 22 มิถุนายน 2568 • ใช้เวลาอ่าน 2 นาทีซื้อบ้านหลังแรก

สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นเอกสารสำคัญในการซื้อขาย โดยในบทความนี้จะโฟกัสไปที่คอนโดมิเนียมหรือห้องชุด ซึ่งในตอนหนึ่งของการซื้อขาย เมื่อผู้ซื้อตกลงปลงใจที่จะซื้อห้องชุดสักแห่งหนึ่งแล้ว ก็จะแจ้งความประสงค์ต้องการจะซื้อห้องชุดดังกล่าวไปยังเจ้าของห้องชุดนั้น

แต่เพียงการบอกกล่าวด้วยวาจานั้นไม่ทำให้เกิดผลผูกพันทางกฎหมาย ถึงขั้นที่ทำให้ทั้งสองฝ่ายต้องรักษาสัญญาต่อกันที่จะไม่ขายคอนโดนั้นให้กับคนอื่น หรือจะมีการซื้อคอนโดนั้นภายในกำหนดเวลาที่กล่าวไว้ จึงต้องมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันขึ้นเพื่อให้สามารถบังคับใช้ตามกฎหมายได้

มาทำความรู้จักหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดให้มากขึ้น

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด คืออะไร
• ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วผิดสัญญาได้ไหม มีผลอย่างไร
• ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีการวางมัดจำเท่าไหร่
• สัญญาจะซื้อจะขายควรกำหนดระยะเวลาเท่าไหร่
• สัญญาจะซื้อจะขายมีส่วนประกอบสำคัญอะไรบ้าง

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด คืออะไร และมีจุดประสงค์ใด

สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้อคอนโดและผู้จะขายคอนโด เพื่อเป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้อคอนโดของผู้จะขาย

พร้อมวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนด ขณะเดียวกันก็แสดงเจตนาของผู้จะขายที่จะไม่ขายคอนโดนั้นให้บุคคลอื่นนอกจากผู้จะซื้อในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาฯ

สัญญาซื้อขาย-สัญญาจะซื้อจะขาย ต่างกันอย่างไร

หนังสือสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญา 2 แบบ แตกต่างกันอย่างไร

ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วผิดสัญญาได้ไหม มีผลอย่างไร

หากพ้นจากช่วงเวลาดังกล่าวไปแล้วไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้น เพราะผู้จะซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อคอนโด ถือว่าผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญาและให้ฝ่ายผู้จะขายริบเงินมัดจำนั้นได้ ส่วนฝ่ายผู้จะขายนั้นมีหน้าที่ไม่ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับผู้จะซื้อรายอื่นในช่วงระยะเวลาดังกล่าว

ในกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญาผู้จะซื้อไม่เพียงแต่เรียกเงินมัดจำคืนเท่านั้น แต่สามารถฟ้องร้องให้ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่ตนได้ รวมไปถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ

แต่ถ้ามีการซื้อขายกันเป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วก็ให้นำเงินมัดจำนี้ไปหักออกจากราคาขาย ผู้จะซื้อจะจ่ายเพิ่มเฉพาะส่วนที่เหลือหลังหักเงินมัดจำออกไปแล้วเท่านั้น

ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีการวางมัดจำเท่าไหร่

กรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์มือสองนั้นโดยทั่วไปแล้วจะวางเงินมัดจำอยู่ในช่วง 10,000-20,000 บาท หรือบางทีก็คิดในอัตรา 5-10% จากราคาขาย แต่ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งมัดจำในที่นี้คือเงินจองอาจจะเก็บเพียง 1-5% ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละโครงการ

ทั้งนี้ เงินมัดจำจะมีจำนวนมากน้อยเพียงใดจะขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายเป็นหลัก

สัญญาจะซื้อจะขาย ควรกำหนดระยะเวลาเท่าไหร่

โดยทั่วไปแล้วจะกำหนดระยะเวลาให้คู่สัญญาทำสัญญาซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กัน พร้อมทั้งชำระเงินในส่วนที่เหลือจากมัดจำ ในช่วงเวลา 1-3 เดือนนับจากทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นระยะเวลาที่มากพอที่ฝ่ายผู้จะซื้อจะสามารถติดต่อสถาบันการเงินเพื่อจัดหาสินเชื่อต่าง ๆ ได้

ประเภทของการกู้เงิน

กู้เงิน 5 ประเภท สำหรับมือใหม่หัดกู้ มีอะไรบ้างเช็กได้ที่นี่

สัญญาจะซื้อจะขาย มีส่วนประกอบสำคัญอะไรบ้าง

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดนั้นจะประกอบไปด้วย 10 ส่วน ได้แก่

ส่วนที่ 1 รายละเอียดการจัดทำสัญญา

ส่วนนี้จะปรากฏเป็นส่วนแรกของสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อบันทึกข้อมูลวันเวลาที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำสัญญาฉบับนี้ ถ้าหากไม่มีการกำหนดเวลาเริ่มต้นที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ก็จะถือว่าสัญญามีผลนับตั้งแต่วันที่มีการทำสัญญาขึ้นซึ่งก็คือวันที่ซึ่งปรากฏอยู่ในส่วนที่ 1 นี้

ส่วนที่ 2 รายละเอียดของคู่สัญญา

คู่สัญญาของสัญญาจะซื้อจะขายในกรณีที่เป็นการซื้อขายกันโดยตรงนั้นจะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้จะซื้อ และอีกฝ่ายคือผู้จะขาย ในส่วนนี้จะระบุข้อมูลที่แสดงตัวตนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ตั้งแต่ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่

โดยจะใช้รายละเอียดตามที่แสดงบนบัตรประชาชน โดยจะใช้สำเนาบัตรประชาชนเป็นเอกสารแนบท้ายของสัญญาจะซื้อจะขาย

ส่วนที่ 3 รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขายในส่วนนี้จะแสดงรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อจะขาย สำหรับห้องชุดนั้นจะระบุถึงรายละเอียดของห้องชุดได้แก่ ชื่อโครงการ, ชื่ออาคารที่ห้องชุดตั้งอยู่, ชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่, เลขที่ของห้องชุด, เนื้อที่ห้อง, ความสูง, ความยาว, ความกว้างของห้องชุด พร้อมแนบแผนผังแสดงที่ตั้งบนชั้นของอาคารและแบบแปลนภายในของห้องชุด

นอกจากนั้นยังต้องระบุรายละเอียดของอาคารที่ห้องชุดนั้นตั้งอยู่ ได้แก่ หมายเลขโฉนดที่ดิน, เลขที่ดิน, ตำบล, อำเภอ และจังหวัดซึ่งที่ดินตั้งอยู่ โดยรายละเอียดเกือบทั้งหมดจะปรากฏอยู่แล้วบนหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2)

คอนโดไม่ตรงกับสัญญาทำอย่างไร

คอนโดไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ตรงกับโฆษณาทำอย่างไร

ส่วนที่ 4 ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน

ในส่วนนี้จะระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะซื้อจะขายห้องชุดในราคาเท่าไร โดยมีการระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร พร้อมกันนั้นก็มีการแจกแจงอย่างชัดเจนว่าในราคาที่จะซื้อจะขายนี้มีส่วนที่แบ่งออกมาเพื่อเป็นมัดจำกี่บาท

วิธีการชำระเงินเป็นการชำระด้วยเงินสด หรือถ้าชำระด้วยเช็คธนาคารก็ให้ระบุธนาคาร, สาขา, เลขที่เช็ค, วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และระบุถึงจำนวนเงินส่วนที่เหลือที่จะให้มีการชำระในวันทำสัญญาซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์

ส่วนที่ 5 รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ใจความสำคัญของส่วนนี้คือการระบุวัน ซึ่งจะให้มีการทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น ซึ่งอาจจะกำหนดเป็นวันที่แน่นอน หรือจะกำหนดเป็นจำนวนวันนับจากที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันก็ได้

แต่จะต้องมีการกำหนดวันที่สามารถรู้ได้แน่ชัดว่าจะต้องมีการทำสัญญาซื้อขายกันเมื่อใด ซึ่งในส่วนนี้ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย

นอกจากนี้ก็จะมีการระบุว่าให้ทำสัญญาซื้อขายกันที่สำนักงานที่ดินแห่งไหนอย่างชัดเจน อีกทั้งมีการกล่าวถึงเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์, ค่าอากร, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่านายหน้า, ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีเงินได้

โดยกำหนดอย่างชัดเจนว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนบ้างและรับผิดชอบเท่าไร และผู้จะขายจะรับผิดชอบส่วนใดและจำนวนเท่าใด ซึ่งตรงนี้ต้องกำหนดให้ชัดเจนครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกอย่าง

เพื่อที่ว่าเมื่อถึงวันที่ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องมีการตกลงอะไรกันอีก ซึ่งเสี่ยงที่จะไม่สามารถตกลงกันได้ในภายหลัง

ส่วนที่ 6 รายละเอียดการส่งมอบห้องชุด

ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะขายจะส่งมอบห้องชุดให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลาเท่าไร หลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะเปิดโอกาสให้ผู้จะซื้อเข้าตรวจสอบห้องชุดได้เมื่อไร

ถ้าตรวจสอบแล้วพบว่าถูกต้องตรงตามรายละเอียดที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย ก็จะดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป

ส่วนที่ 7 การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย

บางกรณีจะมีการกำหนดจากผู้จะขายเกี่ยวกับการโอนสิทธิของผู้จะซื้อไปยังบุคคลอื่น โดยผู้จะขายสามารถระบุในสัญญาจะซื้อจะขายบังคับไม่ให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิไปยังคนอื่นได้ เว้นแต่จะได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากผู้จะขาย

นอกจากนี้บางรายยังระบุเพิ่มเติมไปด้วยว่าถ้าผู้จะซื้อต้องการโอนสิทธิไปยังบุคคลอื่นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิให้แก่ผู้จะขายในอัตราครั้งละกี่บาท และผู้ที่รับโอนสิทธิก็จะต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงของสัญญาฯ นี้เช่นกัน

ส่วนคำรับรองของผู้จะขายนั้นเป็นการเรียกร้องจากผู้จะซื้อให้ผู้จะขายรับรองว่าห้องชุดที่จะซื้อจะขายนั้นไม่มีภาระผูกพันใด ๆ อยู่ รวมถึงบังคับผู้จะขายว่าจะต้องไม่นำห้องชุดไปก่อให้เกิดภาระผู้พันใด ๆ เพิ่มขึ้นอีกนับแต่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน

ส่วนที่ 8 การผิดสัญญาและการระงับสัญญา

ในส่วนนี้จะกล่าวถึงการบังคับใช้ของสัญญาจะซื้อจะขายว่าจะเกิดผลต่อคู่สัญญาอย่างไรเมื่อฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา โดยจะแบ่งการผิดสัญญาออกเป็น 2 กรณี

– กรณีที่ 1 เป็นการผิดสัญญาโดยฝ่ายผู้จะซื้อ ถ้าหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือ ในกรณีนี้สัญญาฯ ให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำที่วางไว้ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดได้

– กรณีที่ 2 ที่ผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อ สัญญาฯ ให้สิทธิผู้จะซื้อสามารถฟ้องร้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาฯ ได้ รวมไปถึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ

ส่วนที่ 9 ข้อตกลงและเ